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房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析練習試題
在各領(lǐng)域中，我們最熟悉的就是練習題了，只有認真完成作業(yè)，積極地發(fā)揮每一道習題特殊的功能和作用，才能有效地提高我們的思維能力，深化我們對知識的理解。相信很多朋友都需要一份能切實(shí)有效地幫助到自己的習題吧？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析練習試題，歡迎大家分享。
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析練習試題 1
案例1
賣(mài)房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱(chēng)合同1)和房屋裝修合同(以下稱(chēng)合同 2)，合同1規定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規定，在向當地房地產(chǎn)管理部門(mén)申報買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認定應重新評估。請在以下問(wèn)題中選擇正確的答案：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價(jià)的價(jià)值范圍應是( )
A.合同1規定的房款
B.合同1規定的90%購房款和合同2規定的裝修費的10%
C.合同1規定的購房款和合同2規定的裝修費的70%
D.合同1規定的購房款和合同2規定的全部裝修費
標準答案：
1.A,2.A
解析：1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書(shū)，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應是計算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買(mǎi)賣(mài)合同，裝修費用不應計入買(mǎi)賣(mài)估價(jià)價(jià)值之中。
案例2：
某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價(jià)機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否翻建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.政府規劃管理部門(mén)
C.政府土地管理部門(mén)
D.上級總公司
2.評估時(shí)依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.資產(chǎn)管理部門(mén)
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時(shí)，估價(jià)對象為一新建成的寫(xiě)字樓，沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府規劃部門(mén)批準，不能辦理房產(chǎn)證，無(wú)法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例3：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買(mǎi)了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于 2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評估該住宅轉讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
標準答案：
1.用市場(chǎng)法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產(chǎn)權售價(jià)。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權的售價(jià)減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價(jià)。
案例4：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。
1、采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的'剩余經(jīng)濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
2、 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是( )。
A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日
C.凈收益中應扣除建筑物折舊額
D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料
3、估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是( )萬(wàn)元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4、假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權
D.該500萬(wàn)元可再次抵押
答案：1 A、 2、 C 3、C、 4、 D
案例5：
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機構現對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權屬證書(shū)齊全，用途合法，無(wú)違章搭建。
請問(wèn)：
1.針對該類(lèi)拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應特殊注意哪些環(huán)節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應如何處理?
答案：
(1)估價(jià)程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作。并在報告中作出相應說(shuō)明。
2)估價(jià)機構應將分戶(hù)初步估價(jià)結果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明。
3)公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機構將整體估價(jià)報告和分戶(hù)估價(jià)報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉交分戶(hù)報告。
(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評估機構確定。
(3)價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析練習試題 2
竺某于2001年6月與上海萬(wàn)隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規定其責任是負責飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資 3000元。8個(gè)月試用期后萬(wàn)隆飯店表示滿(mǎn)意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門(mén)負責人調離，飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規定是來(lái)做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應當服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。
問(wèn)題：
(1)竺某與上海萬(wàn)隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。
(2)上海萬(wàn)隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?
(3)如果上海萬(wàn)隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規定?為什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權益?
(5)竺某如被解雇，工會(huì )可從哪些方面幫助竺某維護其合法權益?
答案：
(1)試用期長(cháng)達8個(gè)月，超過(guò)了法定的6個(gè)月限制。
(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動(dòng)合同，應承擔違約責任。
(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動(dòng)合同的合法理由。
(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動(dòng)爭議調解委員會(huì )申請調解;調解不成，還可以向勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì )申請仲裁。竺某也可以直接向勞動(dòng)爭議仲裁委員會(huì )申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔違法解除勞動(dòng)合同的賠償責任。
(5)工會(huì )可從以下兩方面幫助竺某：
�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�(jiàn)，要求重新處理。
�、谥С趾蛶椭媚成暾堉俨没蚱鹪V。
2002年1月，稅務(wù)機關(guān)對某研究所專(zhuān)家張某2001年度個(gè)人收入進(jìn)行調查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個(gè)人所得情況如下：
(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計18000元;
(2)5月份向某地礦局提供一項專(zhuān)有技術(shù)，一次取得特許權使用費50000元;
(3)7月份出版一本專(zhuān)著(zhù)，取得稿酬12000元;
(4)9月份取得省政府頒發(fā)的`科技發(fā)明獎20000元。
在上述各項所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機關(guān)申報納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。
要求：
正確計算張某2002年應補繳的個(gè)人所得稅稅款。
答案:
(1)工資收入應納的個(gè)人所得稅不足2000元，免稅;
(2)特許權使用費應納的個(gè)人所得稅=50000×(1-20%)×20%=8000(元)
(3)稿酬所得應納的個(gè)人所得稅=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)
(4)省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元免稅。
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