2017年土地登記代理人代理實(shí)務(wù)模擬試題及答案

　　一、單選題

　　1.以下(　　)不是更名登記申請人應當提交的權屬證明文件。

　　A.土地登記機關(guān)發(fā)出的土地證書(shū)

　　B.地上建筑物附著(zhù)物權屬證明

　　C.名稱(chēng)變更證明文什

　　D.人民政府的審批文件

　　2.對于自然人，以下(　　)不是住所構成的三個(gè)要件之一。

　　A.須是自然人的經(jīng)常居住地

　　B.須屬固定住所

　　C.須經(jīng)法律確認

　　D.房屋產(chǎn)權證書(shū)

　　3.關(guān)于更名更址的申請時(shí)限，下列說(shuō)法正確的是(　　)。

　　A.更名的申請時(shí)限應在名稱(chēng)變更之日起30日內，而更址則在15日內

　　B.二者均在發(fā)生變更之日起30日內

　　C.二者均在發(fā)生變更之日起15日內

　　D.更名的申請時(shí)限應在名稱(chēng)變更之日起15日內，而更址則在30日內

　　4.關(guān)于更名更址的注冊登記，下列說(shuō)法正確的是(　　)。

　　A.更名變更須經(jīng)人民政府批準后，到土地行政主管部門(mén)進(jìn)行注冊登記。更址變更則不需要人民政府批準，可直接到土地行政主管部門(mén)注冊登記

　　B.更名變更不需要人民政府批準，可直接到土地行政主管部門(mén)注冊登記。更址變更需要人民政府的批準后，到土地行政主管部門(mén)注冊登記

　　C.二者都需要人民政府的批準后，方可到土地行政主管部門(mén)注冊登記

　　D.二者都不需要人民政府的批準，由土地行政主管部門(mén)審核通過(guò)后直接進(jìn)行注冊登記

　　5.目前我國的土地用途變更登記主要有(　　)。(1)國有土地的用途發(fā)生變更的土地(2)農村集體所有土地進(jìn)行農業(yè)結構調整涉及地類(lèi)變化的土地(3)集體建設用地的用途發(fā)生變更的土地

　　A.(1)(2)(3)

　　B.(1)(2)

　　C.(2)(3)

　　D.(1)(3)

　　6.關(guān)于土地用途變更的批準文件，下列說(shuō)法錯誤的是(　　)。

　　A.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關(guān)申請土地用途變更的要件

　　B.土地用途變更批準文件是土地登記機關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據

　　C.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的重點(diǎn)

　　D.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的一般文件

　　7.土地用途變更登記時(shí)申請人應當提交的權屬文件資料不包括(　　)。

　　A.土地登記機關(guān)發(fā)出的土地證書(shū)

　　B.申請人的身份證明

　　C.地上建筑物、附著(zhù)物權屬證明

　　D.土地用途變更的批準文件

　　8.以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行開(kāi)發(fā)，超過(guò)(　　)年未開(kāi)工的，可以無(wú)償收回。

　　A.1

　　B.3

　　C.2

　　D.4

　　9.土地權利人的(　　)是確定和區分土地權利歸屬的惟一標識。

　　A.土地權屬

　　B.土地權利

　　C.土地坐落

　　D.名稱(chēng)

　　10.地址變更登記的申請人是地址(　　)。

　　A.變更前的土地使用者

　　B.變更后的土地使用者

　　C.變更前的土地權利人

　　D.變更后的土地權利人

　　答案：1.D　2.D　3.B4.D　5.A　6.D　7.B　8.C　9.D　10.D

　　二、多選題

　　1.下列關(guān)于土地登記代理合同的敘述中，正確的有()。

　　A.土地登記代理合同和雙務(wù)合同

　　B.雙方當事人之間存在著(zhù)互為對等的關(guān)系

　　C.土地登記代理合同是有償合同

　　D.土地登記代理合同是從合同

　　E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書(shū)面形式

　　【答案】ABCE

　　【解析】D項，土地登記代理合同是主合同。

　　2.由于書(shū)面形式的合同具有()的優(yōu)點(diǎn)，土地登記代理合同一般應采用書(shū)面形式。

　　A.及時(shí)描述

　　B.可查證

　　C.可長(cháng)久保存

　　D.便于分清責任

　　E.發(fā)生糾紛時(shí)容易舉證

　　【答案】BDE

　　【解析】《中華人民共和國合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。由于書(shū)面形式的合同具有可查證、發(fā)生糾紛時(shí)容易舉證、便于分清責任等優(yōu)點(diǎn)，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應采用書(shū)面形式。

　　3.土地登記代理合同的主要內容包括()。

　　A.土地權屬來(lái)源證明材料

　　B.代理事項、代理成果與質(zhì)量要求

　　C.代理權限范圍

　　D.代理費用的支付標準、方式和時(shí)間要求

　　E.違約責任和糾紛解決方式

　　【答案】BCDE

　　【解析】A項，收集、整理土地權屬來(lái)源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料是土地登記代理人主要可從事的登記代理業(yè)務(wù)之一，并不是土地登記代理合同的主要內容。

　　4.土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有()。

　　A.承擔局部后果的義務(wù)

　　B.承擔處理事務(wù)費用的義務(wù)

　　C.支付代理傭金的義務(wù)

　　D.提供相關(guān)資料的義務(wù)

　　E.對代理人的監督管理

　　【答案】BCD

　　【解析】土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有：

　�、俪袚�后果的義務(wù);

　�、诔袚�處理事務(wù)費用的義務(wù);

　�、壑Ц洞�理傭金的義務(wù);

　�、芴峁┫嚓P(guān)資料的義務(wù);

　�、荽_保提供資料真實(shí)性的義務(wù)。

　　5.下列各項中，不屬于土地登記代理委托人主要權利的有()。

　　A.決定土地登記代理權限

　　B.規定土地登記代理酬金

　　C.監督土地登記代理人的代理行為

　　D.要求土地登記代理人提供相關(guān)資料

　　E.維護土地登記代理人的合法權益

　　【答案】BDE

　　【解析】土地登記代理委托人的權利有：

　�、贈Q定代理權限的權利。代理人的代理行為來(lái)自于委托人的授權，因此委托人有權利規定土地登記代理人的代理事項及權限范圍;

　�、诒O督土地登記代理人代理行為的權利。因為土地登記代理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開(kāi)展業(yè)務(wù)的前提下，委托人有權監督代理人的代理行為及活動(dòng)狀況。

　　6.下列關(guān)于委托****利和義務(wù)的敘述，不正確的有()。

　　A.委托人有規定代理權限的權利

　　B.委托人有監督土地登記代理人代理行為的義務(wù)

　　C.委托人有承擔后果的義務(wù)

　　D.委托人有承擔處理事務(wù)費用的權利

　　E.委托人有支付代理傭金的義務(wù)

　　【答案】BD

　　【解析】B項監督土地登記代理人代理行為是委托人的權利;D項承擔處理事務(wù)費用是委托人的義務(wù)。

　　7.示范合同文本可以發(fā)揮多重作用，具體包括()。

　　A.督促合同當事人自覺(jué)把握自己的權利義務(wù)

　　B.有利于合同當事人通過(guò)比較，改變陋習和不自覺(jué)的違規、違法、違約行為

　　C.可以保護社會(huì )的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害

　　D.可以保證代理市場(chǎng)沒(méi)有不誠信的行為

　　E.是政府管理機構與行業(yè)協(xié)會(huì )提升行業(yè)形象和宣傳政府政策導向的有效手段

　　【答案】ABCE

　　【解析】示范合同文本可以發(fā)揮多重作用，具體包括：

　�、偌炔桓缮娲�理活動(dòng)的正常運行，又可以將《合同法》的合同規則通過(guò)公開(kāi)的途徑進(jìn)行示范，鼓勵、督促合同當事人自覺(jué)把握自己的權利義務(wù)關(guān)系;

　�、谑痉逗贤�文本的推廣，有利于合同當事人通過(guò)比較，改變陋習和不自覺(jué)的違規、違法、違約行為;

　�、凼痉逗贤�文本的推廣，可以保護社會(huì )的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害;

　�、苁痉逗贤�文本也是政府管理機構與行業(yè)協(xié)會(huì )提升行業(yè)形象、維護消費者利益和宣傳政府政策導向的有效手段。

　　8.為了避免土地登記代理活動(dòng)中的糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險。要做好的工作有()。

　　A.簽訂規范的代理合同

　　B.深入了解土地產(chǎn)權狀況

　　C.對已經(jīng)出現的糾紛，應及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決

　　D.制定服務(wù)標準，明確服務(wù)內容和要求

　　E.告知必要的代理活動(dòng)事項，利于委托人監督

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理活動(dòng)作為經(jīng)紀活動(dòng)的一種。為避免土地登記代理活動(dòng)中產(chǎn)生糾紛，降低土地登記代理風(fēng)險，應當注意做好的工作有：

　�、俸炗喴幏兜拇�理合同;

　�、谥朴喎�務(wù)標準，明確服務(wù)內容和要求;

　�、鄹嬷�必要的代理活動(dòng)事項，利于委托人監督;

　�、軐σ呀�(jīng)出現的糾紛，應及時(shí)協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決。

　　9.土地登記代理當事人發(fā)生糾紛時(shí)，可以采取的處理方式有()。

　　A.協(xié)商

　　B.復議

　　C.調解

　　D.仲裁

　　E.申訴

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理人一旦發(fā)現代理活動(dòng)中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過(guò)失，應及早地采取彌補措施，即使是委托人的過(guò)失，也應盡可能友好地協(xié)商解決。對于無(wú)法通過(guò)協(xié)商達成一致的，可以通過(guò)仲裁或申訴等法律途徑來(lái)解決。

　　10.在收集了必需的權屬來(lái)源文件等資料后，應及時(shí)核實(shí)所收集權屬資料的()。

　　A.真實(shí)性

　　B.連續性

　　C.合法性

　　D.完整性

　　E.現勢性

　　【答案】ACD

　　【解析】在收集了必需的權屬來(lái)源文件等資料后，土地登記代理人應運用自己的專(zhuān)業(yè)知識對所收集權屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性進(jìn)行核實(shí)，以確定是否符合土地登記申請的基本要求和需要進(jìn)行地籍調查的內容。

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