論業(yè)主收房糾紛法律責任認定與救濟

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        摘 要：本文以業(yè)主收房時(shí)出現的收房糾紛為起點(diǎn)，分析了收房過(guò)程中各種法律關(guān)系的變化，認定其法律責任，介紹了收房糾紛的救濟方式，并提出收房糾紛的防范措施和在收房時(shí)應完善的法律制度建議。

　　關(guān)鍵詞：收房糾紛 法律責任 法律救濟 法律關(guān)系

　　一、收房糾紛

　　(1)房屋質(zhì)量糾紛

　　房屋質(zhì)量糾紛是指在驗房的過(guò)程中發(fā)現房屋存在一定的問(wèn)題，影響業(yè)主使用的情況，按照我國《建筑法》的規定 “建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”開(kāi)發(fā)商在工程完工后，需經(jīng)專(zhuān)門(mén)驗房部門(mén)進(jìn)行實(shí)地的建筑工程檢驗，并取得《工程竣工驗收備案表》。但在實(shí)際操作過(guò)程中，業(yè)主驗房時(shí)時(shí)有發(fā)生質(zhì)量糾紛，一般主要包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等常見(jiàn)問(wèn)題，同時(shí)也包括綠地、配套、道路、停車(chē)等問(wèn)題，這些都屬于房屋質(zhì)量糾紛，業(yè)主畢竟不是專(zhuān)業(yè)人士，驗房能力不足，導致在驗收不全面的情況下簽字收房，導致后續糾紛不斷。

　　(2)售后服務(wù)糾紛

　　售后服務(wù)糾紛，主要是簽訂收房確認書(shū)后，開(kāi)發(fā)商完成交房義務(wù)，涉及房屋維修、物業(yè)服務(wù)等在開(kāi)發(fā)商、總包、物業(yè)公司之間時(shí)有出現推諉扯皮的現象，導致業(yè)主維修難、維權難。

　　(3)延期交付糾紛

　　延期交付糾紛是指開(kāi)發(fā)商不能按照購房合同約定的時(shí)間及時(shí)準確地交付商品房，導致業(yè)主不能及時(shí)取得商品物權，但是在購房合同中大多沒(méi)有約定延期交貨的違約金條款，導致出現延期交付時(shí)，業(yè)主不能得到及時(shí)合理的賠償，雙方經(jīng)過(guò)多次的協(xié)商依然不能達成承諾的。

　　二、收房糾紛的法律關(guān)系及責任認定

　　在收房的法律行為過(guò)程中，存在著(zhù)多重法律關(guān)系，法律關(guān)系復雜，理清法律關(guān)系的主體、客體和內容有利于合理的界定法律責任。

　　(1)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間以購房合同為基礎的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系

　　1、法律關(guān)系主體。法律關(guān)系主體是法律關(guān)系的參加者，即在法律關(guān)系中一定權利的享有者和一定義務(wù)的承擔者，在購房合同中，法律關(guān)系的主體為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主，要求開(kāi)發(fā)商必須具備國家要求的建筑工程資質(zhì)條件，業(yè)主須滿(mǎn)足一定的條件，應當是完全行為能力人，但限制行為能力人和無(wú)行為能力人作為業(yè)主的，必須滿(mǎn)足監護人的條件。

　　2、法律關(guān)系客體。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中，法律關(guān)系的客體為房屋，要求開(kāi)發(fā)商交付產(chǎn)品質(zhì)量合格的產(chǎn)品。

　　3、法律關(guān)系的內容。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中，業(yè)主的權利和義務(wù)主要體現在驗收檢驗權、要求賠償權、監督權、知情權等，而開(kāi)發(fā)商所享有的權利主要包括獲得收益權等。

　　4、法律糾紛責任認定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是后續所有法律關(guān)系的起點(diǎn)，因此，要求開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間簽訂合法有效的購房合同，在收房時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商為及時(shí)交房或者交付的房屋質(zhì)量不合格，又或者交房時(shí)未取得相關(guān)驗收材料，采取欺詐的方式交房等，開(kāi)發(fā)商應承擔合同違約責任。

　　(2)開(kāi)發(fā)商與總包之間的工程承包合同法律關(guān)系

　　開(kāi)發(fā)商與總包之間從項目開(kāi)始即簽訂承包合同，開(kāi)發(fā)商應給予總包方案設計及要求說(shuō)明，總包應負責房屋的構建及產(chǎn)品質(zhì)量擔保責任，在收房時(shí)，業(yè)主會(huì )根據每個(gè)房屋的實(shí)際建筑情況提出維修意見(jiàn)，總包有義務(wù)在規定的時(shí)間內進(jìn)行維修和維護。在此期間依然是開(kāi)發(fā)商與總包之間的工程承包合同的法律權益的范圍。開(kāi)發(fā)商有權利要求總包進(jìn)行房屋的維修和維護。

　　(3)總包與施工隊之間的工程分包合同法律關(guān)系

　　該法律關(guān)系下，要求總包對各施工公司的建筑工程質(zhì)量承擔連帶責任，收房時(shí)，業(yè)主提出的各項問(wèn)題，由總包反饋給各分包服務(wù)商，由分包服務(wù)商指派工人進(jìn)行現場(chǎng)維修�？偘鼘�維修結果對業(yè)主負責。

　　(4)總包或分包與供應商之間的采購合同法律關(guān)系

　　在收房時(shí)發(fā)現的質(zhì)量問(wèn)題，可能是由于供應商的產(chǎn)品存在瑕疵，導致業(yè)主收房時(shí)的質(zhì)量不合格，因此，當出現這類(lèi)糾紛時(shí)，需要總包或者分包對產(chǎn)品進(jìn)行維修或更換，總包或分包依據采購合同要求供應送進(jìn)行合理的解決，彼此之間是采購合同關(guān)系，需要確定出現產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節、原因及解決方法。

　　(5) 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同關(guān)系

　　在房屋銷(xiāo)售之前，開(kāi)發(fā)商作為最大的業(yè)主，要進(jìn)行物業(yè)的招投標選擇物業(yè)公司，簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，隨著(zhù)商品房的銷(xiāo)售，房屋產(chǎn)權隨之轉移給各業(yè)主，開(kāi)發(fā)商所享有的物業(yè)服務(wù)權利也隨之轉移給各業(yè)主，隨著(zhù)收房的完成，法律關(guān)系終止，隨即會(huì )形成物業(yè)公司與各業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。

　　(6) 物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)合同關(guān)系

　　按照《物業(yè)管理條例》的規定，物業(yè)公司的選擇、監督與解聘應該是由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )來(lái)完成的，但是由于開(kāi)發(fā)商自建物業(yè)公司或者物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商前期簽有物業(yè)服務(wù)合同，因此，業(yè)主的物業(yè)選擇權一般是由開(kāi)發(fā)商代為履行的。隨著(zhù)收房的進(jìn)行，業(yè)主開(kāi)始享受物業(yè)服務(wù)合同權利并繳納物業(yè)費用，物業(yè)公司開(kāi)始履行相應的物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

　　三、收房糾紛的救濟

　　一旦發(fā)生收房糾紛，勢必會(huì )給業(yè)主帶來(lái)很大的麻煩，因此需要通過(guò)一定的方式對糾紛進(jìn)行救濟。

　　第一，雙方協(xié)商。雙方協(xié)商是最簡(jiǎn)單的方法，當發(fā)生收房糾紛時(shí)，雙方當事人應本著(zhù)解決糾紛的原則心平氣和的進(jìn)行協(xié)商，雙方適當作出讓步，減少后續糾紛。

　　第二，第三方調解。第三方調解，是通過(guò)雙方都認可的第三方從中協(xié)調，力爭盡快解決糾紛的方式，該方式也是實(shí)踐中經(jīng)常采用的方式。

　　第三，行政程序。當雙方就糾紛不能達成和解時(shí)，業(yè)主可以通過(guò)行政方式完成，即根據雙方糾紛的內容不同，房管部門(mén)、質(zhì)量監督部門(mén)、環(huán)境部門(mén)等都是相應的行政機關(guān)，可以申請行政監督。 　　第四，司法途徑。當前解決質(zhì)量問(wèn)題糾紛除了行政途徑外，只有司法途徑，然而司法途徑漫長(cháng)的過(guò)程，以及不菲的收費都是業(yè)主不愿司法維權的主要原因。

　　四、收房糾紛的防范

　　由于業(yè)主購房次數較少，對于收房的流程及注意事項了解不清，或者即使有所了解，但是到收房當天，在工作人員的催促下，也很難全面的驗房。因此，在收房的過(guò)程中業(yè)主應該做好相應的準備工作。

　　(1)收房時(shí)先看開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應該提供的資料

　　看三書(shū)一證一表：《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。并且要根據面積實(shí)測報告數據(蓋測繪隊公章)對照購房合同上的面積。

　　(2)先驗房再簽字

　　有些開(kāi)發(fā)商為了簡(jiǎn)化驗收流程，要求業(yè)主在看房之前就簽訂《收房確認書(shū)》，實(shí)際上這樣做是侵犯了業(yè)主的合法權益，一旦業(yè)主在《收房確認書(shū)》上簽字，也就意味著(zhù)業(yè)主認可了房屋的質(zhì)量，一旦在驗房時(shí)發(fā)現問(wèn)題，很難進(jìn)行維修或者得到賠償。

　　(3)強化驗房知識

　　收房時(shí)，大多業(yè)主不清楚如何對房屋進(jìn)行驗收，筆者提醒，對于房屋的驗收主要進(jìn)行墻面空鼓、裂縫、起沙檢查，門(mén)窗配件檢查，面積測量和開(kāi)間進(jìn)深測量，防水檢查、電路檢查等，發(fā)現問(wèn)題后應先修房，同時(shí)取證、為日后舉證(即通過(guò)錄音機、數碼攝像或數碼照相調好日期記錄證據)打好基礎，特別保存好自己那份驗房咨詢(xún)報告。核查房屋總面積超出或減少百分之三以?xún)鹊那闆r很普遍(多退少補，吃虧的是業(yè)主);套內面積減少、公攤面積增加的情況更多(實(shí)得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。

　　五、收房法律制度完善設想

　　(1)完善收房法律資質(zhì)公開(kāi)制度

　　在房屋驗收過(guò)程中，按照《建筑工程管理條例》，開(kāi)發(fā)商應對房屋組織進(jìn)行“四方”驗收，并取得《建筑工程竣工驗收報告》，業(yè)主收房時(shí)應看“三書(shū)一證一表”，即《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》、《建筑竣工驗收備案表》。但在實(shí)際操作中，業(yè)主要求查看上述文件時(shí)，開(kāi)發(fā)商多以各種理由推脫，因此，如果能夠將上述文件以法律強制的方式要求開(kāi)發(fā)商印發(fā)給業(yè)主，或者以張貼公示的方式展示給業(yè)主，則可以增強業(yè)主對開(kāi)發(fā)商的信任，同時(shí)也減少糾紛。

　　(2) 完善驗房的行政監管，細化驗收流程及細則

　　上述的“四方”驗收是在開(kāi)發(fā)商的組織下進(jìn)行的，因此不排除自己驗自己的情況，難免影響房屋驗收的效果，因此，如果通過(guò)更高的行政手段監管，可以防止這種情況的發(fā)生。同時(shí)，《建筑工程竣工驗收報告》實(shí)際上是對整個(gè)工程樓體的驗收，并非對每一個(gè)房屋的驗收，因此業(yè)主收房時(shí)經(jīng)常發(fā)現質(zhì)量瑕疵，影響了業(yè)主的收房認可度，筆者建議，既然是四方的驗收，就應該做到逐家逐戶(hù)的驗收，并對每個(gè)房屋作細化的驗收流程和記錄，包括面積測量記錄、窗體檢測記錄等，真正從專(zhuān)業(yè)的角度上強化產(chǎn)品質(zhì)量。

　　(3)規范收房流程

　　在收房流程上，目前沒(méi)有相應的法律制度去約束它，因此，一般都由開(kāi)發(fā)商設計收房流程，該流程已基本在該領(lǐng)域中成為一種習慣，大致要求業(yè)主事先繳納水電費、煤氣費、維修基金、裝修垃圾清理費、物業(yè)費等各種費用之后，接受驗房服務(wù)，并簽訂《收房確認書(shū)》。筆者認為，這樣的收房流程實(shí)際上增加了業(yè)主的心理負擔和經(jīng)濟壓力，不利于物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、總包之間建立和諧的供需關(guān)系。因此，應當先公示三證一書(shū)一表，再由開(kāi)發(fā)商帶業(yè)主驗房，驗房中如果發(fā)現問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修，維修后再次進(jìn)行驗房，沒(méi)問(wèn)題的話(huà)簽訂《收房確認書(shū)》并繳納物業(yè)費、水電費等相關(guān)費用，最后領(lǐng)取鑰匙，缺的產(chǎn)權證書(shū)。該流程應該立法，并采取措施強制執行，一旦發(fā)現不按本流程執行的可以對其進(jìn)行行政處罰。

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