2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前沖刺題2

　　甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應分得 1368.55萬(wàn)元。

　　問(wèn)題：

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

　　參考答案：

　　1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。

　　3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有�，F已被司法機關(guān)扣押。

　　問(wèn)題：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　參考答案：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。

　　2、 ①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。 ②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。

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