房地產(chǎn)財務(wù)分析報告

　　房地產(chǎn)財務(wù)分析報告一

　　【摘要】本文通過(guò)運用比率分析法來(lái)分析萬(wàn)科公司20XX―20XX年度的財務(wù)報表相關(guān)數據，對于企業(yè)整體的財務(wù)情況以及綜合財務(wù)能力進(jìn)行較為系統的分析，了解企業(yè)存在的問(wèn)題與不足，并提出整改措施，希望能夠給公司管理人員提供參考。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)報告 償債能力 盈利能力

　　一、前言

　　在過(guò)去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)狀況也因此備受關(guān)注。

　　很多房地產(chǎn)公司都出現了資金周轉不靈、融資困難等多重問(wèn)題。

　　二、案例分析

　　在1984年5月成立的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開(kāi)發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗和先進(jìn)的管理理念。

　　因此，本文以20XX-20XX年萬(wàn)科公司財務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。

　　(一)償債能力分析

　　償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來(lái)償還各種債務(wù)(包括長(cháng)期債務(wù)和短期債務(wù))的能力。

　　通過(guò)分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，判斷該企業(yè)的投資機會(huì )和抵御風(fēng)險的能力。

　　一個(gè)企業(yè)償債能力較強，說(shuō)明它的財務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗的。

　　1.短期償債能力分析。

　　短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現以?xún)斶�流動(dòng)負債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來(lái)進(jìn)行分析。

　　(1)流動(dòng)比率：20XX-20XX年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。

　　由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。

　　因此，建議企業(yè)應密切存貨量大小、資金周轉速度、變現能力以及應收賬款等其他財務(wù)指標。

　　(2)速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。

　　一般來(lái)說(shuō)，這一指標的數值越高，短期債務(wù)的償還能力越強。

　　該指標在1左右最佳。

　　該企業(yè)20XX-20XX年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。

　　根據數據可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，2013年小幅回升，20XX年又落回了0.34。

　　與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。

　　但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷(xiāo)售乏力，資金回籠較慢。

　　可以結合同行業(yè)的財務(wù)指標來(lái)具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認為其短期償債能力尚可。

　　2.長(cháng)期償債能力分析。

　　長(cháng)期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長(cháng)遠發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，所擁有的資產(chǎn)足夠用來(lái)償還一些長(cháng)期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩定的運營(yíng)，通常用資產(chǎn)負債率進(jìn)行分析。

　　一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負債率應小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項指標低于50%，說(shuō)明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。

　　萬(wàn)科企業(yè)20XX-20XX年資產(chǎn)負債率為：74.69%，78.32%，78%。

　　資產(chǎn)負債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì )出現這一比率較高的情況。

　　因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過(guò)平均水平來(lái)做具體分析。

　　(二)營(yíng)運能力分析

　　營(yíng)運能力是企業(yè)通過(guò)調動(dòng)、運用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運作，來(lái)獲得收益的能力。

　　通過(guò)比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。

　　企業(yè)的可用資金充足且周轉靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現資本增值，從而加強企業(yè)償還債務(wù)的能力。

　　根據企業(yè)20XX-20XX年財務(wù)報告，應收賬款周轉率為：46.18，60.63，54.54;存貨周轉率：0.2522，0.2817，0.3162;流動(dòng)資產(chǎn)周轉率：0.2918，0.3174，0.3336。

　　從整體來(lái)看，應收賬款周轉率、存貨周轉率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉率均呈現上升態(tài)勢，因此萬(wàn)科公司的營(yíng)運能力呈現良性走勢。

　　(三)盈利能力分析

　　盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運營(yíng)手段，獲取利潤的能力，可以通過(guò)以下幾個(gè)財務(wù)指標來(lái)體現：

　　該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17;銷(xiāo)售毛利率為：0.4，0.37，0.37;基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。

　　從數據看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長(cháng)，受到政策的影響，銷(xiāo)售毛利率小幅下降，但總體來(lái)看盈利能力依舊很強。

　　(四)發(fā)展能力分析

　　該企業(yè)20XX-20XX年凈資產(chǎn)增長(cháng)率：24.27，21.09，38.37;總資產(chǎn)增長(cháng)率：56.7，27.88，26.51。

　　從數據看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長(cháng)率逐年上升，總資產(chǎn)增長(cháng)缺逐年下降，說(shuō)明企業(yè)在不斷控制其自身的擴張以適應政策帶來(lái)的市場(chǎng)變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長(cháng)率，說(shuō)明了企業(yè)在增強盈利控制風(fēng)險這方面表現良好，有較好的發(fā)展能力。

　　三、總結與建議

　　20XX年，樓市利好信息接連出臺，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機遇也是挑戰。

　　根據上文的分析，萬(wàn)科的總體財務(wù)狀況良好，公司運營(yíng)穩定高效，這與萬(wàn)科長(cháng)期以來(lái)科學(xué)的發(fā)展戰略密不可分。

　　在繼續保持的基礎上還應該對經(jīng)濟形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評估。

　　拓展新的融資渠道，打開(kāi)海外市場(chǎng)，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結構和企業(yè)管理機制，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險，穩中求進(jìn)，以實(shí)現企業(yè)的健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)財務(wù)分析報告二

　　一、 財務(wù)分析的組織管理體系

　　1、財務(wù)分析實(shí)行統一領(lǐng)導、分級實(shí)施、歸口分析的管理體系。

　　財務(wù)分析工作由集團財務(wù)管理部統一領(lǐng)導，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開(kāi)財務(wù)分析會(huì )。

　　日常辦事機構設在財務(wù)部門(mén)，由財務(wù)負責人負責分析。

　　各指標歸口管理部門(mén)按月向財務(wù)部門(mén)提供本部門(mén)所管轄指標的完成情況，及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見(jiàn)。

　　2、有關(guān)部門(mén)的職責分工。

　　生產(chǎn)部門(mén)根據對材料進(jìn)、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時(shí)，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數量，安全庫存、實(shí)際庫存，集團內部調劑等的統計指標完成情況進(jìn)行分析;對大修、技改等工程(按項目細分)實(shí)施情況進(jìn)行分析;

　　銷(xiāo)售部門(mén)根據對銷(xiāo)售產(chǎn)品的種類(lèi)、數量、單價(jià)，款項回收，內部銷(xiāo)售、折扣與折讓等的統計完成情況進(jìn)行分析;

　　采購物流部門(mén)根據對材料需求，原材料市場(chǎng)價(jià)格，應付賬款的統計完成情況進(jìn)行分析;

　　工程管理部門(mén)對投資完成情況進(jìn)行分析，對工程進(jìn)度和質(zhì)量監督提供分析依據;

　　行政勞資部門(mén)對日常辦公費用、勞動(dòng)工資、各種社會(huì )保險等執行情況分析;

　　財務(wù)部門(mén)負責根據有關(guān)部門(mén)報送的報表進(jìn)行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本(主要是可控費用)、利潤、資金、債權債務(wù)等具體分析。

　　為了及時(shí)反映各項經(jīng)濟指標的完成情況，積累分析數據，各公司財務(wù)按月編制會(huì )計報表(包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表)。

　　二、財務(wù)分析的內容及主要指標

　　(一)、財務(wù)會(huì )計指標

　　1、獲利能力分析指標

　�、配N(xiāo)售利潤分析指標

　�、黉N(xiāo)售毛利率=銷(xiāo)售毛利÷銷(xiāo)售收入凈額

　　銷(xiāo)售毛利=銷(xiāo)售收入凈額-銷(xiāo)售成本

　　=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)售折扣與折讓-銷(xiāo)售成本

　　此項指標反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售成本后，有多少錢(qián)可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎，沒(méi)有足夠的毛利率便不能盈利。

　　同時(shí)銷(xiāo)售毛利率也可成為企業(yè)制定價(jià)格策略時(shí)的參照標準之一。

　�、跔I(yíng)業(yè)利潤率=息稅前營(yíng)業(yè)利潤÷銷(xiāo)售收入凈額

　　息稅前營(yíng)業(yè)利潤=營(yíng)業(yè)利潤+利息支出

　　此項指標反映企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品創(chuàng )造利潤的能力。

　　息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。

　　沒(méi)有足夠的息稅前盈利，說(shuō)明企業(yè)賴(lài)以持續發(fā)展的基礎薄弱。

　�、酆诵臉I(yè)務(wù)利潤率=核心業(yè)務(wù)息稅前營(yíng)業(yè)利潤/核心業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入凈額

　　此項指標反映企業(yè)通過(guò)核心產(chǎn)品的銷(xiāo)售創(chuàng )造利潤的能力。

　　該項指標可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務(wù)項目進(jìn)行價(jià)值評價(jià)的標準之一。

　�、瞥杀纠麧櫡治鲋笜�

　　成本費用利潤率=營(yíng)業(yè)利潤÷成本費用總額

　　成本費用總額=銷(xiāo)售成本+銷(xiāo)售費用+管理費用+財務(wù)費用

　　此項指標反映企業(yè)通過(guò)成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標越大說(shuō)明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價(jià)值。

　　使用此項指標時(shí)，應注意財務(wù)費用性質(zhì)對利潤指標選擇的影響，即若貸款無(wú)用于投資情況，則可使用營(yíng)業(yè)利潤為分子，否則應使用利潤總額

　�、琴Y產(chǎn)收益分析指標

　　總資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷平均總資產(chǎn)

　　平均總資產(chǎn)=(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)÷2

　　此項指標反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標越高說(shuō)明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。

　�、荣Y本收益分析指標

　�、賰糍Y產(chǎn)收益率=凈利潤/平均凈資產(chǎn)

　　平均凈資產(chǎn)=(期初所有者權益總額+期末所有者權益總額)÷2

　　此項指標反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。

　�、谫Y本保值增值率=期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

　　此項指標反映企業(yè)自有資本的增值速度。

　�、墒找尜|(zhì)量分析指標

　�、俸诵臉I(yè)務(wù)利潤占利潤的比重=核心業(yè)務(wù)利潤/利潤總額

　　此項指標反映企業(yè)利潤的結構，若某種核心業(yè)務(wù)利潤比例過(guò)重時(shí)，企業(yè)應注意利潤來(lái)源的依賴(lài)風(fēng)險，此時(shí)可以適時(shí)調整業(yè)務(wù)結構，進(jìn)行多角化投資，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　�、跔I(yíng)運指數=經(jīng)營(yíng)現金凈流量÷經(jīng)營(yíng)所得現金

　　=經(jīng)營(yíng)現金凈流量÷(凈收益-非經(jīng)營(yíng)收益+非付現費用)

　　此項指標反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價(jià)企業(yè)會(huì )計利益和現金流入的關(guān)系，此項指標應大于1，若小于1則說(shuō)明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。

　�、时Ｕ闲苑治鲋笜�

　�、黉N(xiāo)售營(yíng)業(yè)現金流入比率=銷(xiāo)售商品產(chǎn)生現金流入量÷銷(xiāo)售收入凈額

　　此項指標反映企業(yè)銷(xiāo)售商品所產(chǎn)生的現金流入，此數值越高說(shuō)明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉也越有保障。

　�、谫Y金安全率=資產(chǎn)變現率-資產(chǎn)負債率

　　資產(chǎn)變現率=(現金及其等價(jià)物+良性債權+適銷(xiāo)存貨+可變無(wú)形資產(chǎn))÷資產(chǎn)總額

　　此項指標反映企業(yè)資金的安全程度，同時(shí)說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續擴充發(fā)展的能力。

　　2、營(yíng)運能力分析指標

　�、倭鲃�(dòng)資產(chǎn)周轉率=銷(xiāo)售收入凈額÷平均流動(dòng)資產(chǎn)

　　此項指標反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理水平，周轉率越高說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的管理越好，也說(shuō)明企業(yè)短期的償債能力越強。

　　此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續分解為原材料、產(chǎn)成品等。

　�、跔I(yíng)業(yè)周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數

　　存貨周轉天數=360÷存貨周轉率

　　=360÷(銷(xiāo)售成本÷平均存貨)

　　應收賬款周轉天數=360÷應收賬款周轉率

　　=360÷(銷(xiāo)售收入÷平均應收賬款)

　　此項指標反映企業(yè)存貨轉化為資金的周轉速度， 營(yíng)業(yè)周期越短，說(shuō)明企業(yè)的周轉速度越快。

　　3、償付能力分析指標

　�、佻F金流動(dòng)負債比率=經(jīng)營(yíng)現金凈流入÷流動(dòng)負債

　　此項指標反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。

　�、谫Y產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額

　　此項指標反映企業(yè)的資產(chǎn)結構。

　　通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉速度快、規模迅速增長(cháng)的階段時(shí)，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務(wù)風(fēng)險。

　　4、成長(cháng)性分析指標

　�、黉N(xiāo)售增長(cháng)率=(本期銷(xiāo)售收入-上期銷(xiāo)售收入)÷上期銷(xiāo)售收入×100%

　　此項指標反映銷(xiāo)售收入的增長(cháng)速度。

　�、趦衾麧櫾鲩L(cháng)率=(本期凈利潤額-上期凈利潤額)÷上期凈利潤額×100%

　　此項指標反映凈利潤的增長(cháng)速度。

　�、圪Y本積累率=本年所有者權益增長(cháng)額÷年初所有者權益 ×100%

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