最新綠色建筑項目的價(jià)值管理

　　雖然我國在綠色建筑評價(jià)指引和行政法規上投入了不少，但對應開(kāi)展綠色建筑的管理體系一直沒(méi)有獲得相應有效的發(fā)展，沿用過(guò)往的設計和施工管理模式肯定無(wú)法解決在開(kāi)展綠色建筑過(guò)程中遇到的新問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)引入價(jià)值管理將能很好地解決此類(lèi)問(wèn)題并促進(jìn)綠色建筑產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　1投入成本和收益能力

　　開(kāi)展投入成本和收益能力分析對于開(kāi)展建筑綠色建筑項目非常重要，也是整個(gè)項目的重要指標和指導核心。投入成本就是建立綠色建筑比傳統建筑需要額外增加的成本部分，收益能力就是項目投入使用后收益減去投入成本與傳統建筑收益減去投入成本的對比。根據2013年McGraw-Hill最新一份對全球62個(gè)國家的建筑師、工程師、業(yè)主、承包商、咨詢(xún)機構、廠(chǎng)商和材料供應商的問(wèn)卷調查結果顯示，76%受訪(fǎng)者認為綠色建筑在低能耗環(huán)保方面的貢獻是綠色建筑優(yōu)勢的首要原因，而低能耗同時(shí)成為低廉運營(yíng)成本(包括全生命周期較低運營(yíng)投入)首要原因。調查數據表明綠色建筑環(huán)保貢獻已與綠色建筑價(jià)值提升之間掛鉤，且認為降低能耗是綠色建筑優(yōu)勢首要原因的人數不斷增加。調查還顯示同列排名綠色建筑優(yōu)勢第2位的分別是較高物業(yè)價(jià)值和質(zhì)量保證。雖然起初建設綠色建筑投入成本比傳統建筑成本要高，但業(yè)內廣為接受的觀(guān)點(diǎn)是從長(cháng)期運營(yíng)的角度上看運營(yíng)和維護節省費用能抵消該部分額外成本投入。調查顯示綠色建筑能減低運營(yíng)成本每年8%~9%，增加樓宇價(jià)值7%，增加入住率3.5%，額外綠色投資平均投資回本期8年。然而在我國建筑產(chǎn)業(yè)對許多習慣短線(xiàn)效益的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們不僅關(guān)注運營(yíng)和租賃其建筑物的長(cháng)期收益，而且更加關(guān)心在建設綠色建筑的設計和施工階段就能節約投資和產(chǎn)生效益，價(jià)值管理能有效提供短期和長(cháng)期收益的科學(xué)分析和引導。

　　2執行過(guò)程

　　價(jià)值管理是一套信息收集、分析、選擇、確認的科學(xué)方法，可應用于綠色建筑工程的設計、施工、竣工后運行、維護全過(guò)程管理。價(jià)值管理方法的執行過(guò)程具體可分6個(gè)階段，可套用于建設全過(guò)程管理工作，包括項目設計、施工和運行維護分階段或連貫使用。

　　2.1[第1階段]計劃階段

　　此階段主要任務(wù)是聯(lián)合有關(guān)各方組建價(jià)值管理小組并定義其主體責權。一個(gè)合資格的價(jià)值管理小組負責人通常將會(huì )是價(jià)值經(jīng)理，通常由業(yè)主方指定并賦予其權力以完成價(jià)值管理有關(guān)的工作。價(jià)值管理小組負責人能力水平是執行價(jià)值管理成功與否的關(guān)鍵因素。在此階段主要工作包括以下：①選擇項目有關(guān)各方典型人物組建價(jià)值管理小組，目標人選主要來(lái)自業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、代建單位、項目經(jīng)理、承包商、綠色可持續咨詢(xún)和設計單位及其他價(jià)值管理有關(guān)引導者;②由價(jià)值管理小組召開(kāi)價(jià)值管理專(zhuān)題會(huì )，確定管理小組成員、結構和定義價(jià)值管理小組的主體責權;③收集信息：價(jià)值管理負責人應引導價(jià)值管理小組設定對其期望的初步目標，以及需要哪些信息以確保在價(jià)值分析研究過(guò)程中有足夠信息去支持每個(gè)設計或施工管理決定，以及始終保持非常清醒的視角;④價(jià)值管理小組邀請包括造價(jià)咨詢(xún)單位、監理和廠(chǎng)家供貨商等其他參建單位參與價(jià)值管理專(zhuān)題會(huì )，確保各方認同在計劃階段中設定的初步目標和收集的信息正確。

　　2.2[第2階段]確認階段

　　此階段主要工作是價(jià)值管理小組定義此項目?jì)r(jià)值管理的具體范圍和目標，并邀請各參建單位召開(kāi)價(jià)值管理專(zhuān)題會(huì )對其進(jìn)行研討和確認。管理小組將對設計和施工過(guò)程中使用綠色建筑技術(shù)的理由進(jìn)行歸納，并提交給業(yè)主和相關(guān)投資者以獲取其支持在項目中執行綠色建筑元素。應用綠色建筑技術(shù)的相關(guān)執行過(guò)程必須成為目標之一，有關(guān)此部分細節內容應在開(kāi)展制定設計和施工方案之前遞交給有可能影響該項目的相關(guān)單位進(jìn)行審閱并需獲得其同意，此相關(guān)單位包括業(yè)主、投資者、開(kāi)發(fā)商、建筑設計院，工程咨詢(xún)單位、規劃局、材料供應商和生產(chǎn)商等，各方以項目建設全過(guò)程及竣工后建筑全生命周期價(jià)值為基準進(jìn)行考慮并通過(guò)此部分內容審議。

　　2.3[第3階段]分析階段

　　此階段主要工作是把綠色建筑主要原則綜合到建筑物功能上，并轉換為對理解該項目采用有關(guān)綠色建筑技術(shù)的一系列信息與說(shuō)明。在設計階段(或施工階段設計變更)，價(jià)值管理小組可采用功能分析技術(shù)，辨別和區分各種問(wèn)題，迅速過(guò)濾各式各樣建筑物需求，經(jīng)過(guò)功能分析后建筑物主要功能更加突出體現。功能分析提高了價(jià)值管理小組對項目的理解，并為通過(guò)價(jià)值提升作為解決問(wèn)題的創(chuàng )新方案提供了分析基礎。功能分析有各種不同的技術(shù)，一些是非常結構性的，例如在美國廣泛使用的功能分析系統技術(shù)(FunctionAnalysisSystemTechnique，FAST)，一些是相對非正式的，如提供項目功能模型的價(jià)值樹(shù)技術(shù)。功能分析在施工階段(或設計階段概念設計)，價(jià)值管理小組可采用互動(dòng)價(jià)值管理體系和集體決策系統兼顧統籌分析整片、周邊、滾動(dòng)項目以及本項目?jì)雀鞣种ы椖康雀鞣N影響建筑物價(jià)值的施工狀況，為選擇施工問(wèn)題的創(chuàng )新方案提供了分析基礎。具體來(lái)說(shuō)，價(jià)值管理過(guò)程的在設計和施工應用將使建設綠色建筑工作獲得提升，這包括以下3個(gè)步驟：⑴確認問(wèn)題。確定和定義問(wèn)題是價(jià)值管理的必要條件，為了實(shí)現項目目標，作為基本要求，項目?jì)r(jià)值管理小組需要確定和定義需要引入價(jià)值管理體系解決的問(wèn)題。在設計階段，這些問(wèn)題主要是項目的主要功能，是否能實(shí)現業(yè)主對建筑物所期待項目目標。在施工階段，這些問(wèn)題主要是項目的施工優(yōu)化方案，是否能兼顧統籌分析整片、周邊、滾動(dòng)項目以及本項目?jì)雀鞣种ы椖壳闆r并系統制定最優(yōu)化施工方案提升項目?jì)r(jià)值。⑵分類(lèi)工作。此步是推進(jìn)分析過(guò)程從確認問(wèn)題引導到進(jìn)行主要和次要兩組別的歸類(lèi)。在設計階段，問(wèn)題可分為主要功能和次要功能，通過(guò)功能分析系統技術(shù)定義的主要功能是指什么原因設計該項目建筑物以及必須實(shí)現項目建設意圖的基本功能，次要功能定義為支持本項目主要功能的其他功能。在施工階段，問(wèn)題可分為主要因素和次要因素，通過(guò)互動(dòng)價(jià)值管理體系定義的主要因素是指影響該項目建筑物價(jià)值以及必須實(shí)現項目建設意圖的基本因數，次要因數為實(shí)現本項目主要因素的其他因素。不管是設計功能還是施工因素，他們都應分類(lèi)標示為“有需要的”、“有審美需要的”“、周邊社會(huì )需要的”和“需求不太強烈的”等等用于提供給價(jià)值管理團隊參與分析和評估過(guò)程時(shí)使用。⑶關(guān)系示意圖。此步是通過(guò)使用功能分析系統和互動(dòng)價(jià)值管理體系技術(shù)模型描述各功能之間和各施工因素之間的關(guān)系。采用功能分析系統技術(shù)和互動(dòng)價(jià)值管理體系均能提供描述建筑物各設計功能和施工因素的水平示意圖。

　　2.4[第4階段]方案階段

　　此階段的主要任務(wù)是模擬頭腦風(fēng)暴并產(chǎn)生能實(shí)現項目?jì)r(jià)值管理研究中確定每個(gè)設計功能和施工因素的若干方案。研究表明設計團隊在產(chǎn)生方案時(shí)應由始至終貫徹可持續建設原則，這是創(chuàng )造性的努力，每個(gè)方案的優(yōu)缺點(diǎn)將在余下階段進(jìn)行評價(jià)和發(fā)展。

　　2.5[第5階段]評價(jià)階段

　　此階段有2個(gè)主要分步，首先是整合產(chǎn)生于之前階段的方案和概念，歸納出有可行性和可持續性的若干建議方案;然后決定和選擇以?xún)r(jià)值管理體系評判最好的2個(gè)可選建設方案進(jìn)行對比，比選出最優(yōu)方案予以下一階段施行。所有產(chǎn)生的方案將對應項目確定的設計功能或施工因素進(jìn)行評價(jià)，起初應該把比選方案的資料盡量采用數據和實(shí)際說(shuō)明進(jìn)行描述，以便設計團隊和項目各參建單位能夠對其可行性和可執行性進(jìn)行評估，方案說(shuō)明應包含該方案的優(yōu)勢理由、有利分析，以及執行該方案的必要條件，包括：估算投資、全生命周期費用、執行費用以及其它建設綠色建筑元素的其它建設問(wèn)題。評價(jià)過(guò)程通常包括以下步驟：①消除不可行方案;②綜合類(lèi)似方案到一個(gè)組別，例如電氣，機電，結構，材料，綠化等;③在各組別通過(guò)指數化、數值評價(jià)、團隊投票等技術(shù)以?xún)?yōu)先評價(jià)標準為依據將各方案進(jìn)行排名。

　　2.6[第6階段]執行階段

　　此階段的主要任務(wù)是對確定的最優(yōu)方案予以實(shí)施，并對實(shí)施過(guò)程進(jìn)行管控和信息回饋，確保方案有效順利執行。如在執行方案過(guò)程中出現新情況和新問(wèn)題屬于輕微并不影響此方案的最終執行，價(jià)值管理小組將對此最優(yōu)方案進(jìn)行調整完善并繼續執行直至完成;如在執行方案過(guò)程中出現新情況和新問(wèn)題屬于比較重大并影響此方案的最終執行，價(jià)值管理小組將對該新問(wèn)題進(jìn)行重新處理，從執行過(guò)程的第2階段(確認階段)開(kāi)始重做分析、方案、評價(jià)、執行工作并確保方案實(shí)施順利直至完成。

　　3價(jià)值管理在綠色建筑項目的應用及效果

　　3.1設計階段的價(jià)值管理實(shí)例：中新廣州知識城國家知識產(chǎn)權局專(zhuān)利審查廣東協(xié)作中心項目

　　該項目是審協(xié)廣東中心在中新廣州知識城南起步區建設的永久業(yè)務(wù)用房，需滿(mǎn)足其專(zhuān)利審查工作、員工入職及崗位培訓、業(yè)務(wù)研討與交流、專(zhuān)家來(lái)訪(fǎng)等業(yè)務(wù)功能，同時(shí)應配有體育活動(dòng)區、食堂區、地下停車(chē)及公共配套等，建成后將滿(mǎn)足2000名左右的專(zhuān)利審查員和120名管理人員開(kāi)展工作需要。該項目要求建筑密度不大于30%，容積率不大于2.0，綠地率不小于30%，建筑高度不超過(guò)45m，總計容建筑面積13萬(wàn)m2，其中一期8萬(wàn)m2，預計投資人民幣6億元。本項目綠色建筑設計目標為達到國家綠色建筑設計標識二星級水平。價(jià)值管理專(zhuān)題會(huì )可包括對該新建項目的節地、節能、節水、節材、室內外環(huán)境質(zhì)量控制及運營(yíng)管理等方面按照綠色建筑設計總體提升，主要對項目的2棟業(yè)務(wù)辦公樓、1棟綜合服務(wù)樓、1棟行政服務(wù)樓、1棟會(huì )議中心的外墻天面、外墻材料、暖通、給排水、電氣、采光、能耗等重點(diǎn)部分采用價(jià)值分析方法進(jìn)行設計管理。價(jià)值管理專(zhuān)題會(huì )由專(zhuān)題會(huì )負責人在翻轉圖、調查和現場(chǎng)收集有關(guān)信息，采用開(kāi)放性思考方法對設計方案進(jìn)行考慮。專(zhuān)題會(huì )的主要工作是審查原設計方案、收集價(jià)值管理有關(guān)信息、監督項目技術(shù)經(jīng)濟可行性分析合符體現價(jià)值投資和全生命周期價(jià)值思路，確認符合價(jià)值的綠色建筑元素和技術(shù)，提供基于價(jià)值的創(chuàng )新方案。同時(shí)，專(zhuān)題會(huì )其他工作包括確認關(guān)鍵利益相關(guān)者、關(guān)鍵項目功能元素、不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)和風(fēng)險、項目執行時(shí)間長(cháng)度、投入成本和價(jià)值提升機會(huì )等。經(jīng)過(guò)采用價(jià)值樹(shù)和功能研析方法，該項目設計能有效地降低原同等規模建設成本投入20%，增加綠色建筑功能、元素和技術(shù)30%，增加建筑物投資收益能力35%，全生命周期價(jià)值得到了較好體現，并為該綠色建筑項目的施工及竣工后運行管理階段進(jìn)行價(jià)值管理提供了良好的技術(shù)平臺。

　　3.2施工階段的價(jià)值管理實(shí)例：廣州國際生物島標準產(chǎn)業(yè)單元(二期)項目

　　為理順和明確標產(chǎn)二期施工項目參建各方管理權限，加快該項目的施工進(jìn)度，項目?jì)r(jià)值管理專(zhuān)題研究會(huì )對該施工管理中出現的新變化和新問(wèn)題信息進(jìn)行收集，采用價(jià)值管理集體決策系統和互動(dòng)價(jià)值管理體系整理意見(jiàn)并做分析，經(jīng)項目參建各單位研究確定：①貫徹業(yè)主對標產(chǎn)二期建設工程的價(jià)值管理;②明確各參建單位責權，針對委托管理單位2012年8月從原來(lái)的生物島建設辦調整為廣州開(kāi)發(fā)區建管中心，對兩個(gè)委托管理單位的審批責權進(jìn)行具體劃分;③明確審核辦理流程、反饋機制和節點(diǎn)日期，加快變更預算書(shū)審核速度;④再次與區建管中心會(huì )同施工單位一同對標產(chǎn)二、三期進(jìn)度節點(diǎn)和施工組織編排進(jìn)行再次確認，科學(xué)統籌周邊在建項目，避免出現建設和審批時(shí)間的虛耗以及各種施工浪費;⑤加快延緩區域的施工進(jìn)度確保建筑物整體經(jīng)濟效益和價(jià)值最大化，對會(huì )影響建筑物價(jià)值的有關(guān)設計與施工，業(yè)主將直接參與并推動(dòng)。經(jīng)過(guò)此次會(huì )議研究和分析，筆者協(xié)同各單位代表制定了解決問(wèn)題的方案，隨后協(xié)調和追蹤項目推進(jìn)執行情況，如審查的上報設計變更手續在兩周內已基本在各參建單位中審批完成，該項目進(jìn)度呈現加快態(tài)勢，至2013年7月總包施工節點(diǎn)計劃如期實(shí)現，8月全面完工，還獲評廣州市安全文明施工樣板工地，建設目標基本達到，建筑物投資價(jià)值和全生命周期價(jià)值均得到較好體現。

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