2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前沖刺題6

　　1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)?

　　答案：

　　(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標準廠(chǎng)房多，單價(jià)相差大。

　　(3)要區分設備和建筑物的造價(jià)。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　2、影響居住房地產(chǎn)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些?

　　答案：

　　(1)影響居住房地產(chǎn)區域因素主要有：交通條件;生活服務(wù)設施;教育配套設施;環(huán)境質(zhì)量：

　　(2)影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結構、類(lèi)型和等級：裝修;設備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。

　　3、問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線(xiàn)?它們分別怎樣體現公開(kāi)價(jià)值標準?

　　答案：

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法。

　　(2)市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數買(mǎi)家和賣(mài)家認可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線(xiàn)，市場(chǎng)比較法采用選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線(xiàn)。

　　(3)市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當的修正，以此推算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀(guān)價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。源：中華考試網(wǎng)

　　收益法是通過(guò)預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過(guò)估算估價(jià)對象未來(lái)的預期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現在確定估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設開(kāi)發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對象現在的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　4、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定過(guò)程。

　　答案：確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內涵，其次要確定其價(jià)格形成的過(guò)程，然后再確定估價(jià)的測算過(guò)程和需要采用的估價(jià)方法�？荚囉脮�(shū)

　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估價(jià)中，保險價(jià)值與保險金額有何關(guān)系?

　　答案：保險價(jià)值又稱(chēng)為保險價(jià)額，是指保險標的在訂立保險合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險價(jià)值為確定保險金額的基礎。 ‘保險金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價(jià)值。

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