2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)管理鞏固題及答案

　　俗話(huà)說(shuō)：“沒(méi)有苦中苦，哪有甜上甜。”學(xué)習中的苦與樂(lè )就是這樣的，要想掌握真知識，真本領(lǐng)，不吃苦中苦，是不行的。下面由小編為大家整理2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)管理鞏固題及答案，希望能夠幫助到大家備考。

　　1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來(lái)分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。

　　2、財務(wù)凈現值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現金流量之和。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：財務(wù)凈現值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和。

　　3、財務(wù)內部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內項目?jì)炔课词栈赝顿Y每年的凈收益率。同時(shí)意味著(zhù)，到項目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。(　)

　　標準答案：正確

　　4、研究表明：對于常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數解;對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，解出的方程可能有多個(gè)實(shí)數解，即FIRR可以有多個(gè)值。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：對于非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數解，須根據FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實(shí)數解進(jìn)行檢驗，以確定是否能用FIRR評價(jià)該項目。

　　5、成本利潤率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數，才等于年成本利潤率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：成本利潤率是整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數，也不等于年成本利潤率。

　　6、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營(yíng)期內一個(gè)正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營(yíng)期內的年平均利潤總額與資本金的比率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營(yíng)期內一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營(yíng)期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實(shí)施項目未來(lái)將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實(shí)施方案會(huì )有不同的成本數據。(　)

　　標準答案：正確

　　8、對于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。(　)

　　標準答案：錯誤

　　9、開(kāi)發(fā)建設投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：開(kāi)發(fā)建設投資是指在開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項費用。而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財務(wù)和會(huì )計制度，轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設投資。

　　10、城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　11、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直接投資的是(　)。

　　A.購買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

　　B.購買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份

　　C.購買(mǎi)房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)

　　D.購買(mǎi)一座正在運營(yíng)的高爾夫球場(chǎng)

　　標準答案：d

　　12、所謂住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的(　)債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.個(gè)人住房抵押貸款

　　C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款

　　D.金融機構長(cháng)期融資

　　標準答案：b

　　13、房地產(chǎn)投資的(　)特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能夠得到稅收方面的好處

　　B.易于獲得金融機構的支持

　　C.能抵消通貨膨脹的影響

　　D.提高投資者的資信等級

　　標準答案：c

　　14、我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀(guān)調控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現其預期收益目標時(shí)遇到困難。這主要體現了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A.政治風(fēng)險

　　B.政策風(fēng)險

　　C.利率風(fēng)險

　　D.市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　標準答案：b

　　15、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，流動(dòng)性很差，其擁有者很難在短時(shí)期內將房地產(chǎn)兌換成現金。這主要體現了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A.變現風(fēng)險

　　B.政策風(fēng)險

　　C.利率風(fēng)險

　　D.市場(chǎng)供求風(fēng)險

　　標準答案：a

　　16、某投資市場(chǎng)平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系數為0.5，那么當前房地產(chǎn)投資的折現率為(　)。

　　A.3.5%

　　B.5.17%

　　C.7.75%

　　D.8.59%

　　標準答案：c

　　17、租金調整時(shí)可能會(huì )引起爭議而訴諸與法律所帶來(lái)的風(fēng)險屬于(　)。

　　A.收益現金流風(fēng)險

　　B.資本價(jià)值風(fēng)險

　　C.比較風(fēng)險

　　D.未來(lái)運營(yíng)風(fēng)險

　　標準答案：d

　　18、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是(　)的影響

　　A.預期通貨膨脹

　　B.非預期通貨膨脹

　　C.成本型通貨膨脹

　　D.需求型通貨膨脹

　　標準答案：a

　　19、房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險是(　)。

　　A.比較風(fēng)險

　　B.收益現金流風(fēng)險

　　C.持有期風(fēng)險

　　D.時(shí)間風(fēng)險

　　標準答案：b

　　20、房地產(chǎn)投資的(　)優(yōu)點(diǎn)，是置業(yè)投資者所能容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能抵消通貨膨脹的影響

　　B.相對較高的收益水平

　　C.提高投資者的資信等級

　　D.易于獲得金融機構的支持

　　標準答案：a

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