綠色保障性住房的資金缺口及對策分析論文

　　1 引言

　　2014 年，我國保障性住房進(jìn)入“綠色”的一年，國家率先在直轄市、計劃單列市及省會(huì )城市轄區范圍內的保障性住房實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，要求綠色保障性住房至少達到綠色建筑一星標準，并進(jìn)一步提出，到 2020 年，全國 70%以上的城鎮保障性住房要執行綠色建筑標準。

　　目前，我國建筑能耗約占全社會(huì )總能耗的三分之一，高耗能、高排放成為了制約我國建筑業(yè)甚至全社會(huì )可持續發(fā)展的重要因素。若綠色建筑可以在保障性住房中推廣，則既可以為我國綠色建筑快速發(fā)展提供機遇，完成“十二五”期間綠色建筑發(fā)展超 10×108/平米的目標，也可以妥善解決我國保障性住房中存在的工程質(zhì)量缺陷和設計不合理等問(wèn)題，此舉可謂是“雙贏(yíng)”甚至“多贏(yíng)”。

　　“保障性住房由政府投資，面向中低群體，因此，從建成到運營(yíng)都要進(jìn)行成本控制，而綠色建筑追求的是全生命周期的節約，這點(diǎn)和保障性住房的訴求不謀而合�！比欢�，我們又要面對另一個(gè)問(wèn)題：成本增加。雖然，隨著(zhù)綠色技術(shù)進(jìn)步等因素的影響成功降低了 綠 色 建筑的成本，但是一星綠色建筑約50 元/pic/p>

　　保障性住房是指政府為中低收入住房困難戶(hù)所提供的限定標準、限定價(jià)格或租金的住房。保障性住房是我國社會(huì )保障體系中重要的一部分，屬于準公共產(chǎn)品，具有非競爭性。保障性住房市場(chǎng)由于存在“市場(chǎng)失靈”，所以?xún)H在市場(chǎng)機制調節下很難達到“帕累托最優(yōu)”，出現“公共的悲劇”，這就需要政府“看得見(jiàn)的手”來(lái)提供保障性住房。此外，由于外部性的存在及保障性住房的非競爭性，導致利潤微薄，勢必會(huì )造成市場(chǎng)供給不足，影響我國保障性住房的進(jìn)展，這也需要政府出手來(lái)彌補“市場(chǎng)缺陷”，以財政支持來(lái)保障保障性住房的建設。

　　2 保障性住房的經(jīng)濟分析

　　我國保障性住房的資金來(lái)源主要有：財政、住房公積金、土地出讓凈收益、銀行貸款。

　　2.1 保障性住房的供給需求分析

　　近年來(lái)，我國政府本著(zhù)“居者有其屋”的原則擴大了保障性住房的保障范圍，加快了保障性住房的建設步伐。例如，我國 2008 年以前，統計局對全部家庭收入的調查顯示，符合當地廉租房住房保障的有 500.7 萬(wàn)戶(hù)，但僅有 60.1 萬(wàn)戶(hù)家庭享受到了這種保障，占 11.98%。以后，我國不斷擴大了保障范圍，從常住居民戶(hù)口的最低收入家庭擴大到城市中等偏下住房困難家庭，并計劃在“十二五”期間建設 3 600 萬(wàn)套城鎮保障性住房，逐步將保障性住房覆蓋面達到城鎮人口的 20%。截止到 2012 年底，我國累計開(kāi)工建設城鎮保障性住房安居工程3 400 萬(wàn)套，基本建成 2 100 萬(wàn)套。

　　根據“十二五”規劃的要求，在“十二五”期末，我國城鎮化率將達到 51.5%。按照我國第六次人口普查的數據，我國目前有1332810869 人，戶(hù)均人口 3.09 人/戶(hù)，那么我國在“十二五”末大約需要 4 442 萬(wàn)套保障性住房。我國 2009～2013 年保障性住房完成情況如表 1，按照這個(gè)規模發(fā)展下去，可以在“十二五”計劃的期末完成保障性住房的覆蓋面超過(guò) 20%，可以保障較低收入人群的住房，但是離覆蓋中低收入人群的要求還有一定的差距，而且我國城鎮化不斷推進(jìn)，城鎮人口不斷增加，截止到 2012 年，我國城鎮化率已經(jīng)達到 52.6%(另有數據顯示，我國有 42.2%的人是完全能夠享受市民待遇)，已經(jīng)超出計劃的要求。另外，與社會(huì )保障做得好的國家和地區也有相當大的差距，例如日本(44%)，中國香港(50%)等。我國保障性住房前進(jìn)的步伐還是需要加快的。

　　2.2 保障性住房的資金分析

　　我國保障性住房建設雖取得一定成果，但是資金匱乏的問(wèn)題也彰顯出來(lái)，而且當年只建成了計劃要求的一部分，有大量保障性住房轉移到下年，使得本就緊張的資金更顯不足。截至 2012 年底，我國累計開(kāi)工建設城鎮保障性住房安居工程 3400 萬(wàn)套，基本建成 2 100 萬(wàn)套，可見(jiàn)有大量保障性住房轉移到下年。

　　下面以 2011 年、2012 年以及 2013 年為對象，分析各年保障性住房的投資情況。2011 年，中央財政保障性安居工程支出 1511.29 億元，比上年增長(cháng) 98.6%，加上通過(guò)以前年度結轉資金安排的 280 億元，共支出 1791.29 億元。2012 年，全國保障性安居工程財政支出 3800.43 億元，其中，公共財政預算支出 3 123.32 億元，占 82.2%;住房公積金增值收益支出 84.10億元，占 2.2%;土地出讓收益支出 593.01 億元，占 15.6%。2013 年，各級財政實(shí)際用于保障性安居工程支出 3 816.72億元，其中，公共預算安排支出 2969.69 億元，占 77.8%，政府性基金預算安排支出 847.03 億元(其中，住房公積金增值收益安排支出 147.87 億元，土地出讓收益安排支出 699.16 億元)，占 22.2%。按照國家要求的經(jīng)濟適用房建設造價(jià)標準，高層住宅每建筑平方米單方造價(jià)為 1825 元，多層住宅每建筑平方米單方造價(jià)為 1205 元，加裝太陽(yáng)能熱水系統的，每建筑平方米增加 65 元。本文按照均值 1250 元/pic/平米進(jìn)行計算估算，如表 2。從表 2 可以看出，我國保障性住房的資金缺額還是比較大的，我國土地出讓金投入以及住房公積金支持保障性住房投入明顯不足，當年未完成轉移到下年的項目眾多，進(jìn)一步加劇了下一年保障性住房的建設壓力，這些都導致了我國保障性住房投入缺額較大。

　　2.3 綠色保障性住房的資金需求分析

　　以綠色建筑標準來(lái)建設保障性住房，可以降低保障住房全生命周期的使用成本，達到了保障性住房的建設初衷，但是也不可避免地增加了前期的建設成本，增大了財政壓力。雖然我國僅在直轄市、計劃單列市及省會(huì )轄區率先開(kāi)展綠色保障性住房建設，在 2020 年才達到保障性住房的 70%為綠色建筑，但是這個(gè)推行過(guò)程勢必要增加保障性住房的資金投入。保障性住房的公共產(chǎn)品屬性又決定了這部分投入大部分要依靠政府的財政投入以及稅收保障。下面以 2011～2013 年為例，如果這 3 年的保障性住房建設有 70%為綠色建筑，試分析其資金需求情況。2011 年的 1000 萬(wàn)套保障性住房若 70%為綠色一星建筑，每平方米增量成本為 50 元，那么該年資金缺口增大到 4 238.99 億元;2012 年缺口擴大為 3837.33 億元，2013 年缺口擴大為 1 535.64 億元。我國的保障性住房的資金缺口逐漸減少，這與我國近年來(lái)逐步加大財政投入有關(guān)，70%的保障性住房與普通保障性住房的差值逐步減少，與近些年保障性住房的建設數目減少有關(guān)，并且我們可以看出，在保障性住房中推廣綠色建筑，可以促進(jìn)綠色建筑的技術(shù)進(jìn)步，可以縮小與普通建筑的差值，甚至可以彌補一些資金缺口。

　　3 彌補綠色保障性住房資金缺口的對策研究

　　3.1 完善保障性住房財政支出與稅收保障體系，加大對保障性住房的財政補貼

　　財政收入和稅收收入是我國政府的主要收入，也是我國保障性住房的根本保障。我國政府的財政支持保障性住房建設主要通過(guò)購買(mǎi)性支出和轉移性支出兩類(lèi)。購買(mǎi)性支出是指政府對于保障性住房的購買(mǎi)和投資。我國政府主要采用投資的方式直接建設保障性住房，當保障性住房的投資勢必會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房房?jì)r(jià)，王先柱等提出保障性住房每增加1%，將導致房?jì)r(jià)降低 0.046%。后來(lái)，一些地區的政府(例如湖南)針對商品房市場(chǎng)過(guò)剩的問(wèn)題，以相對較低的價(jià)格回購商品房，為保障性住房的建設提供了另一種思路。政府轉移性支出是指政府通過(guò)財政補貼這種經(jīng)濟再分配的方式對保障性住房建設以及低收入家庭進(jìn)行補貼。

　　以上是我國中央政府支持保障性住房建設的模式。主要是單一政府供給模式。但由于我國的保障性住房需求量大，大量的政府的財政支持保障性住房建設，勢必會(huì )影響其他公共產(chǎn)品的投入，影響整個(gè)社會(huì )的健康發(fā)展。國外一些發(fā)達國家的經(jīng)驗可以給我國保障性住房的發(fā)展提供很好的借鑒。在美國保障性住房建設的資金主要來(lái)源資本市場(chǎng)，政府提供信用擔保，并通過(guò)市場(chǎng)制度設計以及監管參與其中，而保障性住房經(jīng)濟運作的核心是金融機構。例如，美國的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 發(fā)展保障性住房。美國的廉租房 REITs(約 7.5%～8%)雖然收益率低于商業(yè)地產(chǎn) REITs 的投資收益率，但是其風(fēng)險相對較低，收益更加穩定，也吸引了很多投資者的目光，并為美國保障性住房的建設提供了穩定的資金保障。我國保障性住房的建設在一些城市(例如天津)為試點(diǎn)也開(kāi)始了房地產(chǎn)信托投資基金的嘗試。但是，我國房地產(chǎn)信托投資基金的運作還缺少一定的法律、法規的指導，另外，稅收上也缺乏配套的激勵政策，例如房地產(chǎn)交易的印花稅，股東所得股利予以免稅。所以，這就要求我國政府借鑒國外先進(jìn)的操作規則、法規和制度等，結合我國金融市場(chǎng)的具體情況，對我國《信托法》《公司法》《證券法》和《證券投資基金法》進(jìn)行完善，對 REITs的操作流程、運作形式、投資方式、利益分配，風(fēng)險管理進(jìn)行指導，并明確政府、金融機構以及投資者各方的權利以及義務(wù)，明確各方的職責。重新整合保障性住房建設中的稅收體系，清理保障性住房中不合理的稅收，對有激勵性的稅種予以減免(例如房地產(chǎn)交易免征印花稅，REITs 投資項目減免一定的房產(chǎn)稅、契稅等)，以保證保障性住房的金融運作、保障性住房的建設順利完成，以達到保障性住房建設為政府減輕財政投入壓力的目的。

　　3.2 改革現行土地出讓金支持保障性住房建設模式，落實(shí)土地出讓金及時(shí)足值投入保障性住房建設

　　我國土地有償出讓制度于 20 世紀 90 年代從香港引進(jìn)而來(lái)，自此我國土地制度從無(wú)償劃撥變成有償出讓?zhuān)�這一措施大大提高了土地的使用效益，土地出讓金成為了地方政府可觀(guān)的預算外收入。然而分稅制使得地方稅收收入大部分上繳中央，地方政府不斷擴大的事權與財力不再匹配，這就形成了地方政府的資金缺口。這也就使得“土地財政”成為彌補財政缺口的有效途徑。伴隨著(zhù)我國城市快速發(fā)展，地方財政缺口越來(lái)越大，土地財政“寅吃卯糧”現象越來(lái)越普遍，地方政府的財政缺口也越來(lái)越大。王根賢等指出在現行的財政分權制度安排下，地方政府對于保障性住房建設產(chǎn)生了抵觸博弈。也就是說(shuō)由于地方政府存在這巨大的財政缺口，使得投入保障性住房的資金就會(huì )變得很少，遠遠不能達到國家要求的 10%土地出讓金支持保障性住房建設。以 2012 年與 2013 年為例具體分析。2012 年的土地出讓金為 2.69 萬(wàn)億，而土地出讓金投入保障性住房建設的只有 593.01 億元，約是土地財政收入的 2%;2013 年的土地出讓金為 41 266 億元，而土地出讓金投入保障性住房建設的只有 699.16 億元，約是土地財政收入的 1.6%，之前那些年份遠遠低于這兩個(gè)數據，這也就說(shuō)明我國地方政府土地出讓金支持保障性住房建設遠遠低于國家要求。

　　當前我國亟需落實(shí)地方政府的土地出讓金投入保障性住房建設的數額�？梢酝ㄟ^(guò)以下途徑解決：

　　1) 地方政府投入保障性住房金額改由中央政府統一收取，并統一負責投入地方保障性住房建設，對相對較為貧窮的地區可以適當增加該地區應收取的金額。

　　2)安體富等認為需改革土地出讓金制度，土地出讓金改為每年收取一次的土地年租金(土地使用費)。通過(guò)這種方法每年為地方政府提供穩定的收入， 也為保障性住房提供資金支持，保證保障性住房建設。

　　3)將土地財政收入納入地方政府的財政預算之列，國家對地方政府的財政預算進(jìn)行有效監管，使地方政府的財政收支平衡，杜絕財政缺口的出現。

　　3.3 分地區適度增加住房公積金支持保障性住房建設，確保住房公積金在保障性住房中的合理安全運行

　　住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會(huì )保障制度，是住房分配貨幣化、社會(huì )化和法制化的主要形式，也正是因為住房公積金的特殊性，造成了大量住房公積金閑置，利用率極低，截至 2012 年，我國住房公積金閑置資金達到9 000 億元。正是看到住房公積金的廣闊潛力，2009 年 10 月，住建部聯(lián)合其他部委發(fā)布了《關(guān)于利用住房公積金支持保障性住房建設試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。2010 年 8 月有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，國家確定了第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點(diǎn)，包括北京、重慶等 28 個(gè)城市，133 個(gè)項目。然而，住房公積金在具體應用中卻是帶刺的玫瑰，存著(zhù)以下風(fēng)險：

　　1)流動(dòng)性風(fēng)險

　　我國住房公積金在各地利用極不平衡，在經(jīng)濟發(fā)達地區，住房公積金利用率已經(jīng)很高，如果大量支持保障性住房建設勢必會(huì )影響住房公積金個(gè)人貸款的發(fā)放，從而影響當地住房公積金繳納者的根本利益，不利于社會(huì )穩定，也與住房公積金的初衷相左。而西部地區，住房公積金利用率較低，有利于開(kāi)展支持保障性住房建設。

　　2)資金回收風(fēng)險

　　保障性住房作為一種準公共產(chǎn)品，銷(xiāo)售價(jià)格以及租金是遠遠低于社會(huì )平均水平，這也就使得資金回收周期變長(cháng)，資金回收風(fēng)險加大。若屆時(shí)資金不能及時(shí)回收，將影響繳存者支取住房公積金的數額，影響到住房公積金本身的作用。

　　面對以上風(fēng)險，可以通過(guò)以下途徑解決住房公積金支持保障性住房建設的風(fēng)險問(wèn)題：

　　1)建立專(zhuān)門(mén)金融機構負責全國住房公積金的運轉。因為經(jīng)濟發(fā)展情況不同，我國各地住房公積金的利用情況有很大差別，這就造成了住房公積金的效益難以最大化。又由于各地發(fā)展不同，運作公積金的經(jīng)驗不同，抗擊風(fēng)險的能力也不同，勢必導致一些地區住房公積金運作風(fēng)險較大，這就需要建立全國的住房公積金金融機構來(lái)運作住房公積金。當然這個(gè)機構可以是銀行，也可以是其他經(jīng)驗豐富的金融機構。該機構負責統籌全國閑置的保障性住房資金，由該機構統一負責投入各地區保障性住房建設。在保證當地個(gè)人住房公積金貸款充足的條件下，統籌各省住房公積金支持保障性住房建設資金，實(shí)現跨省跨市資金調度，結合各地發(fā)展情況，將資金投入到最需要的地方，實(shí)現住房公積金支持保障性住房的利益最大化。采取整體預防風(fēng)險機制，并根據各地具體情況，建立風(fēng)險控制預案，一旦一個(gè)地區出現風(fēng)險，聯(lián)系周?chē)�地區共同應對風(fēng)險，以達到分散甚至降低風(fēng)險的作用。

　　2)建立第三方監管體系。利用住房公積金支持保障性住房建設的資金巨大，而且關(guān)系到繳存者的利益問(wèn)題，需要獨立的第三方進(jìn)行監督。我們可以借鑒北京的實(shí)施模式，通過(guò)委托第三方監管機構，負責對貸款項目的工程進(jìn)度、資金支付、出租銷(xiāo)售情況等進(jìn)行監督，然后監管機構出具監管意見(jiàn)，作為公積金管理中心貸款支付的依據。通過(guò)獨立第三方的監管，來(lái)杜絕一些人為風(fēng)險的存在，保障住房公積金合理安全地運用到保障性住房的建設中，從而實(shí)現社會(huì )保障的目標。

【綠色保障性住房的資金缺口及對策分析論文】相關(guān)文章：

保障性住房申請書(shū)11-22

廣東保障性住房建設的情況報告07-30

保障性住房申請書(shū)(15篇)10-16

保障性住房申請書(shū)10篇10-20

保障性住房申請書(shū)15篇12-20

保障性住房申請書(shū)(合集15篇)12-22

保障性住房申請書(shū)集合15篇12-06

論文的可行性分析08-22

個(gè)人保障性住房買(mǎi)賣(mài)合同12-02

醫患關(guān)系的現狀分析及對策論文07-26