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2016物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義
《物業(yè)基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試內容之一，下面是YJBYS小編為考生整理的物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義，供大家參考學(xué)習，預�？忌鷤淇汲晒�。
(一)商品房銷(xiāo)售合同
1.商品房在銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容：
(1)當事人名稱(chēng)或者姓名和住所;
(2)商品房基本狀況;
(3)商品房的銷(xiāo)售方式;
(4)商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;
(5)交付使用條件及日期;
(6)裝飾、設備標準承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任;
(8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;
(9)面積差異的處理方式;
(10)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜;
(11)解決爭議的方法;
(12)違約責任;
(13)雙方約定的其他事項。
(二)商品房銷(xiāo)售程序與方式
1.商品房銷(xiāo)售應當明示的相關(guān)文件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
2.預訂商品房應當正確處理預訂費用
最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，也作出如下規定：“出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。”“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”
3.商品房銷(xiāo)售價(jià)格與計價(jià)方式
商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當事人協(xié)商議定，經(jīng)濟適用住房等國家實(shí)行指導價(jià)格的商品房，按照有關(guān)規定定價(jià)。商品房銷(xiāo)售可以按套或單元計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。為增加透明度，減少面積爭議，許多城市目前要求預售商品房必須采用套內建筑面積計價(jià)方式。
商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
4.銷(xiāo)售代理規則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營(yíng)業(yè)執照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構訂立書(shū)面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務(wù)。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)，并如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費用。
5.商品房交付
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。
6.協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權證書(shū)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權屬登記。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
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