房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題練習
單選題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)
某商品住宅開(kāi)發(fā)項目，征收土地面積5000㎡，其中建設用地面積4500㎡，代征地面積500㎡，規劃建筑面積為15000㎡。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其于2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調查，目前該區域同類(lèi)商品住宅的平均售價(jià)為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現率為10%。
1.下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設資金超過(guò)總投資的35%時(shí)才可以設定抵押
B.在建工程只有當主體工程結構封頂時(shí)才可以設定抵押
C.在建工程抵押權實(shí)現時(shí)，設定抵押權后新增建設的部分不能處置
D.在建工程抵押權實(shí)現時(shí)，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權
2.若采用成本法和假設開(kāi)發(fā)法中的傳統方法對該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。
A.成本法和假設開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤率相同
B.成本法采用的投資潤率高于假設開(kāi)發(fā)法的投資利潤率
C.成本法采用的投資利潤率低于假設開(kāi)發(fā)法的投資利潤率
D.成本法和假設開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
3.采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準地價(jià)修正法計算的單價(jià)為2300元/㎡，則土地總價(jià)為( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
4.采用假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
(二)
甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為50000㎡的廠(chǎng)房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。
5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機構應( )。
A.按工業(yè)用途估價(jià)
B.按居住用途估價(jià)
C.按工業(yè)用途評估廠(chǎng)房?jì)r(jià)值，按辦公用途評估自用辦公樓價(jià)值
D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià)，然后予以綜合
6.受托房地產(chǎn)估價(jià)機構對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，正確的思路是( )。
A.地價(jià)按照工業(yè)用地評估，廠(chǎng)房?jì)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫(xiě)字樓的售價(jià)等進(jìn)行評估
B.按照建筑面積分攤廠(chǎng)房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值
C.地價(jià)按照工業(yè)用地評估，廠(chǎng)房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評估
D.根據城市規劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價(jià)按照住宅用地評估，廠(chǎng)房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評估
7.如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價(jià)值
B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失
(三)
甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款�，F甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設和限制條件分析中，不合理的假設是( )。
A.估價(jià)對象產(chǎn)權明晰，手續齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉讓
B.估價(jià)對象法定用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設定估價(jià)對象用途為商業(yè)
C.該地區房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩定，未發(fā)生重大變化或實(shí)質(zhì)性改變
D.本次評估假設估價(jià)對象無(wú)基礎、結構等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題
9.對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產(chǎn)業(yè)集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為( )。
A.首次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時(shí)的價(jià)值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額/貸款成數
D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數
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