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淮安市物業(yè)管理實(shí)施細則
淮安市物業(yè)管理實(shí)施細則，自2003年8月1日起施行，下面是小編整理的淮安市物業(yè)管理實(shí)施細則全文，歡迎閱讀!
第一章總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》(以下稱(chēng)條例的指兩條例)的規定，結合本市實(shí)際情況，制定本實(shí)施細則。
第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)適用條例，條例沒(méi)有規定或者規定比較原則的，適用本細則。
本細則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 本市行政區域內的各類(lèi)物業(yè)應按照“分類(lèi)入軌、遞次推進(jìn)”的原則，逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結合的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。
第四條 新建住宅區應當實(shí)行物業(yè)管理，在開(kāi)發(fā)建設中應綜合考慮物業(yè)管理和社區建設的需要。
(一)在規劃設計方案中必須按有關(guān)規定安排物業(yè)管理服務(wù)用房、社區服務(wù)用房、公益性文體活動(dòng)用房、廣播電視用房、公廁、郵政設施、安全防范設施、活動(dòng)廣場(chǎng)以及其他配套的共用服務(wù)設施。規劃部門(mén)在審批規劃設計方案時(shí)，應征求物業(yè)管理主管部門(mén)的意見(jiàn);
(二)在施工圖設計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶(hù)一表，與住宅樓同時(shí)規劃、同步設計、同期建設;
(三)規劃部門(mén)在核發(fā)建設工程規劃許可證時(shí)，建設部門(mén)在審查批準施工圖設計文件時(shí)，應當按照各自職責加強監督，嚴格把關(guān)。正在施工建設的住宅區，應按照上述要求進(jìn)一步完善規劃設計方案和施工圖設計文件，做好組織實(shí)施工作。
第五條 建筑面積5萬(wàn)平方米以上的原有住宅區，配套設施比較齊全的，應當實(shí)行物業(yè)管理;配套設施不全的，應在當地人民的政府組織下，有計劃地進(jìn)行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng )造條件，實(shí)行物業(yè)管理。整治區域內按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛、綠化等部門(mén)和單位維修養護的市政公用設施和相關(guān)設施設備，應由相關(guān)部門(mén)和單位負責整治。
暫不具備實(shí)行物業(yè)管理條件的單位生活大院，繼續由原產(chǎn)權單位組織維修、管理和整治;原產(chǎn)權單位也可以委托社區統一管理。
零星分散住宅(含不達規模的住宅區、原產(chǎn)權單位已不存在的生活大院等)由所在社區統—管理。街道辦事處和鄉鎮人民的政府成立相應的社區管理委員會(huì )，負責轄區內零星分散住宅管理區域的劃分、組織協(xié)調、指導監督等工作。
第六條 兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權人、配套設施比較齊全的大廈和工業(yè)區等其他物業(yè)，應當實(shí)行物業(yè)管理。
第七條 市、區(含經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、外向型農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本行政區域內的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責組織實(shí)施本細則。
各級建設、規劃、城管、綜治、公安、司法、 民政、財政、物價(jià)、工商、稅務(wù)、電力、電信、郵 政、市政、園林等部門(mén)和單位，應當在各自的職責范圍內，協(xié)同實(shí)施本細則。
第八條 物業(yè)管理納人社區建設統一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉鎮人民的政府負責轄區內物業(yè)管理日常的指導與監督工作，其主要職責是：
(一)加強對轄區內物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，指導和監督社區管理委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作;
(二)會(huì )同物業(yè)管理、規劃、建設等行政主管部門(mén)，參與新建住宅區的綜合驗收和物業(yè)管理配套設施驗收，對未按規劃建設配套共用服務(wù)設施或存有質(zhì)量問(wèn)題，有權提請有關(guān)行政主管部門(mén)予以糾正;參與轄區內住宅區的整治工作;
(三)會(huì )同物業(yè)管理行政主管部門(mén)組建轄區內業(yè)主委員會(huì );參與物業(yè)管理招投標工作;對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢和新成立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)提出初審意見(jiàn);協(xié)助做好住宅區共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對專(zhuān)項維修資金的使用提出初審意見(jiàn);
(四)指導社區管理委員會(huì )、人民調解委員會(huì )和社區居委會(huì )等組織及時(shí)協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛;
(五)協(xié)助物價(jià)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)，做好對住宅區物業(yè)管理服務(wù)等級、公共服務(wù)費價(jià)格的審批工作，并提出初審意見(jiàn);
(六)協(xié)助城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門(mén)，做好住宅區違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。
第九條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，各級人民的政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)享受下列稅費優(yōu)惠政策。
(一)物業(yè)管理企業(yè)自開(kāi)業(yè)之日起，免征所得稅1年。免稅期滿(mǎn)后當年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數30%以上的，減半征收所得稅兩年;
(二)未享受過(guò)企業(yè)所得稅減免的物業(yè)管理企業(yè)安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達到從業(yè)人員總數60%，經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)認定，稅務(wù)部門(mén)審批，免征所得稅3年;企業(yè)安置失業(yè)人員及其它企業(yè)下崗職工，達到企業(yè)職工總數10%，經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)認定，稅務(wù)部門(mén)審批，3年內每年減征所得稅 16.6%;超過(guò) 10%的每增加 5個(gè)百分點(diǎn)，3年內每年再減征所得稅8.3%;
(三)安置下崗職工人數占企業(yè)總人數60%以上的物業(yè)管理企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內免征營(yíng)業(yè)稅，城市維護建設稅和教育附加隨營(yíng)業(yè)稅一同免征，3年內免收工商行政性收費;
(四)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費、電費、燃(煤)氣費、專(zhuān)項維修資金、房租不計征營(yíng)業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)受托管理的社會(huì )保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房(安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房)的物業(yè)管理公共服務(wù)費列人代辦項目，不計人納稅基數，使用物業(yè)管理專(zhuān)用票據;
(五)物業(yè)管理企業(yè)3年內享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價(jià)調節基金、糧食風(fēng)險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。
第二章 業(yè)主自治管理
第十條 物業(yè)管理區域應按規定建立業(yè)主自治管理組織。
業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)實(shí)施自治管理。
業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶(hù)的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)代表大會(huì )(以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì ))。住宅區一般以每棟或每單元為單位推選l-6名業(yè)主代表。
業(yè)主代表應是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協(xié)調能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權人。業(yè)主代表應由業(yè)主大會(huì )籌備委員會(huì )組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì )的議題應提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會(huì )決定的事項應及時(shí)在本物業(yè)區域內公布。
第十一條 業(yè)主的投票權數，普通住宅房屋實(shí)行一戶(hù)一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿(mǎn)100平方米的為1票。
第十二條 住宅區內已交付使用的物業(yè)建筑面積未達到30%，但使用已超過(guò)1年的，應當參照召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )與選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的程序和辦法召開(kāi)首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生臨時(shí)業(yè)主委員會(huì )。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì )行使業(yè)主自治管理相應的權利和義務(wù)。
住宅區符合成立業(yè)主委員會(huì )條件時(shí)，應依照條例和本細則規定及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十三條 首次業(yè)主大會(huì )(含首次臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，下同)由建設單位和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負責具體籌備工作，物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應及時(shí)給予指導，并成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉鎮人民的政府、派出所、建設單位、受托的物業(yè)管理企業(yè)、社區居委會(huì )和業(yè)主代表組成的首次業(yè)主大會(huì )籌備委員會(huì )。
首次業(yè)主大會(huì )籌備委員會(huì )負責做好下列工作：
(一)協(xié)商確定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )的形式、時(shí)間、地點(diǎn)和內容;
(二)確定召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì )的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表。產(chǎn)生的業(yè)主代表應當在物業(yè)管理區域內公布;
(三)協(xié)商業(yè)主委員會(huì )(含臨時(shí)業(yè)主委員會(huì )，下同)組成人數，并按業(yè)主委員會(huì )成員條件推薦業(yè)主委員會(huì )委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業(yè)管理區域內公布;
(四)起草業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會(huì )召開(kāi)前15日發(fā)給參加會(huì )議的成員征求意見(jiàn);
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的各項會(huì )務(wù)準備工作;
(六)主持召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十四條 首次業(yè)主大會(huì )除了行使條例中規定的職權外，還應審議通過(guò)以下事項：
(一)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )議事規則;
(二)業(yè)主委員會(huì )日常工作權限;
(三)業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(四)物業(yè)管理企業(yè)的選聘辦法;
(五)物業(yè)的有關(guān)公共管理規定;
(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民的政府初審同意后，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內到物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請登記確認。業(yè)主委員會(huì )申請登記確認應當提交下列材料：
(一)業(yè)主委員會(huì )登記確認表;
(二)業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法及選票;
(三)業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的主要事項。
第十六條 物業(yè)所在轄區的街道辦事處、鄉鎮人民的政府及社區居民委員會(huì )負責業(yè)主委員會(huì )的日常管理工作，指導業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作。符合條件的住宅區業(yè)主委員會(huì )、社區居民委員會(huì )負責人可依法相互兼職。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )可以通過(guò)推選產(chǎn)生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區規模達5萬(wàn)平方米以上的可設專(zhuān)職主任，其它物業(yè)是否設專(zhuān)職主任由業(yè)主大會(huì )確定。
業(yè)主委員會(huì )主任和副主任可以獲得一定數量的津貼。津貼標準由業(yè)主大會(huì )決定。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )主任和副主任的津貼來(lái)源于本物業(yè)管理區域內專(zhuān)項維修資金增值部分、公共設施收益或其它渠道。
第十九條 業(yè)主委員會(huì )依據條例的規定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規、規章、制度和業(yè)主公約;幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施本區域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實(shí)施管理服務(wù)中的重大問(wèn)題;接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民的政府的指導和監督，積極配合社區建設管理。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )主任享有下列主要權利：
(一)負責召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì )授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會(huì )對外簽約或簽署文件;
(三)業(yè)主委員會(huì )授權的其他事項。
業(yè)主委員會(huì )主任應當履行下列義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理法規、規章、規范性文件的規定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì )章程，辦事公正、負責;
(二)完成業(yè)主委員會(huì )交辦的工作;
(三)代表業(yè)主委員會(huì )處理事務(wù);
(四)接受行政管理部門(mén)的培訓和指導。
第二十一條 業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員每屆任期由業(yè)主大會(huì )約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)3個(gè)月前，街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當指導、督促換屆選舉。業(yè)主委員會(huì )負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的方式成立換屆選舉工作籌備委員會(huì )。
物業(yè)管理企業(yè)應當配合做好業(yè)主委員會(huì )換屆選舉的日常事務(wù)性工作。
第二十二條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與社區居民委員會(huì )相互協(xié)作， 共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內，社區居民委員會(huì )依法履行自治管理職責時(shí)，業(yè)主應當接受社區居民委員會(huì )的管理。
第二十三條 各級人民的政府應維護和支持業(yè)主自治組織依法行使自治權力。對于阻礙和影響自治組織依法行使自治權力的各種行為，應當堅決予以勸阻和制止，涉及違法行為的應當依法處理。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應在取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照之日起30日內，向所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)申領(lǐng)資質(zhì)證書(shū)。
區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照有關(guān)規定對申領(lǐng)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級審查，并報上級主管部門(mén)核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取資質(zhì)證書(shū)后，方可從事與資質(zhì)相應的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
已領(lǐng)取國家統一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)的外地物業(yè)管理企業(yè)，來(lái)本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應當到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。年檢重點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績(jì)、財務(wù)報表、資質(zhì)登記的有關(guān)事項變更以及執行法律法規政策等方面的情況。
第二十六條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應加強對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，實(shí)行持證上崗。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，報物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)買(mǎi)受人與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。
《業(yè)主臨時(shí)公約》至業(yè)主大會(huì )審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。
第二十八條 新建住宅區物業(yè)銷(xiāo)售前，建設單位應當通過(guò)招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介人，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(銷(xiāo))售許可證的前置條件。
新建住宅區物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標準及其它事項應與物業(yè)管理企業(yè)和建設單位之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有關(guān)內容相一致。
第二十九條 新建住宅區物業(yè)交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔;自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中約定承擔。
前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議至業(yè)主委員會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)終止。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )成立后應當及時(shí)續聘或者通過(guò)招標方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同中必須約定物業(yè)管理具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)費標準、服務(wù)費收取辦法、服務(wù)期限、裝飾裝修管理服務(wù)以及其它事項。
物業(yè)服務(wù)事項應包括以下內容：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;
(二)共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;
(三)日常環(huán)境衛生管理服務(wù)，包括公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運等;
(四)協(xié)助管理物業(yè)管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車(chē)輛管理必須明確約定具體的服務(wù)標準和責任;
(五)物業(yè)裝飾裝修的管理服務(wù);
(六)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)與竣工驗收等檔案資料;
(七)組織開(kāi)展社區文化娛樂(lè )活動(dòng);
(八)根據業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)應當自前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同簽定之日起十五日內，將合同報物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府備案。
第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)應當保持物業(yè)管理區域內房屋及共用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：
(一)按照國家、省和本市規定的技術(shù)標推和行業(yè)規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施管理服務(wù);
(二)在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關(guān)規定告知業(yè)主;
(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護;
(四)發(fā)現物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時(shí)，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修;
(五)接到物業(yè)損壞報修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理;
(六)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊;
(七)每半年向業(yè)主委員會(huì )報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核;
(八)建立公開(kāi)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)制度，定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(九)發(fā)現違反條例、本細則或業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )、社區居委會(huì )和有關(guān)行政機關(guān)報告;
(十)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項;
(十一)物業(yè)管理企業(yè)應當在社區居委會(huì )的指導和監督下協(xié)助做好社區管理、社區服務(wù)的相關(guān)工作。
第三十三條 物業(yè)管理行業(yè)應當推行行業(yè)規范和服務(wù)標準，積極開(kāi)展物業(yè)管理達標創(chuàng ) 優(yōu)活動(dòng)，提高整體管理水平。建立物業(yè)管理服務(wù)等級評定制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進(jìn)的管理服務(wù)標準，提高管理服務(wù)質(zhì)量。
第三十四條 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費，應按照政府指導價(jià)標準在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收取;其他物業(yè)的服務(wù)費由當事人在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定。
第三十五條 建立合理公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)內容進(jìn)行項目分類(lèi)，按照分類(lèi)項目制定等級服務(wù)質(zhì)量標準，按照本地社會(huì )成本測算各個(gè)服務(wù)項目等級標準價(jià)格。向社會(huì )公開(kāi)政府指導價(jià)的定價(jià)原則、定價(jià)方式、價(jià)格構成及具體內容和標準。讓業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )根據自己的服務(wù)要求和承受能力，自主選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三十六條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務(wù)，應當按戶(hù)計量，直接向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用時(shí)，不得價(jià)外加價(jià)，也不得向業(yè)主另外收取手續費用。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十七條 新建物業(yè)在規劃建設時(shí)，應當制定物業(yè)管理實(shí)施方案并在物業(yè)開(kāi)工前報區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建成后，建設單位應及時(shí)向市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請進(jìn)行物業(yè)管理配套設施驗收，未經(jīng)驗收不得交付使用;驗收不合格的，應在規定的期限內做好整改工作。
建設單位在移交住宅區時(shí)，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無(wú)償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權屬該住宅區全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用;按淮發(fā)[2002]82號文件要求，提供相應的社區服務(wù)用房。
物業(yè)管理服務(wù)用房、社區服務(wù)用房、幼托所(園)、文體活動(dòng)用房、菜場(chǎng)、浴室、公廁、停車(chē)庫(場(chǎng))、垃圾中轉站、活動(dòng)廣場(chǎng)和綠地等配套設施，應當按照設計用途使用，不得改變用途;確需改變的，應當依法辦理相關(guān)手續。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門(mén) 制定的物業(yè)接管驗收辦法進(jìn)行接管驗收。
建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列相應的物業(yè)產(chǎn)權資料和技術(shù)資料：
(一)產(chǎn)權資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、拆遷安置資料等;
(二)技術(shù)資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網(wǎng)的竣工圖等竣工驗收資料，設施設備安裝、使用和維修保養的技術(shù)資料;工程開(kāi)工竣工報告;圖紙會(huì )審記錄(復印件);供水、供氣、供暖的試壓報告;隱蔽工程驗收簽證;竣工驗收證明書(shū)等;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其它資料。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位不能或不提供上述資料時(shí)，按照住宅區綜合驗收不合格處理。
物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十九條 新建物業(yè)進(jìn)行接管驗收時(shí)，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應與建設單位明確物業(yè)的質(zhì)量問(wèn)題處理方式。
第四十條 物業(yè)管理區域內的住宅不應改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規劃和房屋安全的要求，應當征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的書(shū)面同意后，報經(jīng)規劃部門(mén)批準。工商行政主管部門(mén)在核發(fā)營(yíng)業(yè)執照時(shí)，凡涉及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，應將規劃、城管部門(mén)的批準手續作為前置條件。
第四十一條 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規定， 實(shí)施白蟻預防處理，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽定物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內容;
(二)裝飾裝修工程的實(shí)施期限;
(三)允許施工的時(shí)間;
(四)廢棄物的清運與處置;
(五)物業(yè)外立面設施、防盜窗、空調及太陽(yáng)能等的安裝要求;
(六)禁止行為和注意事項;
(七)管理服務(wù)費用;
(八)違約責任;
(九)其他需要約定的事項。
物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。發(fā)現違反協(xié)議和有關(guān)規定的行為，應當立即制止，并督促改正;對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)部門(mén)依法處理。
第四十二條 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復和賠償。
第四十三條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。
第四十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域內有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)。
專(zhuān)項維修資金主要來(lái)源：
(一)新建商品房(其中包括拆遷安置房，下同)和經(jīng)濟適用房(安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房)，由建設單位按房屋使用性質(zhì)和樓層分別繳交專(zhuān)項維修資金：非住宅及7層以上(含7層)住宅按售房款(或按物價(jià)部門(mén)核定的銷(xiāo)售價(jià)格)3%的比例提取專(zhuān)項維修資金;6層以下(含6層)住宅按每平方米建筑面積32元的標準提取專(zhuān)項維修資金;
(二)公有住房出售時(shí)由售房單位繳交專(zhuān)項維修資金，具體標準按有關(guān)規定執行;
(三)從地方政府城市維護費中計提5%作為維修資金。
專(zhuān)項維修資金是商品房成本的構成部分，不計征營(yíng)業(yè)稅。
任何組織和個(gè)人不得減免專(zhuān)項維修資金。
第四十五條 依據第四十四條第二款第(一)(二)項籌集的專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
依據第四十四條第二款第(三)項計提的維修資金，專(zhuān)項用于配套設施不全的原有住宅區的整治改造，為實(shí)行物業(yè)管理創(chuàng )治條件。
第四十六條 專(zhuān)項維修資金由房產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，代管費用按所代管的專(zhuān)項維修資金增值部分2%計算。所代管的專(zhuān)項維修資金，應當定期接受業(yè)主委員會(huì )和財政部門(mén)的檢查與監督。
專(zhuān)項維修資金應當存入政府指定的銀行，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用。
第四十七條 新建商品房的建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納專(zhuān)項維修資金;在辦理商品房所有權初始登記時(shí)，應當向房產(chǎn)登記部門(mén)提供交款憑證。
第四十八條 房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專(zhuān)項維修資金時(shí)，應由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審核后報經(jīng)專(zhuān)項維修資金主管部門(mén)批準。工程竣工后，由業(yè)主委員會(huì )組織驗收、審核工程決算。
專(zhuān)項維修資金不敷使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì )研究決定續籌方案，業(yè)主應當按照業(yè)主大會(huì )的決定交納物業(yè)維修費用。
第四十九條 房屋在國家規定的保修期滿(mǎn)以后的維修、更新費用，按照下列規定承擔：
(一)房屋室內部分的維修、更新費用。由業(yè)主自行承擔;
(二)物業(yè)管理區域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;依照本細則設立專(zhuān)項維修資金的，在專(zhuān)項維修資金中列支。
物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。
物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當督促限期維修。
第六章 投 訴
第五十條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點(diǎn)、時(shí)間應予以公布。
第五十一條 街道辦事處、鄉鎮人民的政府受理投訴后，應當及時(shí)調查處理。投訴人對處理意見(jiàn)有異議的，可以向上一級行政主管機關(guān)提出書(shū)面復核要求。
區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)受理投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進(jìn)行調查核實(shí)，并自受理投訴之日起30日內將處理意見(jiàn)回復投訴人。
投訴人對區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理意見(jiàn)有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自受理之日起30日內，將復核意見(jiàn)回復投訴人。
第五十二條 投訴內容涉及其他行政管理部門(mén)職責范圍的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自受理之日起5日內，移送有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。
第七章 法律責任
第五十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時(shí)公約的，業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細則規定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，當事人一方可以向業(yè)主委員會(huì )或者街道辦事處、鄉鎮人民的政府和物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第五十五條 對于業(yè)主、使用人不遵守規章的行為，經(jīng)教育不改的，社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )可以把他們的行為公示出來(lái)。
業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬(wàn)分之五加收滯納金，必要時(shí)也可以采取適當的限制性服務(wù)措施，或向人民法院起訴。
不能及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員，其所在相關(guān)單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時(shí)應當代為收繳。不能及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
一個(gè)物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)費收繳率連續3個(gè)月以上達不到50%的，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會(huì )提出解除合同。如果兩個(gè)月內收繳率仍達不到50%的，經(jīng)物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民的政府同意后，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出，由業(yè)主另聘物業(yè)管理企業(yè)。
第五十六條 資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應責令其限期整改;整改仍不到位的，應降低其資質(zhì)等級，直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。
第五十七條 違反本細則第四十四、四十七條，房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號)的有關(guān)規定，不予辦理房屋產(chǎn)權證書(shū)。蘇建房[2000]22號、蘇財基[2000]3號文件中“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”即本細則中“專(zhuān)項維修資金”。
第五十八條 對物業(yè)管理區域內未經(jīng)規劃部門(mén)審批進(jìn)行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環(huán)境衛生、市政管理等法律、法規、規章規定的行為，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理公司應當及時(shí)予以制止，制止無(wú)效時(shí)，應當向城市管理行政執法部門(mén)報告，由其依法處理;違反建設工程規劃許可證規定進(jìn)行建設的各類(lèi)違法建筑物、構筑物和其它設施，由城市規劃管理部門(mén)依法處理，有關(guān)部門(mén)應當配合查處。
第五十九條 違反本細則規定，依法應當由工商、物價(jià)、財政、公安、規劃、建設、環(huán)保、園林等部門(mén)處罰的，依照有關(guān)法律、法規、規章的規定執行。
第八章 附 則
第六十條 本細則中有關(guān)業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設施設備等用語(yǔ)的含義，條例已有規定，從其規定。
第六十一條 本細則自2003年8月1日起施行，《淮陰市城鎮住宅區物業(yè)管理暫行辦法(淮政發(fā)[1997]134號)同時(shí)廢止。
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