對于中國實(shí)施住房反向抵押貸款的再思考

　　畢業(yè)論文是畢業(yè)生總結性的獨立作業(yè)，是學(xué)生運用在校學(xué)習的基本知識和基礎理論，去分析、解決一兩個(gè)實(shí)際問(wèn)題的實(shí)踐鍛煉過(guò)程，也是學(xué)生在校學(xué)習期間學(xué)習成果的綜合性總結，是整個(gè)教學(xué)活動(dòng)中不可缺少的重要環(huán)節。下面是一篇大專(zhuān)畢業(yè)論文范文，歡迎閱讀!

　　摘要：住房反向抵押貸款，從理論上來(lái)講不失為一種可行的養老手段。中國現行制度和政策條件下實(shí)施住房反向抵押貸款雖不可行，但從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)講，應從制度和政策環(huán)境上創(chuàng )造條件，將其納入中國養老保障體系之中。

　　關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款;以房養老;障礙

　　隨著(zhù)中國人口老齡化問(wèn)題的不斷顯現，養老問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì )各界的高度關(guān)注。在現有養老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來(lái)應對社會(huì )老齡化現象。住房反向抵押貸款作為發(fā)達國家解決老年人以房養老的重要金融工具，逐漸受到學(xué)界的高度關(guān)注，對此從理論和實(shí)踐角度進(jìn)行探討，無(wú)疑具有重大的現實(shí)意義。

　　一、住房反向抵押貸款及其社會(huì )效應

　　住房反向抵押貸款是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權的一定年齡的老年人將房屋產(chǎn)權抵押給銀行、保險公司等金融機構，并從金融機構獲得借款，金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來(lái)增值、折損情況及借款人去世時(shí)或徹底搬出抵押房屋時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價(jià)值減去預期折損和預期利息，并按老人的預期壽命計算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付給借款人，一直延續到借款人去世。反向抵押貸款使借款人終生可以提前支用房屋的銷(xiāo)售款，在獲得現金的同時(shí)繼續享有房屋的居住權并負責維護。當借款人去世，相應的金融機構就獲得抵押房的產(chǎn)權并將其銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，并享有房產(chǎn)升值的部分。

　　住房反向抵押貸款最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟最具代表性的當屬美國。作為一種成熟的融資途徑，其在增加養老途徑、彌補社會(huì )保障資金不足、改善老年人經(jīng)濟狀況和提高老年人生活質(zhì)量和消費水平、促進(jìn)社會(huì )整體效用提高等方面起到了積極作用，其社會(huì )效用主要體現在兩點(diǎn)：

　　首先，老年人通過(guò)參與住房反向抵押貸款得到的年金，可以提高其生活水平。對老年人的資產(chǎn)組成理論研究表明，大部分老年人以養老金為生，住房是老年人重要的可用來(lái)增加消費的資產(chǎn)，通過(guò)采用年金式住房反向抵押貸款，可增加老年人收入。同時(shí)，通過(guò)住房資產(chǎn)的釋放，可幫助老年人籌措長(cháng)期護理費用。對低收入家庭來(lái)說(shuō)，通過(guò)住房反向抵押貸款可使每月收入提高一定幅度，在降低社會(huì )貧困率發(fā)生等方面有不可小視的社會(huì )功能。

　　其次，住房反向抵押貸款在增加金融機構業(yè)務(wù)收入的同時(shí)，還可增加二手房上市量，對調節房?jì)r(jià)起積極作用。對貸款機構而言，雖然可能面臨逆向選擇和道德風(fēng)險，但與其他貸款業(yè)務(wù)平均利潤率相比，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)具有較高的利潤率。作為一種新興金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款是金融機構中間業(yè)務(wù)擴大的表現，可成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。這種類(lèi)似于買(mǎi)房即積蓄的養老方式，除了拉動(dòng)內需，還會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)趨于投資化而非投機需求。

　　中國工業(yè)化進(jìn)程的加快伴隨人口老齡化已成不爭的事實(shí)，未富先老開(kāi)始成為經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展的重大障礙，加之社會(huì )保障體系不健全，養老問(wèn)題的嚴峻性日益凸顯。從中國大多數老年人的生活現狀來(lái)看，僅依靠現行養老保障制度和傳統的家庭養老模式難以應對老齡化趨勢，解決老年人“房產(chǎn)富人，現金窮人”現象及其養老問(wèn)題，住房反向抵押貸款無(wú)疑是一種理性的選擇。

　　二、中國實(shí)施住房反向抵押貸款面臨的障礙

　　近幾年，理論界對中國實(shí)施住房反向抵押貸款的探討較多，但基本停留在理論研究和借鑒上。需要關(guān)注的則是實(shí)際操作中所面臨種種障礙。

　　1.土地制度不明確，缺少?lài)�家政策支持。從反向抵押貸款的特征來(lái)看，具備房屋抵押貸款資格的老人必須具有房屋的完整產(chǎn)權(包括土地的所有權)。中國現行法律制度使所有住宅所有者從本質(zhì)上講都無(wú)法擁有絕對產(chǎn)權，即在擁有房屋所有權的同時(shí)無(wú)法擁有土地所有權，只擁有有限期限的土地使用權，即居住用地使用權限最高期限為七十年。據《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附屬物，都將被政府無(wú)償收回。這意味著(zhù)反向抵押貸款的基礎資產(chǎn)不復存在，住房反向抵押貸款難以有效實(shí)施。

　　2.市場(chǎng)風(fēng)險復雜且缺少規避工具。作為全新的混合性金融產(chǎn)品，住房反向抵押貸款的運作風(fēng)險相當復雜。包括：(1)房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險，即住房在最后出售時(shí)，其總價(jià)格低于貸款本息總額，貸款機構就可能面臨損失。(2)利率風(fēng)險，由于住房反向抵押貸款期限較長(cháng)，信用關(guān)系存續期間，利率發(fā)生變化會(huì )加大貸款的機會(huì )成本，使抵押機構的信貸資金遭受損失。(3)流動(dòng)性和變現性風(fēng)險，房地產(chǎn)變現能力差，占用資金多，容易使抵押貸款機構資金陷入困境，甚至引起破產(chǎn)。

　　中國現行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險分散機制，住房反向抵押貸款的風(fēng)險完全高度集中于提供商，不利于調動(dòng)金融機構經(jīng)營(yíng)該業(yè)務(wù)的主動(dòng)性。反向抵押貸款發(fā)展最為成功的美國，也是在規避市場(chǎng)風(fēng)險的法律法規及金融工具出現后，才獲得長(cháng)足發(fā)展的。

　　3.傳統觀(guān)念根深蒂固。“孝”為百善之先，贍養父母是子女應盡的義務(wù)，國家將其明確列入法律條例。相應的是國人“但存方寸地留與子孫耕”的意識觀(guān)念，導致老人一輩子辛苦積攢，一心想為子女留下房產(chǎn)。這種傳統的代際財富觀(guān)念使得老人盡管需要養老資金卻不愿意將房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押，導致對新興金融產(chǎn)品的潛在需求無(wú)法發(fā)展為現實(shí)的有效需求。

　　4.經(jīng)營(yíng)主體復雜難定。銀行因其資金雄厚，成為反向抵押貸款經(jīng)營(yíng)主體的可能性最大。但中國銀行并未大范圍推出此業(yè)務(wù)，原因在于：(1)該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，以往國內銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，主動(dòng)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)動(dòng)力不大且不是其長(cháng)項。(2)傳統房貸風(fēng)險會(huì )隨時(shí)間的推移而變小，反按揭貸款則相反，回報周期過(guò)長(cháng)且市場(chǎng)波動(dòng)大，銀行涉足此領(lǐng)域沒(méi)有內在動(dòng)力和外部條件。保險公司、特別是壽險公司在壽險產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和推行上有豐富的經(jīng)驗，但在中國禁止金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理體制下，保險公司不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不可能具備金融信貸功能。社會(huì )保障機構無(wú)論從業(yè)務(wù)到經(jīng)驗，雖具有相當的資金實(shí)力，仍不具有貸款發(fā)放、房屋評估與銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)職能。

　　三，中國住房反向抵押貸款的變異形式及實(shí)施模式有：

　　1.南京模式(養老院養老)。凡擁有南京市產(chǎn)權房60平方米以上，年滿(mǎn)60歲以上孤殘老人，自愿將其房產(chǎn)抵押，經(jīng)公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產(chǎn)權將在被養老人逝世之后歸養老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時(shí)兩年實(shí)踐已經(jīng)夭折。

　　2.上海模式(以房自助養老)。實(shí)施機構是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產(chǎn)賣(mài)給公積金中心，再進(jìn)行反租，租期雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房?jì)r(jià)與租金的差價(jià)將老人資產(chǎn)盤(pán)活，但要求以產(chǎn)權先過(guò)戶(hù)為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。

　　3.北京模式(養老房屋銀行)。這是由北京市某養老機構和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理，用租金供自己住養老院。此屬商業(yè)運作多方得利，但存在諸多問(wèn)題，如能否保證養老院服務(wù)質(zhì)量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。

　　上述模式可看做中國實(shí)施反向抵押貸款在實(shí)踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實(shí)踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時(shí)，理論探討多于實(shí)際操作，在缺乏相應政策法規和觀(guān)念引導以及社會(huì )大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應有的社會(huì )效應還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。

　　四、結論和對策建議

　　盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會(huì )保障體系，多渠道籌集養老資金，盤(pán)活二手房市場(chǎng)以及拉動(dòng)內需等有著(zhù)積極的意義，但目前的市場(chǎng)供給和需求都很有限，短期內開(kāi)展和實(shí)施以現有制度和政策環(huán)境來(lái)看，可行性值得懷疑。但從長(cháng)遠來(lái)看，其市場(chǎng)潛力巨大，前景廣闊。為此，應積極創(chuàng )造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。

　　首先，發(fā)揮政府的主導力量，通過(guò)建立和完善相應的法律法規為住房反向抵押貸款的實(shí)施創(chuàng )造條件。比如，調整相關(guān)法律法規，吸引保險資金和保險機構進(jìn)入;通過(guò)開(kāi)征遺產(chǎn)稅改變中國老年人養老的傳統觀(guān)念，增強住房反向抵押貸款的吸引力;通過(guò)稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經(jīng)濟收入較低老年人參與的積極性等�？v觀(guān)發(fā)達國家的經(jīng)驗不難看出，在一國開(kāi)展住房反向抵押貸款的萌芽時(shí)期，政府的主導力量不容忽視。

　　其次，加強對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，引導人們改變現有的個(gè)人消費方式和理財方式。相信隨著(zhù)時(shí)代的進(jìn)步和老齡化危機的到來(lái)，傳統的倫理觀(guān)念會(huì )逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場(chǎng)將逐步成熟。這當然需要在一些比較開(kāi)放的大城市開(kāi)辦此項業(yè)務(wù)，通過(guò)示范效應吸引更多的老年人前來(lái)參加。

　　最后，著(zhù)眼長(cháng)遠，從戰略高度認識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會(huì )養老保障體系，通過(guò)健全對借款人的利益保障機制、明確界定經(jīng)營(yíng)主體以及壽險業(yè)務(wù)的示范作用逐步過(guò)渡，同時(shí)，為使金融機構的資產(chǎn)可以實(shí)現有效流動(dòng)，減弱其流動(dòng)性風(fēng)險，可對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)債券化運作，使金融機構獲得資金支持。

　　總之，住房反向抵押貸款在中國的開(kāi)展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng )造和對人們觀(guān)念的引導。

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