房地產(chǎn)估價(jià)方法初探

　　由于全球經(jīng)濟一體化和信息高速公路的發(fā)展，在全球市場(chǎng)占有一席之地的房地產(chǎn)業(yè)，國際化趨勢日益明顯。入世后，中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟聯(lián)系更加密切，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受?chē)�際經(jīng)濟全局和區域變化的影響也會(huì )越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)作為我國的一個(gè)新興行業(yè)，無(wú)論在制度、政策、法規等方面，還是理論方法研究方面，與國外一些發(fā)達國家相比還不夠完善。

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國當前一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),對發(fā)展我國國民經(jīng)濟、提高人民的居住水平有著(zhù)舉足輕重的作用,同時(shí),房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會(huì )生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價(jià)方法進(jìn)行了初步的探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);估價(jià)方法;探討

　　隨著(zhù)中國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)由于對其他行業(yè)經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強,已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱,但與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也深受政策影響, 房地產(chǎn)在中國國民經(jīng)濟中的地位日益突出.2010年,由于部分地區投資增幅過(guò)大、土地供應過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快,出現了不同程度的"過(guò)熱"、"虛熱"和結構性問(wèn)題,存在較嚴重的市場(chǎng)風(fēng)險,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結構的變化是漲價(jià)的主要原因。這些都給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)很大的壓力。所以要求房地產(chǎn)估價(jià)人員運用科學(xué)的估價(jià)方法綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各項因素。

　　1. 市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當的修正,以此推算估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　市場(chǎng)比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房等。該方法是不適用很少發(fā)生交易、數量比較少的房地產(chǎn)，如特殊廠(chǎng)房、學(xué)校、紀念館、教堂、寺廟等。

　　2. 收益法

　　收益法是預測估價(jià)對象的未來(lái)收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法按資本化的方式不同，分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。運用收益法估價(jià)，需要預測估價(jià)對象的未來(lái)收益�？捎糜谑找娣ㄖ修D換為未來(lái)收益主要有如下幾種：1潛在毛收入;2有效毛收入3凈運營(yíng)收益4稅前現金流量5期末轉售收益。運用收益法估價(jià)，核心是預測凈收益。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種。一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、標準廠(chǎng)房、倉庫等類(lèi)房地產(chǎn);二是基于營(yíng)業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂(lè )場(chǎng)所、加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。收益法評估往往是假設收入費用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn),實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設有偏差,這樣才可以用利息費用作調整。例如客觀(guān)租金收入發(fā)生在期末,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時(shí)假設收入費用發(fā)生在期末,這時(shí)應考慮期間發(fā)生費用的貸款利息;租金收入發(fā)生在期初,費用在期間均勻發(fā)生,而評估時(shí)假設收入費用發(fā)生在期初,這時(shí)應考慮期間發(fā)生的費用進(jìn)行折現。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法,而考慮利息費用是一種靜態(tài)法,將兩種方法混在一起,顯得不嚴謹。因此,運用收益法要盡量將收入、費用發(fā)生的假設時(shí)間與加權折現期一致,而不必再考慮利息費用。

　　3. 成本法

　　成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構建價(jià)格和折舊，然后將重新構建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購建 價(jià)格-折舊。

　　上述公式根據下列三類(lèi)估價(jià)對象而具體化：1新開(kāi)發(fā)的土地;2新建的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn)。適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是:舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊。我認為以上的公式存在問(wèn)題,現在土地出讓是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,而房地合一項目土地的重置成本應該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,包含建設期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤。

　　所以我認為這公式更明確:舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得價(jià)+附屬費用+有關(guān)稅費+建設期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤)×剩余使用年限修正系數+(前期工程費+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費+建設期貸款利息+建設單位管理費+開(kāi)發(fā)利潤)×成新率。

　　4. 假設開(kāi)發(fā)法

　　假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)對象是 具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，可分為待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可裝飾修改或可改變用途的舊房三大類(lèi)。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以用用市場(chǎng)法或長(cháng)期趨勢法求取，也可以用收益法求取。根據考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設開(kāi)發(fā)法分為現金流量折現法和傳統方法。運用該方法要注意一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉換成價(jià)值的比率。而對假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法中的折現率。

　　科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,必須具備兩個(gè)條件:既有科學(xué)的理論依據,又能反映現實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權益的價(jià)格,因此,估價(jià)對象也涉及到物權。依據房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn),這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類(lèi)型,并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項等。

　　5. 運用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結果

　　5.1 評估方法的選擇

　　在選擇評估方法時(shí),主要依據如下三個(gè)方面綜合決定的:

　　5.1.1 估價(jià)對象的房地產(chǎn)類(lèi)型;

　　5.1.2 估價(jià)方法適用的對象和條件;

　　5.1.3 所搜集到的資料的數量和質(zhì)量。

　　5.2 運用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算

　　依據某種方法直接計算出來(lái)的估價(jià)結果,還不足以令人信服,因此,在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結果。這種價(jià)格,稱(chēng)為試算價(jià)格。

　　5.3 調整試算價(jià)格

　　運用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的,即使是運用同一估價(jià)方法,因所依據的資料不同,也會(huì )得出不同的計算結果。因此,必須對試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

　　結合估價(jià)對象和估價(jià)目的，正確運用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對于同一估價(jià)對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。如果估價(jià)對象可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就應當同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。因為不同的估價(jià)方法是從不同的角度來(lái)衡量估價(jià)對象的價(jià)值，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)可以相互驗證，從而使估價(jià)結果更加客觀(guān)合理。

　　5.4 最終估價(jià)額的決定

　　在如何決定最終估價(jià)結果上,有兩種不盡相同的的意見(jiàn):

　　5.4.1 以調整得出的最終估算結果為主要依據。

　　5.4.2 以估價(jià)人員的經(jīng)驗為主,參考估算結果。

　　我們認為第一種意見(jiàn)更為合理,應作為決定最終估價(jià)結果的主要方案。但對于比較特殊的估價(jià)活動(dòng),有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴(lài)于經(jīng)驗來(lái)決定最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應由幾位資深的估價(jià)師共同研究拍板。

　　6. 撰寫(xiě)估價(jià)報告

　　估價(jià)報告是記述評估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫(xiě)時(shí)要遵循掌握內容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評估依據的原則。

　　參考文獻：

　　[1]彭希喬.《房地產(chǎn)估價(jià)方法與實(shí)務(wù)》. 電子工業(yè)出版社 .2007-9-1

　　[2]盧新海. 《房地產(chǎn)估價(jià)――理論與實(shí)務(wù)》復旦大學(xué)出版社，2010-12-01

　　[3]中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì ). 資產(chǎn)評估學(xué)〔M〕. 北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1999

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