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房地產(chǎn)估價(jià)方法之收益法
每種估價(jià)方法都有其特定的適用對象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運用，以相互驗證，有時(shí)是相互補充的，但不應相互替代。收益法是根據估價(jià)對象的預期收益來(lái)求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。房地產(chǎn)估價(jià)其他方法還有假設開(kāi)發(fā)法、長(cháng)期趨勢法等。
(一)收益法適用的估價(jià)對象
收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店等。
(二)收益法估價(jià)的操作
收益法的計算方式是將未來(lái)收益轉換為價(jià)值，類(lèi)似于根據利息倒推出本金，這被稱(chēng)為資本化。根據將未來(lái)收益轉化為價(jià)值的方法不同，或者說(shuō)資本化類(lèi)型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。
1.直接資本化法
直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)第一年的某種預期收益，除以適當的資本化率轉換為價(jià)值的方法。其公式為：
或者，也可以用將未來(lái)第一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值，這稱(chēng)為收益乘數法。利用收益乘數將年收益轉換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
物業(yè)價(jià)值=年收益×收益乘數
運用直接資本化法估價(jià)一般分為三個(gè)步驟：
(1)預測未來(lái)第一年收益;
(2)確定資本化率或收益乘數;
(3)計算收益價(jià)值。
2.報酬資本化法
報酬資本化法即現金流量折現法，也就是在考慮資金時(shí)間價(jià)值的前提下，認為物業(yè)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和。
運用報酬資本化法估價(jià)一般分為四個(gè)步驟：
(1)估計收益期或持有期;
(2)預測估價(jià)對象的未來(lái)收益;
(3)確定報酬率;
(4)計算收益價(jià)值。
(三)物業(yè)收益的測算
在進(jìn)行收益法估價(jià)時(shí)，可選擇其中某一個(gè)適用的值。
1.潛在毛租金收入
物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入
2.有效毛收入
從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：
有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
3.運營(yíng)費用
收益性物業(yè)的運營(yíng)費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。
4.凈運營(yíng)收益
凈運營(yíng)收益=有效毛收入-運營(yíng)費用
凈運營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。
5.抵押貸款還本付息
業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的評價(jià)并不僅僅停留在獲取的多少凈運營(yíng)收益，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營(yíng)收益中扣除。
6.準備金
準備金又稱(chēng)大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)公司定期存人的用于支付未來(lái)費用的資金。
7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)現金流
稅前現金流=凈運營(yíng)收益-抵押貸款還本付息
稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅
(四)報酬率的計算
報酬率，是與利率、內部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。進(jìn)一步說(shuō)，報酬率是投資回報與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。
從全社會(huì )來(lái)看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。
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