- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的手段與方法
做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調查與分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前置工作，下面是小編整理的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的文章，歡迎參考!
1.市場(chǎng)規模的估計：
(一)市場(chǎng)需求分析的基本概念
1.市場(chǎng)規模
市場(chǎng)規模就是特定商品的潛在購買(mǎi)者數量。潛在購買(mǎi)者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。因此，在估計某種產(chǎn)品的消費者市場(chǎng)時(shí)，首先需要判斷對該產(chǎn)品有潛在興趣的人數。如“你想自己擁有一套住宅嗎?”假如10個(gè)被調查者中有2個(gè)持肯定的回答，那么就可以估計消費者總數的20%是住宅的潛在市場(chǎng)。潛在市場(chǎng)是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。
消費者只有興趣還不足以確定市場(chǎng)，潛在消費者必須有足夠的收入購買(mǎi)這種商品。有興趣的消費者必須對“你能買(mǎi)得起住宅嗎?”做出肯定的回答。價(jià)格越高，能做出肯定回答的人數就越少，也說(shuō)明市場(chǎng)規模是興趣與收入的函數。
市場(chǎng)規模還會(huì )因為途徑的限制而縮小。如果住宅不是在某個(gè)地區建設，那么這個(gè)地區的潛在消費者就不是有效市場(chǎng)。有效市場(chǎng)是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進(jìn)行了限制，如某城市政府規定非本地戶(hù)籍人士不得購買(mǎi)限價(jià)商品住房，那么本地戶(hù)籍者就構成了該城市限價(jià)商品住房合格的有效市場(chǎng)。
企業(yè)現在可以追求全部合格的有效市場(chǎng)或集中在其中的細分市場(chǎng)上。服務(wù)市場(chǎng)(也稱(chēng)為目標市場(chǎng))是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。企業(yè)及其競爭者總會(huì )在目標市場(chǎng)上售出一定數量的某種商品。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購買(mǎi)了該產(chǎn)品的消費者的集合。
2.市場(chǎng)總需求
市場(chǎng)總需求是指在特定地理范圍內、特定時(shí)期、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買(mǎi)的總量。
(二)市場(chǎng)需求預測
市場(chǎng)需求預測是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對某種產(chǎn)品的潛在需求數量。市場(chǎng)潛在需求數量是在特定時(shí)期內，在既定行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力水平與既定環(huán)境條件下，行業(yè)的所有企業(yè)所能獲得的最大銷(xiāo)售量。
2.市場(chǎng)趨勢分析：
分析市場(chǎng)趨勢的方法主要有：
(一)購買(mǎi)者意圖調查法
購買(mǎi)者意圖調查法就是通過(guò)直接詢(xún)問(wèn)消費者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數量來(lái)進(jìn)行分析的方法。
(二)銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法
當不能直接調查購買(mǎi)者或費用太高時(shí)，可通過(guò)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員來(lái)判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。由于銷(xiāo)售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷(xiāo)售人員的估計往往能得到很有價(jià)值的結果。
(三)專(zhuān)家意見(jiàn)法
專(zhuān)家意見(jiàn)法又稱(chēng)為德?tīng)柗?Delphi)法，是美國蘭德公司于20世紀40年代末提出的。運用專(zhuān)家調查法時(shí)，首先組成由經(jīng)銷(xiāo)商、分銷(xiāo)商、市場(chǎng)影響顧問(wèn)或其他權威人士組成的專(zhuān)家小組，人數不宜過(guò)多，一般在20人左右，各專(zhuān)家只與調查員發(fā)生聯(lián)系，然后按下列程序進(jìn)行：
(1)提出所要預測的問(wèn)題及有關(guān)要求，必要時(shí)附上有關(guān)這個(gè)問(wèn)題的背景材料，然后一并寄給各專(zhuān)家。
(2)各專(zhuān)家根據所掌握的資料和經(jīng)驗提出自己的預測意見(jiàn)，并說(shuō)明自己主要使用哪些資料提出預測值的，這些意見(jiàn)要以書(shū)面形式返回調查人員。
(3)將各專(zhuān)家的第一次預測值說(shuō)明列成表，并再次分發(fā)給各位專(zhuān)家，以便他們比較自己和他人的不同意見(jiàn)，修改自己的意見(jiàn)和判斷。
(4)將所有專(zhuān)家的修改意見(jiàn)置于一個(gè)修正表內，分發(fā)給各位專(zhuān)家做第二次或多次修改。最后綜合各位專(zhuān)家的意見(jiàn)便可獲得比較可靠的預測值。
(四)時(shí)間序列分析法
時(shí)間序列分析法利用過(guò)去的數據或資料來(lái)預測未來(lái)的狀態(tài)，即根據過(guò)去數據中的因果關(guān)系來(lái)預測未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數。
(五)相關(guān)分析法
時(shí)間序列分析法是僅對時(shí)間為變量的函數的定量預測方法，它沒(méi)有考慮其他眾多影響市場(chǎng)需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時(shí)可運用相關(guān)分析的理論判斷銷(xiāo)售量與其他因素相關(guān)的性質(zhì)和強度，從而做出預測。這種方法尤其適用于中、長(cháng)期預測。
1.回歸分析法
2.市場(chǎng)因子推演法
【房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的手段與方法】相關(guān)文章：
跆拳道技術(shù)訓練方法手段07-29
跆拳道技術(shù)訓練主要方法手段08-09
散打十大常用訓練方法和手段07-13
工程監理工作方法及質(zhì)量控制手段07-25
戲曲表演的藝術(shù)手段08-04
紅豆烹飪的先進(jìn)手段05-01
影視剪輯手段技巧05-23