2016年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習題
多做練習題有利于考生們在考試中取得好成績(jì)，所以今天應屆畢業(yè)生小編和大家分享部分考前練習題，希望對大家能夠有所幫助，更多試題請繼續關(guān)注應屆畢業(yè)生培訓網(wǎng)哦!
試題一：
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
參考答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
試題二：
某酒店從1998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
問(wèn)題：
1.簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。
2.確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。
通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。
2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
試題三：
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?
參考答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;
�、诋數卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。
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