《有趣的蛋》小班科學(xué)教案

　　目前，我市許多小區業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。
　�。ㄒ唬┓治鑫飿I(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：
　　1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實(shí)施細則，我市又無(wú)立法權；另一方面，我市規范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現有法難行、無(wú)法可依的現象。
　　2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì )管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制沒(méi)有建立，居委會(huì )名義上是自治組織，現實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線(xiàn)作用未能充分發(fā)揮，對其缺乏考核激勵制度，社會(huì )管理的積極性不足，特別是社區居委會(huì )和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調解決
　　與上級政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。
　　3、市場(chǎng)主體不對稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會(huì )尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據調查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )不清楚、不參與。對業(yè)委會(huì )的設立、監督以及主要人員的權利和義務(wù)沒(méi)有形成統一有效的規范。業(yè)主委員會(huì )的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業(yè)委會(huì )成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不愿加入業(yè)委會(huì )。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低，實(shí)力不強，規模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
　　4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應有的尊重，少數離退休干部、現職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
　　5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì )誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過(guò)長(cháng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權。對開(kāi)發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術(shù)標準不達標等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著(zhù)前期遺留問(wèn)題，或轉嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車(chē)管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車(chē)，帳目不清，隱瞞收益。
　　6、政府管理不完善。在扶持、監管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門(mén)存在著(zhù)職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務(wù)和負擔轉嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車(chē)費的價(jià)格調控水平還不夠高，一些部門(mén)的工作協(xié)調不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
　　7、公用設施不配套。在老小區和次
　　總之，從根本上說(shuō)，公用設施上的硬件不足和 二、關(guān)于解決停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標、原則和 3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車(chē)資源，也不能滿(mǎn)足全部需求；尤其是實(shí)施規范停車(chē)后，必然產(chǎn)生對部分車(chē)主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車(chē)是一個(gè)現實(shí)選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示并上報小區停車(chē)泊位的短缺數量，再由交警對動(dòng)態(tài)交通影響作出評價(jià)后，按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會(huì )同城管和街道、社區實(shí)施，同時(shí)建設部門(mén)要給予配合，對道板泊位下的管線(xiàn)承重能力進(jìn)行評估。
　　總之，要通過(guò)體制機制的創(chuàng )新，推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區，使業(yè)主的訴求充分表達、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業(yè)矛盾消解在基層。
　�。ǘ�）政策創(chuàng )新。一是制定扶持停車(chē)產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)政策。投入大、回收慢這一影響停車(chē)產(chǎn)業(yè)化的最大難題，對此我們建議兩條對策措施：第一條，針對公用
　　設施嚴重缺乏的小區，將停車(chē)設施與居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)辦公用房等公用設施以及商業(yè)設施三者捆綁建設，給予優(yōu)惠政策，以副業(yè)補助主業(yè)，一舉多得，既解決停車(chē)問(wèn)題，又為居民營(yíng)造良好的生活環(huán)境，也為小區增強造血功能。第二條，對區外單獨建設公共停車(chē)場(chǎng)庫的，將之作為市政設施，土地采用劃撥方式；政府可以土地投入，吸引外來(lái)資本建造，以合作的方式組建項目公司，優(yōu)先保證投資者的資金回收和適當盈利。為了培育和推動(dòng)停車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以以街道為單位，整合現有停車(chē)資源和土地資源，注入專(zhuān)業(yè)化公司，依靠規�；�經(jīng)營(yíng)和現代信息管理技術(shù)，降低成本，增強抗風(fēng)險能力，吸引社會(huì )投資。同時(shí)，在審批、規費減免、貸款貼息等方面，給予扶持。二是制定扶持和規范物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。以政策扶持，促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展；以制度規范，引導物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
　　三是創(chuàng )新財政政策。推行政府購買(mǎi)服務(wù)，對低保戶(hù)、企業(yè)職工特困戶(hù)、零就業(yè)家庭等困難人群，以及廉租房、經(jīng)濟適用房家庭實(shí)行物業(yè)管理費減免政策，對所減免的物業(yè)費在由行業(yè)主管部門(mén)考核物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量后再作支付，既彰顯社會(huì )公平，又體現財政資金的使用效益。四是完善對區、街道和社區居委會(huì )的激勵考核政策。僅針對本課題而言，一方面，通過(guò)對小區的數字化考核，為區和街道考核社區居委會(huì )業(yè)績(jì)提供量化依據，從而形成市考核區、區考核街道、街道考核社區居委會(huì )、居委會(huì )監管物業(yè)企業(yè)這樣一個(gè)層層有責任、縱向管到底的管理格局；另一方面，借鑒杭州經(jīng)驗，按照費隨事移的原則，把城市道路道板和公共空地的停車(chē)泊位的收費管理（杭州是把白天和夜間兩種不同收費管理方式全部下放到區，建議我市可根據實(shí)際情況，把夜間包月收費下放帶街道和社區），統一下放到街道、社區，調動(dòng)基層組織的積極性。為幫助收費困難的物業(yè)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)，也可委托物業(yè)企業(yè)負責夜間包月制停車(chē)的收費管理。
　�。ㄈ�）價(jià)格體系創(chuàng )新。一是發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，建立多數業(yè)主能夠承擔的生活地停車(chē)價(jià)格體系。充分考慮車(chē)主的承受能力，依據停車(chē)方便程度和安全性，建立泊位租用價(jià)格區內場(chǎng)庫>區內道路停放>區外封閉空間包月停放(主要是周邊場(chǎng)庫和單位)>道路道板與公共空地的價(jià)格體系。建議，在4個(gè)環(huán)節改革探索：
　　1、多管齊下，兼顧各方，建立小區停車(chē)地下場(chǎng)庫的統一收費價(jià)格。第一，降低人防車(chē)庫現實(shí)租用價(jià)格，切實(shí)改變人防車(chē)庫被開(kāi)發(fā)
　　商或物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)資源的做法，充分利用人防車(chē)庫這一國有資產(chǎn)為民服務(wù)，對其實(shí)行政府指導價(jià)；第三，鑒于開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權車(chē)庫占用業(yè)主的公共資源，不能簡(jiǎn)單地實(shí)行開(kāi)發(fā)商單方面自主定價(jià)，也要實(shí)行政府調控；第三，將地下人防車(chē)庫、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權車(chē)庫和公用配套車(chē)庫的不同價(jià)格，加權平均，制定出統一的租用價(jià)格，但是要以每月300——350元為上限區間（杭州360元，蘇州400元），不準上浮，只能下浮，并根據不同性質(zhì)的所有權，對收益分配進(jìn)行合理規定，其中人防車(chē)庫收益必須歸政府分配使用。這種加權平均、統一定價(jià)的辦法，不僅增強可操作性，促進(jìn)小車(chē)進(jìn)車(chē)庫，也均衡了業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)的利益。與此同時(shí)，要對占用業(yè)主公共空間的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權車(chē)庫，強化成本核定特別是土地成本的核定，遏制出售價(jià)格不斷攀升的勢頭，并發(fā)揮政府對開(kāi)發(fā)商的“窗口指導作用”，規定開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權車(chē)庫2年內未能出售就必須出租，抑制其只售不租或變相強制出售的行為，引導小車(chē)停放進(jìn)場(chǎng)庫。
　　2、穩定當前小區路面停放收費價(jià)格水平；3、對于城市道路道板和公共空地停車(chē)，實(shí)行包月制；4、對生活時(shí)段與周邊單位合作停車(chē)和使用經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫停車(chē)，也實(shí)行包月制。對于后兩者停放方式，管理單位應提供基本的安全防范服務(wù)。二是建立物業(yè)管理菜單式價(jià)格體系。將衛生保潔、安全防范、綠化管養、公用設施維護等具體服務(wù)項目的價(jià)格，按服務(wù)等級標準量化，讓業(yè)主自主選擇、透明消費，改變信息不對稱(chēng)狀況，促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公平交易。市物價(jià)、房管部門(mén)正在積極推進(jìn)這項工作。
　�。ㄋ模┛萍紕�(chuàng )新。一是小區與城管聯(lián)動(dòng)，將數字城管的信息傳輸、處置、監督的功能覆蓋到小區；二是建設停車(chē)信息誘導系統，提高停車(chē)設施周轉率，既使車(chē)主能夠在最近的地方停車(chē)，又減輕道路動(dòng)態(tài)交通的壓力；三是推進(jìn)“城運一卡通”建設，在加油、洗車(chē)、停車(chē)收費、年檢、繳納罰款、行車(chē)引導及停車(chē)信息誘導服務(wù)等方面，為車(chē)主提供便捷的服務(wù)；四是建設小區治安視頻監視系統，促進(jìn)小區治安狀況好轉。
　　的管理，確保規劃車(chē)位的建設到位、數量到位、功能到位。3、借鑒北京經(jīng)驗，規范商品房買(mǎi)賣(mài) “一項工程”指的是以老小區和次新區為重點(diǎn)的公用設施完善工程。工程主要包括三項內容：一是停車(chē)設施；二是小區公共服務(wù)用房及設施；三是部分老小區封合式改造。我們根據本次普查的結果，并結合輕重緩急和現實(shí)可行性，提出停車(chē)設施和公共服務(wù)用房嚴重不足的小區名單，供政府決策參考。需要指出的是，我們把問(wèn)題相似、地緣相近的相鄰小區作為一個(gè)項目提出，目的就是為了分片規劃、統籌安排，實(shí)現建設的集約化。此外，市規劃部門(mén)已經(jīng)編制了《常州市停車(chē)場(chǎng)規劃》，但主要是針對工作地的公共停車(chē)設施，對于住宅小區的停車(chē)需求考慮的不多。因此，對住宅小區停車(chē)設施和公用設施的規劃布局，市規劃部門(mén)和街道社區要協(xié)同推進(jìn)，切實(shí)增強可行性。
　　對于如何最大程度增加停車(chē)泊位，我們按照“先區內、再區外”、“先地下、后地面”、“先盤(pán)活、后增建”的思路，從盤(pán)活存量、整合資源、增設補建三個(gè)方面，提出了10條措施:
　　1、盤(pán)活存量：①開(kāi)展專(zhuān)項整治，恢復停車(chē)設施功能；②明確政策導向，將開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權車(chē)庫的“只售不租”轉變?yōu)楹侠韮r(jià)位租售；③利用城市道路及道板和公共空地劃線(xiàn)包月制停車(chē)；④區內區外實(shí)施“保持綠化總量、調整綠化形態(tài)”，探索綠色停車(chē)。
　　2、整合資源：⑤與周邊單位合作，簽訂資源共享協(xié)議，推行雙向錯時(shí)停放；⑥周邊經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫和公共泊位為車(chē)主提供生活時(shí)段的包月停放。
　　3、增建補建：⑦停車(chē)設施、小區公共服務(wù)設施和商業(yè)設施等三大設施捆綁建設；⑧小區內建設機械立體停車(chē)庫；⑨針對小區周邊單位工作時(shí)段停車(chē)泊位也十分緊張的實(shí)際情況，建設公共停車(chē)場(chǎng)、庫、樓，以夜間包月和白天計時(shí)兩種價(jià)格，滿(mǎn)足工作和生活雙重停車(chē)需求，并積極探索利用綠地、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)建設地下停車(chē)庫。⑩對停車(chē)設施和公用設施嚴重缺乏的小區，“以增量開(kāi)發(fā)帶動(dòng)存量不足”。就是在對停車(chē)困難小區的周邊地塊進(jìn)行規劃開(kāi)發(fā)時(shí)，劃出一塊用地以零價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商，允許開(kāi)發(fā)商在其地面以上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)并在地面以下建設停車(chē)場(chǎng)庫，或將一部分店面以上的樓層作為停車(chē)場(chǎng)庫，但是必須將一
　　定數量的停車(chē)泊位產(chǎn)權交給政府，還可以用提高容積率的方式鼓勵開(kāi)發(fā)商建設，這樣可以節省政府的投入，加快停車(chē)設施和公用設施的增設、建設進(jìn)程。
　　綜上所述，我們建議，市政府從明年起，把緩解住宅小區停車(chē)難和解決物業(yè)管理矛盾作為為民辦實(shí)事項目，一手抓創(chuàng )新管理、健全制度，一手抓盤(pán)活存量、補建增建，既為市民群眾營(yíng)造和美舒適的生活環(huán)境，又為停車(chē)產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造條件。

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