房地產(chǎn)評估報告范文
資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價(jià)的過(guò)程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場(chǎng)化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。下面是小編給大家整理的房地產(chǎn)評估報告范文，僅供參考。
房地產(chǎn)評估報告范例【1】
一、房屋產(chǎn)權人(單位):×××
二、估價(jià)目的:拆遷補償價(jià)格評估
三、估價(jià)日期:二0XX年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間:二0XX年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》;
3.評估委托書(shū):
4估價(jià)評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。
六、估價(jià)原則:本評估報告在遵循公正、公平、公開(kāi)原則的前提下，結合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法:根據估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無(wú)證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導價(jià)，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價(jià)中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價(jià)結果
本評估以掌握的有關(guān)標的物的信息資料為依據，根據估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認真分析資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密的測算，并結合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補償價(jià)格為:
人民幣小寫(xiě):206247元
大寫(xiě):貳拾萬(wàn)陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價(jià)格有效期
本報告評估時(shí)效為半年，自二0XX年四月十五日起生效。隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價(jià)格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門(mén)補償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設和限制條件
1.估價(jià)假設條件
我們評估的價(jià)值是現時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補償的參考價(jià)格，假設:
(1)有自愿銷(xiāo)售的賣(mài)主和自愿購買(mǎi)的買(mǎi)主;
(2)該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉讓;
(3)有一個(gè)適當的期間完成交易，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。
2.限制條件
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告【2】
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司是通過(guò)福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理委員會(huì )房地產(chǎn)價(jià)格評估機構從業(yè)行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實(shí)戰經(jīng)驗及理論知識的注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊資產(chǎn)評估師、高級會(huì )計師等優(yōu)秀人才。公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評估與土地評估。
在公司我實(shí)習崗位是助理評估人員。和專(zhuān)業(yè)評估人員到現場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結構等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶(hù)進(jìn)行交流。搜集相關(guān)的比較案例。在指導教師的指導下根據實(shí)地勘察及其結果做房地產(chǎn)評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作
在實(shí)習中應用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶(hù)如何進(jìn)行對話(huà)。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實(shí)習中，開(kāi)發(fā)了自己的實(shí)踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評估的專(zhuān)業(yè)知識。還有關(guān)于抵押貸款等內容�，F場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估的知識及實(shí)踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。但同時(shí)發(fā)現了自身的不足。如具備的專(zhuān)業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實(shí)。沒(méi)有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。經(jīng)驗不足，不善于與客戶(hù)進(jìn)行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問(wèn)題的處理，不沉著(zhù)和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規范化。內部員工辦事效率高，做事積極主動(dòng)。高層管理人員對員工信任和支持。使其取得不錯的成績(jì)及經(jīng)濟效益。但我覺(jué)得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權責明確，分配得當會(huì )更加完善的。
從這次的實(shí)習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實(shí)踐相結合的重要性。我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識和素養。努力學(xué)好專(zhuān)業(yè)知識，掌握職業(yè)技能。做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現問(wèn)題和總結經(jīng)驗。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場(chǎng)行情及變化。爭取能夠更好更快的融入社會(huì )，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實(shí)現人生的價(jià)值追求。受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2012年10月30日至2012年11月5日，根據委托的，遵循國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家相關(guān)法律、法規和政策的規定，經(jīng)現場(chǎng)勘查和社會(huì )調查，遵循客觀(guān)、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測算，確定該評估對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是412.38萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě):肆佰壹拾貳萬(wàn)叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
2012年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結果報告
(一)委托方
名稱(chēng):湖北工業(yè)大學(xué)商貿學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號 聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱(chēng):陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx
資格等級:xx級
估價(jià)機構證書(shū)編號:xx房地自估(2012)第xxxx號
(三)估價(jià)對象
本次估價(jià)對象為位于湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號湖北工業(yè)大學(xué)商貿學(xué)院圖書(shū)館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。土地評估單位為1800/平方米。 (四)評估目的
評估該房地產(chǎn)20XX年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (五)評估基準日
二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀(guān)、公正、公平原則 (七)評估依據
1、國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)
4、政府部門(mén)有關(guān)計價(jià)和稅費標準及目前本地區房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價(jià)規范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無(wú)直接受益，也很少有交易實(shí)例，故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過(guò)估測被評估房產(chǎn)的重新構件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產(chǎn)價(jià)值的評估思路和技術(shù)方法。
估算的計算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告
(1)估測土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬(wàn)元 (2)估測建筑物的價(jià)值
�、俟罍y建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價(jià)比評估對
象高3%;參照物B門(mén)窗的材質(zhì)較評估對象差，因此單位工程造價(jià)較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無(wú)需調整。
參照物A調整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬(wàn)元) ②估測勘察設計及前期工程費�？辈煸O計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。
則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬(wàn)元)
�、塾嬎慊A設施及配套工程費。根據政府有關(guān)規定及費用標準規定，文化、教育基礎設施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎設施及配套工程費為704萬(wàn)元。 ④計算管理費用。建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。 則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬(wàn)元)
�、萦嬎阃顿Y利息。建設項目建設期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元，年利率為6%，建設期內利息只計息不支付. 則各年應計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬(wàn)元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬(wàn)元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬(wàn)元 建設期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬(wàn)元
�、抻嬎汩_(kāi)發(fā)利潤。經(jīng)分析調查，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)該類(lèi)房地產(chǎn)的平均投資利潤率為15%。 則開(kāi)發(fā)利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬(wàn)元) ⑦計算銷(xiāo)售稅費。經(jīng)分析，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷(xiāo)售費用合計為開(kāi)發(fā)后房?jì)r(jià)的9%。
則銷(xiāo)售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬(wàn)元)
�、嘤嬎憬ㄖ锏闹刂贸杀�。建筑物的重置成本為前幾項之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬(wàn)元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人:周升 評定日期:2012年11月4 說(shuō)明:G、S、B分別為結構、裝修、設備部分的修正系數，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬(wàn)元) (3)計算房地產(chǎn)評估值
房地產(chǎn)評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結論
根據計算結果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為8367.42萬(wàn)元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
附件
1、估價(jià)對象示意圖
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價(jià)，是指估價(jià)結果專(zhuān)供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評估單位書(shū)面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是人們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。
4.我們已對本估價(jià)報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標的物現場(chǎng)勘察的客觀(guān)性、真實(shí)性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀(guān)和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責任。
5.沒(méi)有人對本估價(jià)報告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。
估價(jià)分析說(shuō)明部分
一、估價(jià)物概況
本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產(chǎn)，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發(fā)的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門(mén)前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標準)該建筑后面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開(kāi)玻璃彈簧門(mén)，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設方格木棚，門(mén)框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開(kāi)門(mén)。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開(kāi)，予制過(guò)梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過(guò)，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評估人的現場(chǎng)勘測及調查了解，評估房產(chǎn)北墻長(cháng)為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過(guò)二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專(zhuān)業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價(jià)對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結構等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫(xiě)提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估較好。又因為該營(yíng)業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結果加以權重并計算，便得出拆遷標的物的價(jià)格。
四、評估測算過(guò)程
(一)市場(chǎng)比較法
1.市場(chǎng)比較法公式:市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為:
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以A、B、C、D四個(gè)交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區域類(lèi)別用途建筑結構所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
A平原路及勞動(dòng)路交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜莊街交叉口營(yíng)業(yè)磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關(guān)大街營(yíng)業(yè)磚混六層1/62000.82600
3. 估價(jià)計算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例B為非正常交易，應作適當修正，設估價(jià)對象的交易價(jià)格指數為100，得出可比實(shí)例A、C、D的交易價(jià)格指數為100，B的交易價(jià)格指數為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例A、C、D的交易日期均為2000年，實(shí)例B的交易日期為1999年，由于近一年來(lái)2000-2001年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售市場(chǎng)基本無(wú)變化，無(wú)需進(jìn)行交易日期修正，設估價(jià)對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由于實(shí)例B發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數為98。
(3)區域因素修正
因可比實(shí)例相對于估價(jià)對象在外部環(huán)境方面有所差別，如:地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周?chē)h(huán)境等因素各不相同，應將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例A位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周?chē)h(huán)境較適合經(jīng)營(yíng)，道路通達程度較好�？杀葘�(shí)例B位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達程度不如評估對象，周?chē)h(huán)境和評估對象相似�？杀葘�(shí)例C位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實(shí)例D位于原新鄉市舊城區東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價(jià)對象較優(yōu)，設估價(jià)對象所在地段區域因素修正指數為100，通過(guò)列下表分析，得出可比實(shí)例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區域因素修正表
區域因素權數估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周?chē)h(huán)境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結構、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，A、B、C、D都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結構都比估價(jià)對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營(yíng)業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對象好。設估價(jià)對象的個(gè)別因素修正指數為100，通過(guò)列下表可得出A、B、C、D的個(gè)別修正因素指數分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數表
個(gè)別因素權重估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D
建筑結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.2100100100100100
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比準價(jià)格計算
根據市場(chǎng)比較法計算公式，比準價(jià)格計算如下表:
項目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個(gè)別因素修正比準價(jià)格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價(jià)格:
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對象單價(jià)=-----------=2682元/平方米
4
估價(jià)對象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱(chēng)收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來(lái)的純收益折算為現值的估價(jià)方法，其基本公式為:
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中:V為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來(lái)可取得收益的年限
運用此方法評估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀(guān)收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數的選擇
通過(guò)調查，分析收集有關(guān)資料如下:
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2) 房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價(jià)的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費:
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費:
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會(huì )經(jīng)濟因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調整系數為7%，房屋風(fēng)險調整系數為8%，利用公式:
風(fēng)險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，Y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計算公式
a 1
V=- × [ 1 - ---- ]
r (1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產(chǎn)用房按規定經(jīng)濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數代入公式可得:
119 1
V=--- × [ 1 - ------ ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通過(guò)以上兩種估價(jià)方法的不同運用，用市場(chǎng)比較法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。根據房地產(chǎn)估價(jià)規范的要求，取市場(chǎng)比較法估價(jià)結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價(jià)值為:
211609×0.6+198204×0.4=206247
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