2017年土地估價(jià)師考試模擬試題及答案
一、單選題：
1、不屬于現場(chǎng)調查的方法( )。
A.觀(guān)察
B.電話(huà)調查
C.詢(xún)問(wèn)
D.測量
標準答案：B
解析：現場(chǎng)調查的方法主要有：1.觀(guān)察;2.詢(xún)問(wèn);3.測量;4.核對。
2、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對象的狀況，下列屬于物質(zhì)實(shí)體狀況的有( )。
A.土地的面積、形狀、地勢
B.土地的使用年限
C.建筑物的權屬、他項權利
D.土地的性質(zhì)、權屬、來(lái)源
標準答案：A
解析：土地實(shí)體狀況查勘內容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開(kāi)發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結構、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設施、設備、樓層、朝向等等。
3、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對象的狀況，屬于權益狀況的有( )。
A.土地的位置、四至
B.土地的開(kāi)發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況
C.地上建筑物的面積、結構
D.土地的性質(zhì)、權屬、來(lái)源
標準答案：D
解析：權益狀況包括：土地的性質(zhì)、權屬、來(lái)源、土地的使用年限、規劃條件、建筑物的權屬、他項權利等等。
4、標準深度通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地深度的( )。
A.平均數
B.中位數
C.眾數
D.總和
標準答案：C
解析：標準深度通常是路線(xiàn)價(jià)區段內臨街各宗土地深度的眾數。
5、評估公共建筑、公共設施用地，一般應首選( )。
A.市場(chǎng)比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標準答案：C
解析：成本逼近法對于既無(wú)收益又有很少交易情況的學(xué)校、公園以及公共建筑、公共設施等特殊性的土地估價(jià)也很適用。
6、預期收益原則可以在( )中得以運用。
A.成本逼近法
B.市場(chǎng)比較法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益還原法
標準答案：D
解析：剩余法和收益還原法，都應用了到了總收益。根據了商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。因此，土地的價(jià)格也受預期收益形成因素的變動(dòng)所左右。
7、下列( )情況適合選擇路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法。
A.成片開(kāi)發(fā)的土地
B.城市全域
C.市場(chǎng)規范且交易實(shí)例較多的區域
D.大面積工業(yè)地
標準答案：C
解析：根據路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法要求的第二條，需要較多的交易實(shí)例，且土地市場(chǎng)要規范。
二、多選題：
1、現場(chǎng)調查的內容包括( )。
A.地產(chǎn)基本項目
B.土地實(shí)體狀況
C.周邊環(huán)境狀況
D.土地使用者
E.交通狀況
標準答案：A，B，C
解析：根據現場(chǎng)調查的內容知道。
2、現場(chǎng)調查的資料有( )。
A.現場(chǎng)勘察記錄
B.影響資料
C.草圖
D.問(wèn)卷
E.土地使用權證
標準答案：A，B，C，D
解析：根據現場(chǎng)調查的資料，還包括相關(guān)資料，但是沒(méi)有E.土地使用權證。
3、現場(chǎng)勘察結果記錄的作用有( )。
A.現場(chǎng)勘察工作的重要環(huán)節
B.估價(jià)技術(shù)線(xiàn)路選擇工作的重要依據
C.估價(jià)因素修正工作的重要依據
D.培養估價(jià)人員土地估價(jià)現場(chǎng)調查的能力
E.形成估價(jià)假設工作的重要依據
標準答案：A，B，C，E
解析：現場(chǎng)勘察結果記錄是現場(chǎng)勘察工作的重要環(huán)節，是估價(jià)技術(shù)線(xiàn)路選擇、估價(jià)因素修正、形成估價(jià)假設等工作的重要依據。
4、現場(chǎng)調查的目的有( )。
A.核實(shí)驗證，保證價(jià)值與估價(jià)對象嚴格對應相符
B.觀(guān)察土地實(shí)體特征
C.了解周邊規劃
D.現場(chǎng)體驗周邊環(huán)境
E.調查人文景觀(guān)
標準答案：A，B，D
解析：現場(chǎng)調查的目的：1.核實(shí)驗證，保證價(jià)值與估價(jià)對象嚴格對應相符;2.觀(guān)察土地實(shí)體特征;3.現場(chǎng)體驗周邊環(huán)境。
5、 替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應用。
A.路線(xiàn)價(jià)法
B.市場(chǎng)比較法
C.基準地價(jià)系數修正法
D.收益還原法
E.現金流量法
標準答案：A，B，C，D
解析：根據替代原則概念和路線(xiàn)價(jià)法、市場(chǎng)比較法、基準地價(jià)系數修正法、收益還原法理論依據可知道。
6、市場(chǎng)比較法中，對多個(gè)比準價(jià)格最終綜合確定地價(jià)的基本方法有( )。
A.簡(jiǎn)單平均法
B.加權平均法
C.數據模型法
D.幾何平均法
標準答案：A，B
解析：市場(chǎng)比較法中，對多個(gè)比準價(jià)格最終綜合確定地價(jià)的基本方法有簡(jiǎn)單平均法、加權平均法，取交易案例多個(gè)比準價(jià)格的中位數或眾數。
7、下列交易行為中，需要進(jìn)行交易情況修正的有( )。
A.普通買(mǎi)賣(mài)
B.母公司將土地作價(jià)轉讓給子公司
C.外籍華人購買(mǎi)先輩曾居住過(guò)的房屋
D.公司將單位職工宿舍作價(jià)出售給職工
E.以地抵債
標準答案：B，C，D，E
解析：除普通買(mǎi)賣(mài)外，都是特殊交易情況，需要進(jìn)行交易情況修正。正常交易應當是公開(kāi)、平等、自愿的交易。
8、土地估價(jià)報告的三級審批是指( )。
A.主辦估價(jià)師的自查
B.部門(mén)的二級審核
C.機構負責人的審批
D.客戶(hù)對評估范圍的確認
E.相關(guān)國土管理部門(mén)的審核
標準答案：A，B，C
解析：三級審批是指主辦估價(jià)師的自查、部門(mén)的二級審核、機構負責人的審批。
9、土地估價(jià)報告書(shū)的作用主要有( )。
A.履行土地估價(jià)委托合同
B.描述估價(jià)對象
C.記述估價(jià)過(guò)程
D.反映估價(jià)成果
E.存人檔案
標準答案：A，B，C，D
解析：土地估價(jià)報告書(shū)的作用主要有：1.履行土地估價(jià)委托合同;2.描述估價(jià)對象;3.記述估價(jià)過(guò)程;4.反映估價(jià)成果。
三、判斷題：
1、估價(jià)人員對估價(jià)對象的直觀(guān)認識，即對每個(gè)估價(jià)對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認知。( )
標準答案：正確
解析：根據現場(chǎng)調查資料，估價(jià)人員對估價(jià)對象的直觀(guān)認識，即對每個(gè)估價(jià)對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認知。
2、現場(chǎng)查勘時(shí)，估價(jià)師可以不用去細分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。( )
標準答案：錯誤
解析：現場(chǎng)查勘時(shí)，估價(jià)師應仔細分辨動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，以免把動(dòng)產(chǎn)混入不動(dòng)產(chǎn)勘查項目中。
3、估價(jià)人員要了解的估價(jià)對象的狀況，應記錄的權益狀況的有土地的位置、四至、性質(zhì)、權屬、來(lái)源等。( )
標準答案：錯誤
解析：土地的位置、四至，屬土地實(shí)體狀況查勘。
4、成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地估價(jià)，也適用建成區域已開(kāi)發(fā)土地估價(jià)。( )
標準答案：錯誤
解析：成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，土地成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)比較法等方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。
5、“土地估價(jià)報告”可以采用文字式或表格式，“土地估價(jià)技術(shù)報告”只能采用文字式。( )
標準答案：正確
解析：根據土地估價(jià)報告的性質(zhì)可以知道。
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