萬(wàn)科財務(wù)分析報告范文
就算我們學(xué)的東西再多，對于我們未知的領(lǐng)域，我們還是很迷茫的。如果我們想好好了解自己未知領(lǐng)域的知識，可以通過(guò)一些分析報告來(lái)知道這些情況。接下來(lái)，小編就為大家介紹一篇最新萬(wàn)科財務(wù)報表分析報告
萬(wàn)科無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。王石帶領(lǐng)一群善于思考的頭腦人物，
規范化，
專(zhuān)業(yè)化和透明化的管理模式，
以“尊重人”為核心的企業(yè)文化，
產(chǎn)業(yè)化標準化的產(chǎn)品戰略更使萬(wàn)科的產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢，
這都是萬(wàn)科領(lǐng)跑的能量來(lái)源。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，
強大的融資能力和融資創(chuàng )新能力有效的支撐了萬(wàn)科不斷發(fā)展壯大過(guò)程中的財務(wù)需求。但隨著(zhù)萬(wàn)科規模的不斷擴大，
過(guò)高的資產(chǎn)負債率讓萬(wàn)科在業(yè)務(wù)開(kāi)拓可能會(huì )出現難以掌控的問(wèn)題。且面對其他競爭對手的高速擴張，
萬(wàn)科將面臨新一輪的挑戰。
1987年香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓方式取得中國第一塊土地使用權時(shí)，
這就標志著(zhù)中國長(cháng)期封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，
隨著(zhù)社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，
20多年過(guò)去了，
我國的地產(chǎn)行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過(guò)了百分之五，
實(shí)實(shí)在在的成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，
我們也逐漸肯定房地產(chǎn)行業(yè)的成績(jì)。但在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中也出現了行業(yè)投資過(guò)大、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，
為此國家自03年開(kāi)始開(kāi)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調控，
陸續出臺一系列的政策和措施，
以實(shí)現市場(chǎng)的穩定繁榮發(fā)展。
本文通過(guò)三條特色財務(wù)主線(xiàn)對萬(wàn)科地產(chǎn)進(jìn)行淺析，
其主旨在于理清萬(wàn)科現存的財務(wù)，
并通過(guò)找出問(wèn)題，
提出相關(guān)建議。三條主線(xiàn)分別為:一、萬(wàn)科在財務(wù)上的成功之道;二、萬(wàn)科將迎來(lái)的財務(wù)問(wèn)題;三、萬(wàn)科當前的融資環(huán)境。
一、萬(wàn)科在財務(wù)上的成功之道
萬(wàn)科以其極高的存貨周轉率在短短的幾年內迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，
發(fā)展壯大，
其規模已成為當今中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，
存貨的比重必然占總資產(chǎn)的大部分，
萬(wàn)科地產(chǎn)也不例外，
通過(guò)研究近5年的財務(wù)數據發(fā)現，
存貨在流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的的占有率均高于60%，
但如此高的存貨占有比率，
萬(wàn)科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉率的呢?以下選擇了同行業(yè)中不同目標完成度的代表性企業(yè)與萬(wàn)科進(jìn)行比較，
首先從存貨周轉率上進(jìn)行比較分析。
根據最新行業(yè)財務(wù)指標數據顯示，
房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉率有以下幾個(gè)分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值，
從圖表上可以得出，
萬(wàn)科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%，
并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著(zhù)數一數二的地位，
依據存貨周轉率(次數)=銷(xiāo)貨成本÷平均存貨余額的公式，
結合萬(wàn)科近五年的財務(wù)報表發(fā)現，
萬(wàn)科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。
萬(wàn)科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億，
增幅達3倍之多，
同時(shí)，
全部上市的房地產(chǎn)企業(yè)的2011年存貨總量高達2.47萬(wàn)億，
以此相對應的是，
存貨周轉率的下降，
從圖1來(lái)看，
五個(gè)企業(yè)的存貨周轉率都程下降的趨勢，
對應存貨消化能力的下降，
房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險增大。萬(wàn)科在今年制定“多賣(mài)房，
少拿地，
現金為王”的銷(xiāo)售策略來(lái)進(jìn)一步加速存貨的消化能力，
對此，
我們通過(guò)存貨銷(xiāo)售期來(lái)看萬(wàn)科對存貨的控制。
五個(gè)企業(yè)的存貨銷(xiāo)售期都有增加的趨勢，
但萬(wàn)科相對于其他四個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，
銷(xiāo)售期較短，
比較穩定。從萬(wàn)科的管理來(lái)看，
主要有兩個(gè)方面的過(guò)人之處。一、萬(wàn)科產(chǎn)品標準化的產(chǎn)品戰略緊密相連，
行業(yè)內著(zhù)名的“大量拿地，
快速開(kāi)工，
以標準化、規�；�”，
讓造房子想造汽車(chē)那樣，
從生產(chǎn)到銷(xiāo)售，
讓產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。索尼，
惠普等這些都成為了萬(wàn)科的學(xué)習對象，
對于這種跨行業(yè)的學(xué)習，
使萬(wàn)科在房地產(chǎn)行業(yè)中保持自己的特色。
萬(wàn)科在客戶(hù)關(guān)系管理上注重加強物業(yè)管理能力，
在住房中配套高質(zhì)量的物業(yè)管理，
產(chǎn)品的設計能超越客戶(hù)的期望。把客戶(hù)的滿(mǎn)意度來(lái)改進(jìn)企業(yè)的服務(wù)戰略，
是大多數房產(chǎn)的宗旨，
但萬(wàn)科能在客戶(hù)的期望上進(jìn)一步的超越，
對于這種企業(yè)帶給客戶(hù)的期望，
讓客戶(hù)成為了萬(wàn)科銷(xiāo)售的王牌。
二、萬(wàn)科將迎來(lái)的財務(wù)問(wèn)題
(一)萬(wàn)科不斷上升的資產(chǎn)負債率。
當前，
我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大幅上升，
幾乎國內一線(xiàn)地產(chǎn)商都有極高的資產(chǎn)負債率。事實(shí)上，
房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金鏈收緊的問(wèn)題，
很多房企都選擇降價(jià)促銷(xiāo)。顯然，
萬(wàn)科的高速擴張也為其帶來(lái)極高的負債率。財務(wù)報表顯示，
萬(wàn)科2011年的2962億資產(chǎn)規模中，
就有2284億來(lái)自負債。
五個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負債率基本呈逐年上升的趨勢，
根據相關(guān)數據顯示，
2011年136家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為62.57%。萬(wàn)科2011年的資產(chǎn)負債率達78%，
屬于中等偏高水平。 “萬(wàn)科堅持資產(chǎn)負債不超過(guò)60%”這是在幾年前萬(wàn)科的負債情況，
但從數據看來(lái)，
不但萬(wàn)科且同屬一流企業(yè)的負債也出現了上升的趨勢。
我們通過(guò)風(fēng)險和機遇來(lái)分析萬(wàn)科的高負債率。從風(fēng)險來(lái)看，
潘石屹曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“高負債對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)非�？膳�，
這會(huì )讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險和市場(chǎng)風(fēng)險時(shí)容易遭遇危機�，F金流太少也會(huì )令企業(yè)在投資機會(huì )出現時(shí)，
無(wú)力出手。” 過(guò)高的資產(chǎn)負債率意味著(zhù)企業(yè)債務(wù)負擔嚴重，
財務(wù)壓力和財務(wù)風(fēng)險的增大。讓企業(yè)在應付債務(wù)的同時(shí)缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務(wù)。
從機遇來(lái)看，
有經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)過(guò)，
只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，
雖然風(fēng)險很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會(huì )。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制，
超限運行，
長(cháng)時(shí)間的情況下必將出現異常后果。然而房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，
雖然風(fēng)險很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會(huì )。
萬(wàn)科在前幾年都通過(guò)迅速的兼并來(lái)擴大規模，
2005年至今，
萬(wàn)科收購的企業(yè)達上百家。在高負債下，
萬(wàn)科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風(fēng)險，
這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。
(二)從負債中的預收賬款看高負債率
從負債結構分析萬(wàn)科的負債時(shí)，
發(fā)現負債中預收賬款占負債的比重大約有50%。在企業(yè)償還負債中，
預收賬款大部分都是預收了客戶(hù)預付的購房款，
到房子建成后，
房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶(hù)，
而并不需要用真金白銀去還債。而且，
很大程度上，
企業(yè)的預收賬款在未來(lái)的期間都可以確定為營(yíng)業(yè)收入。預收賬款越多，
說(shuō)明公司越能力越大，
2007年到2011年不斷上升的高額的預收賬款，
也說(shuō)明了萬(wàn)科對于購房者的資金占用能力較高。
三、萬(wàn)科當前的融資環(huán)境
(一)融資環(huán)境及結構
據中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告，
2011年，
中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴厲的調控，
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整期，
市場(chǎng)不確定性因素增強，
伴隨著(zhù)行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，
來(lái)自不同層面的風(fēng)險正考驗著(zhù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞，
但是很多企業(yè)如萬(wàn)科等都一直在擴展融資渠道，
如利用信托的融資方式。資金無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)的一個(gè)重要的要素，
巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點(diǎn)。
2012年5月11日在萬(wàn)科召開(kāi)的股東大會(huì )上，
萬(wàn)科具有強大的融資能力和融資創(chuàng )新能力，
采取對融資適度從緊的穩健的財務(wù)政策。且融資多元化，
與實(shí)力較強的投資公司合作，
這不但令萬(wàn)科的綜合實(shí)力增強，
而且提高了萬(wàn)科抗風(fēng)險的能力。另外，
萬(wàn)科的融資規模不斷的擴大有賴(lài)于其自身的優(yōu)勢條件:對股東利益的創(chuàng )造和保護，
融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，
不斷提升適應于增長(cháng)的組織能力。在具有強大的融資能力下，
如何有效的運用資金，
讓其創(chuàng )造更多的利潤，
這有三方面的因素:有效的治理結構，
有效投資并保持穩健，
以透明化運作強化資本。
(二)從每股收益看萬(wàn)科的回報率
我們利用每股收益的杜邦分析來(lái)看萬(wàn)科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個(gè)企業(yè)相比較(圖5)，
萬(wàn)科的每股收益呈逐年上升的趨勢，
2011年相比2008年增幅達50%。根據每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過(guò)圖6，
可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，
這也導致了每股收益在2008年下跌的原因，
隨著(zhù)金融環(huán)境的好轉，
每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，
盈利能力不斷上升，
投資者得到回報，
這與萬(wàn)科融資戰略密不可分。
四、小結
萬(wàn)科較高的存貨周轉率使得其銷(xiāo)售期較短，
比其他企業(yè)更具競爭了，
但是隨著(zhù)規模的不斷擴大，
負債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負擔，
加之萬(wàn)科在通過(guò)并購擴張模式中，
導致企業(yè)枝葉過(guò)多。近期，
社會(huì )上關(guān)于萬(wàn)科房產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題也比較多，
加之高管人員的流失，
王石說(shuō)，
萬(wàn)科會(huì )為了質(zhì)量淪為老二，
這句話(huà)一定程度上是反映萬(wàn)科追求高質(zhì)量的外在體現，
另一方面，
難道不是也反映萬(wàn)科在高速發(fā)展中遇到問(wèn)題，
需要進(jìn)一步解決嗎?
破山中賊容易，
破心中賊難，
企業(yè)要取得巨大的成就，
必須不斷的超越自我，
突破現在的界限。滄海橫流，
方顯英雄本色。越是經(jīng)濟寒冬，
領(lǐng)跑者越需要沉著(zhù)應對，
備足糧草和棉衣，
團結更多的盟友.等待新的市場(chǎng)機會(huì )。
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