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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》復習題及答案
一、單項選擇題
1.非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)( )稱(chēng)呼。
A.概括性
B.描述性
C.理論性
D.準確性
2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類(lèi)型的是( )。
A.出租的房地產(chǎn)
B.自用的房地產(chǎn)
C.餐飲的房地產(chǎn)
D.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)
3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應以( )為前提來(lái)進(jìn)行工作。
A.公正
B.公平
C.公開(kāi)
D.估價(jià)對象的合法權益
4.現實(shí)中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權利設置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
5.在房地產(chǎn)權利中，屬于用益物權的是( )。
A.自物權
B.劃拔土地使用權
C.抵押權
D.租賃權
6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2�，F按規劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應補地價(jià)( )萬(wàn)元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類(lèi)似的現房?jì)r(jià)格為5000元/m2，現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率l0%和風(fēng)險補償值100元/m2計，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應為( )元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區位因素是( )。
A.位置
B.交通
C.人文
D.環(huán)境
9.同區位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數值類(lèi)型分別是( )。
A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性
B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性
D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性
10.現實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為( )。
A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他類(lèi)房地產(chǎn)量拆毀量
B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量
C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量
D.存量+新增竣工量-拆毀量
11.市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標準個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標準個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費不包括( )。
A.征地管理費
B.耕地占用稅
C.安置補助費
D.耕地開(kāi)墾費
13.建筑物的( )等規模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。
A.體量
B.結構
C.設施
D.層高
14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/m2，以估價(jià)對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對象的比準價(jià)格為( )元/m2。
A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67
15.報酬率為( )與所投入的資本的比率。
A.凈收益
B.投資回收
C.投資回報
D.收益
16.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，交易稅費均由買(mǎi)方負擔。已知該地區的房地產(chǎn)交易，賣(mài)方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費，買(mǎi)方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
B.建筑物的經(jīng)濟壽命長(cháng)于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
C.建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過(guò)年數與實(shí)際經(jīng)過(guò)年數也相等
D.建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過(guò)年數可能短于也可能長(cháng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數
18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
19.因技術(shù)革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于( )。
A.自然折舊
B.物質(zhì)折舊
C.功能折舊
D.經(jīng)濟折舊
20.通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤率的計算基數為( )。
A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用
C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用
D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
21.下面對假設開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準確的是( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
22.長(cháng)期趨勢法是運用預測科學(xué)的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測、判斷的方法。
A.指數平滑分析
B.趨勢擬合分析
C.時(shí)間序列分析
D.相關(guān)分析
23.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設的( )。
A.開(kāi)工日期
B.取得估價(jià)對象的日期
C.取得待開(kāi)發(fā)土地的日期
D.開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期
24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線(xiàn)價(jià)為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當的修正求得，這些修正實(shí)際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調整
C.房地產(chǎn)狀況調整
D.區域因素調整
27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)( )。
A.估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對象
D.估價(jià)程序
28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預測得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構成中，流動(dòng)性補償的流動(dòng)性是指( )。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度
B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F金的速度
C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉的速度
30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線(xiàn)價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
31.下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法中，不正確的是( )。
A.路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B.路線(xiàn)價(jià)法適用于城鎮街道兩側商業(yè)用地的估價(jià)
C.運用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊
D.路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價(jià)格
32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格(按面地價(jià))為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為( )萬(wàn)元。
A.824
B.864
C.882
D.904
33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分攤，則該人占有的土地份額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括( )。
A.大氣環(huán)境
B.聲覺(jué)環(huán)境
C.衛生環(huán)境
D.治安環(huán)境
35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( )。
A.社會(huì )因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
參考答案：
1-5:ACDDB 6-10:DCCDA
11-15:CCAAC 16-20:DDACD
21-25:CCBCC 26-30:CABBA
31_35:DACDA
二、多項選擇題
1.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( )。
A.房地產(chǎn)的需要 B.房地產(chǎn)的有用性
C.房地產(chǎn)的有效需求 D.房地產(chǎn)的相對稀缺性 答案：BCD
2.評估基準地價(jià)時(shí)，應明確所評估的基準地價(jià)的內涵，包括( )等。
A.土地生熟程度 B.土地使用權年限
C.土地使用者 D.土地利用條件 答案：ABD
3.路線(xiàn)價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線(xiàn)價(jià) B.深度百分率 C.宗地形狀 D.臨街狀態(tài) 答案：AB
解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線(xiàn)價(jià)法就是用路線(xiàn)價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來(lái)對價(jià)格做加減修正的。
4.最高最佳使用是指估價(jià)對象的使用必須滿(mǎn)足( )。
A.法律上允許 B.程序上合理 C.技術(shù)上可能 D.經(jīng)濟上可行 答案：ACD
5.假設開(kāi)發(fā)法中預期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)可用( )求取。
A.市場(chǎng)比較法 B.收益法 C.成本法 D.購買(mǎi)年法 答案：ABD
解析：預期開(kāi)發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。
6.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A.功能衰退 B.正常使用的磨損 C.環(huán)境惡化
D.意外的破壞損毀 答案：BD
解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟折舊。
7.運用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應符合下列條件( )。
A.使用性質(zhì)相同 B.地點(diǎn)相近 C.價(jià)格相同 D.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近
答案：ABD
8.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( )。
A.不同收益年限的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉換
B.資本化率的求取 C.市場(chǎng)法中交易日期修正
D.不同類(lèi)型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 答案：AD
9.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )因素，主要有( )。
A.政治安定狀況 B.社會(huì )治安程度
C.房地產(chǎn)投資 D.房地產(chǎn)投機 E.城市化
答案：ABDE
10.收益法中的運營(yíng)費用不同于會(huì )計上的成本費用，如前者不包含( )。
A.所得稅 B.土地攤提費 C.改擴建費 D.房屋火災保險費
答案：ABC
解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運營(yíng)所必須的，所以要包含在運營(yíng)費用當中。
11.用市場(chǎng)法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行( )修正。
A.交易過(guò)程 B.交易情況 C.交易日期 D.交易價(jià)格 答案BC
12.現行的土地權屬證書(shū)有( )。
A.《國有土地所有證》 B.《國有土地使用證》 C.《集體土地所有證》
D.《土地他項權利證明書(shū)》 答案BCD
13.移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。在實(shí)際運用中，移動(dòng)平均法有( )和( )之分。
A.指數平滑法 B.簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法 C.指數移動(dòng)平均法 D.加權移動(dòng)平均法 答案BD
14.《城市房屋拆遷管理條理》規定拆遷補償的方式有( )。
A.貨幣補償 B.房屋產(chǎn)權調換 C.實(shí)物補償
D.等價(jià)補償 答案AB
15.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要是( )。
A.被動(dòng)接受 B.主動(dòng)爭取 C.自有自估 D.朋友介紹 答案ABC
三、判斷題
1、房地產(chǎn)不僅在轉讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評估本身。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
2、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現“任何、絕對、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯誤的。
3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補償。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權等。P31最后一段～P32第一段內容
5、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
6、任何一個(gè)估價(jià)項目都有估價(jià)目的。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：估價(jià)目的是基礎，決定估價(jià)的其它方面。
7、房地產(chǎn)估價(jià)機構依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區域、行業(yè)限制。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：房地產(chǎn)估價(jià)機構可以在其資質(zhì)等級范圍內從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運用，以相互驗證，有時(shí)是相互補充的，但不應相互替代。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
9、如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(cháng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
10、對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無(wú)租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì )因為征收而滅失，因而其上的各種未來(lái)權利都會(huì )消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權房屋的價(jià)值評估。
11、本著(zhù)平等互利的原則，經(jīng)建設部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì )與香港測量師學(xué)會(huì )完成了首批互認。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
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