二手房交易流程及注意事項
隨著(zhù)我國不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域交易量增多，二手房市場(chǎng)也逐漸熱了起來(lái)，下面小編準備了關(guān)于二手房交易流程及注意事項，提供給大家參考!
二手房交易流程：
第一步 了解和尋找房源
了解和尋找房源有以下幾種途徑：
1、通過(guò)親朋介紹;
2、通過(guò)報紙、網(wǎng)絡(luò )信息或登出求購信息進(jìn)行了解和尋找;
3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買(mǎi)。
第一種方法的信息面較窄，成功的幾率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內容非�；祀s，您必須認真識別相關(guān)信息的真實(shí)性，以避免盲目或受到無(wú)謂打擾。第三種方法省時(shí)、省力、安全，能在較短的時(shí)間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經(jīng)紀公司的資信情況進(jìn)行審查，因經(jīng)紀公司為您成功代理后要收取一定的代理傭金，所以您的購房成本會(huì )增加。
第二步 實(shí)地看房
選擇好房源后，需要親自到現場(chǎng)查看，并且與產(chǎn)權所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。
第三步 協(xié)商和簽約
確定要購買(mǎi)的.房屋后，便可以與賣(mài)方協(xié)商、簽定合同。在合同中應根據您與賣(mài)方協(xié)商的內容，詳細、清楚地寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)雙方及有關(guān)第三方的權利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的時(shí)間、房屋交付的時(shí)間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀公司代理買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)雙方還應與經(jīng)紀公司簽定居間擔保合同，并明確經(jīng)紀方應承擔的居間擔保責任以及經(jīng)紀方在交易過(guò)程中應提供的服務(wù)內容。
第四步 產(chǎn)權交易
簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續到房屋所屬區、縣房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理產(chǎn)權交易手續;交易部門(mén)經(jīng)過(guò)相應的審查程序，確定房屋產(chǎn)權是否具備轉讓條件;按照合同規定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門(mén)正式受理轉讓申請;買(mǎi)賣(mài)雙方應繳納相關(guān)稅費，并向買(mǎi)方核發(fā)房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門(mén)辦理土地使用權變更手續。
二手房交易注意事項：
(1)房屋手續是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣(mài)，即使現在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)房屋產(chǎn)權是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買(mǎi)受人應當和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時(shí)，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。>
(4)土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對房屋享有較完整的`權利;還應注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
(5)市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購買(mǎi)時(shí)應全面了解詳細情況。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買(mǎi)受人購買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國家法律沖突。
(7)單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標準價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉讓時(shí)應繳納土地使用費。再者，對于標準價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買(mǎi)權。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì )和房主一起侵犯單位的合法權益。
(8)物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長(cháng)期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買(mǎi)受人不知情購買(mǎi)了此房屋，所有費用買(mǎi)受人有可能要全部承擔。
(9)中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現，所有的責任有可能自己都要承擔。
(10)合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對于一些細節問(wèn)題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應全面考慮
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