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湖北省《黃岡市物業(yè)管理實(shí)施細則》
第一章 總則
第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)。
本細則所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。本細則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其相配套的共用設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理活動(dòng)應當遵循政府指導、市場(chǎng)運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、依法規范的原則進(jìn)行。
第四條 市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的指導、監督和管理工作。
公安、工商、物價(jià)、民政、住建、國土、規劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等有關(guān)行政主管部門(mén)和公用企事業(yè)單位，依照有關(guān)法律、法規或者規章以及本細則的規定，負責各自職能范圍內的物業(yè)管理和服務(wù)工作。
第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會(huì )負責指導、協(xié)助本轄區內業(yè)主大會(huì )成立以及業(yè)主委員會(huì )選舉工作，指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日�；顒�(dòng)，配合調解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的關(guān)系。
依照《居民委員會(huì )組織法》的規定，根據居民居住狀況，按照便于居民自治的原則，在一定地域范圍內設立居民委員會(huì )。居民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展工作。
第六條 本市新建住宅小區應當實(shí)行物業(yè)管理;未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅小區，應當按照屬地管理的原則和社區網(wǎng)格化管理的要求，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第七條 物業(yè)的所有權人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權利并履行相應的義務(wù)。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他權利。
第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他義務(wù)。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。物業(yè)管理區域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體標準為：
(一)以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個(gè)項目視為一個(gè)物業(yè)管理區域;劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然院落或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區域;
(二)分期建設項目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
物業(yè)管理區域的劃分由物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處、鄉鎮人民政府共同確定，并予以公告。
業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區域進(jìn)行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會(huì )征求業(yè)主意見(jiàn)后，合理劃分物業(yè)管理區域，并向物業(yè)所在地的市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益，依照有關(guān)法律、法規或者規章以及本細則的規定或者業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責;也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )，但應當征得相鄰物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )同意，并享有同等權利，履行同等義務(wù)。
第十一條 物業(yè)管理區域內，已交付使用的專(zhuān)有部分超過(guò)建筑總面積50%時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當按照物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，及時(shí)報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)管理服務(wù)用房配置證明;
(七)其他相關(guān)的文件資料。
第十二條 符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委會(huì )代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的50%，籌備組組長(cháng)由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表或其指定的居民委員會(huì )代表?yè)��；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會(huì )組織業(yè)主推薦。
籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前將成員名單以及籌備工作有關(guān)事項以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協(xié)調解決。業(yè)主對籌備工作公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助配合籌備組開(kāi)展工作�；I備組應當依照《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》(建房〔2009〕274號)的規定開(kāi)展工作。
第十三條 下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)依法改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用;
(十)有關(guān)法律、法規或者規章以及管理規約確定應當由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(六)項和第(七)項規定的事項以及處分共有物業(yè)的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以采取書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表以及委托的代理人在一定期限內代其行使共同管理權，委托參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議并行使表決權的應當明確授權。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。
第十五條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議以及有法律、法規或者規章、業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定情形的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主，同時(shí)應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會(huì )，可以邀請其參加會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄并存檔。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定應當自作出決定之日起3日內以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )依法選舉產(chǎn)生，執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，履行業(yè)主大會(huì )賦予的職責：
(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(三)與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費及其相關(guān)費用;
(七)組織和監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(八)調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當是物業(yè)管理區域內的業(yè)主，并符合有關(guān)法律、法規或者規章、業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的條件。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定以及業(yè)主大會(huì )的決定召開(kāi)會(huì )議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員的提議，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區域內公告會(huì )議的內容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。
業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數以上同意，并有參會(huì )委員的簽字確認。業(yè)主委員會(huì )應當建立工作檔案。
第十八條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主監督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì )決定。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，可以向業(yè)主委員會(huì )主任、副主任以及其他委員支付適當的報酬，從業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費中列支。
第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反有關(guān)法律、法規或者規章的，物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合公安機關(guān)等部門(mén)，與街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內社會(huì )治安等相關(guān)工作。支持相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的意見(jiàn)和建議。
第三章 物業(yè)配套設施建設
第二十條 所有與物業(yè)配套設施建設(包括新建、改建、擴建等)相關(guān)的活動(dòng)，都應當符合《城鄉規劃法》、《土地管理法》和《建筑法》等有關(guān)法律、法規或者規章的規定。
第二十一條 新建住宅小區應當按照國家有關(guān)規定，在報批商品房開(kāi)發(fā)建設項目規劃設計方案時(shí)，充分考慮物業(yè)管理服務(wù)用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全防范、消防、綠化、環(huán)衛、通信、有線(xiàn)電視等必要的物業(yè)配套設施建設。在項目建設過(guò)程中，有關(guān)行政主管部門(mén)應當加強監督和管理，做到住宅小區在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。
第二十二條 在物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位應當按照有關(guān)規定或者協(xié)議約定，負責建設、維修和養護各自直供終端用戶(hù)的管網(wǎng)及其設施設備。用戶(hù)房屋內的相關(guān)管網(wǎng)及其設施設備的建設、維修和養護按有關(guān)規定執行。
新建住宅小區應當按照經(jīng)批準的商品房開(kāi)發(fā)建設項目規劃設計方案要求，實(shí)行供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等直供管網(wǎng)到戶(hù)，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。
第二十三條 開(kāi)發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規定在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理服務(wù)用房，并在申請辦理建設工程規劃許可證時(shí)，其提交的規劃設計方案中注明物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置。
配置物業(yè)管理服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區規劃設計規范的要求執行;沒(méi)有規定的，配置物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑面積不低于《建設工程規劃許可證》載明的房屋建筑總面積的2‰，且最低不得少于60平方米。
物業(yè)管理服務(wù)用房的所有權屬于全體業(yè)主，其中包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì )議事活動(dòng)用房，有條件的也可以配置相關(guān)居民委員會(huì )駐點(diǎn)工作用房。物業(yè)管理服務(wù)用房由物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法辦理房屋產(chǎn)權登記手續，
第二十四條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開(kāi)發(fā)建設單位不得擅自處分。
物業(yè)管理區域內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。物業(yè)管理區域內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。物業(yè)管理區域內的其他公共場(chǎng)地、共用設施設備和物業(yè)管理服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，但依法屬于其他單位或者個(gè)人的除外。
物業(yè)管理區域內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。物業(yè)管理區域內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。
物業(yè)管理區域內，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有;未經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個(gè)人不得出售、附贈或者出租。
第二十五條 舊住宅小區的物業(yè)配套設施建設，如果經(jīng)批準的商品房開(kāi)發(fā)建設項目規劃設計方案中已作相關(guān)要求的，開(kāi)發(fā)建設單位應當按照規劃設計方案完成物業(yè)配套設施建設;如果經(jīng)批準的項目規劃設計方案中沒(méi)有物業(yè)配套設施建設要求的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，可以申報必要的物業(yè)配套設施建設，經(jīng)有權批準機關(guān)依法批準后組織實(shí)施。
涉及舊住宅小區物業(yè)配套設施建設或者改水、改電、改氣等改建項目的，有關(guān)行政機關(guān)、企事業(yè)單位或者其他組織應當積極配合與支持;物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當做好相關(guān)的指導、協(xié)調和推進(jìn)工作。
舊住宅小區位于危房集中、基礎設施落后等地段的，其物業(yè)配套設施建設可以與舊城改造工作結合起來(lái)，有計劃、分步驟地組織實(shí)施，防止或者減少重復建設。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條 開(kāi)發(fā)建設單位在辦理商品房預(銷(xiāo))售許可手續和業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應當通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)建筑總面積低于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)10日前，向物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。有關(guān)行政主管部門(mén)發(fā)現招標違反有關(guān)法律、法規或者規章的，應當及時(shí)責令招標人改正。
第二十七條 開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當依法制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》范本。
第二十八條 開(kāi)發(fā)建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前，應當制定臨時(shí)管理規約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。開(kāi)發(fā)建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
開(kāi)發(fā)建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第五章 物業(yè)管理與服務(wù)
第三十條 經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區域可以由業(yè)主自行管理，也可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他專(zhuān)業(yè)管理人管理。
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，實(shí)行規模經(jīng)營(yíng)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策另行制定。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利和義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細則第二十九條規定的資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理服務(wù)用房和本細則第二十九條規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。
第三十四條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規或者規章規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當進(jìn)行勸阻和制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
有關(guān)行政主管部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或依法處理。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第三十六條 舊住宅小區沒(méi)有物業(yè)管理的，應當按照業(yè)主自治的原則，逐步建立起與之相適應的物業(yè)管理模式。主要采取下列三種物業(yè)管理模式：
(一)專(zhuān)業(yè)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)專(zhuān)業(yè)管理;
(二)自行管理模式：經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，通過(guò)制定對全體業(yè)主有約束力的《物業(yè)管理規約》，以業(yè)主委員會(huì )為實(shí)施主體進(jìn)行物業(yè)自我管理;自然形成的單位自管住宅區，也可以通過(guò)與業(yè)主共同簽訂《單位物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由住宅區所屬單位牽頭負責物業(yè)統一管理;
(三)社區管理模式：經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)所在地的居民委員會(huì )簽訂《社區物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由相關(guān)居民委員會(huì )牽頭負責物業(yè)統一管理。
(二)自行管理模式：經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，通過(guò)制定對全體業(yè)主有約束力的《物業(yè)管理規約》，以業(yè)主委員會(huì )為實(shí)施主體進(jìn)行物業(yè)自我管理;自然形成的單位自管住宅區，也可以通過(guò)與業(yè)主共同簽訂《單位物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由住宅區所屬單位牽頭負責物業(yè)統一管理; (三)社區管理模式：經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)所在地的居民委員會(huì )簽訂《社區物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由相關(guān)居民委員會(huì )牽頭負責物業(yè)統一管理。
第六章 物業(yè)使用與維護
第三十七條 業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。
業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。
業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
第三十八條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當遵守有關(guān)法律、法規或者規章以及管理規約的規定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意。
物業(yè)管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守有關(guān)法律、法規或者規章以及管理規約的規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續。
第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因建設、維修或者養護物業(yè)以及公共利益的需要，業(yè)主臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位臨時(shí)占用、挖掘道路或者場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他單位或者個(gè)人臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。
建設、維修或者養護物業(yè)共用部位、共用設施設備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置車(chē)位的，其車(chē)位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定。停車(chē)收費按照有關(guān)規定執行;車(chē)位收益主要用于彌補業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第四十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專(zhuān)項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》(建設部第165號令)和有關(guān)規定執行。
第四十三條 開(kāi)發(fā)建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的管理、維修和養護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專(zhuān)有部分進(jìn)行管理、維修和養護時(shí)，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當依法提供便利。
第四十四條 物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第四十五條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施;
(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);
(四)損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設施設備;
(五)堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(六)亂丟垃圾，高空拋物;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲;
(九)有關(guān)法律、法規或者規章以及管理規約禁止的其他行為。
第七章 物業(yè)服務(wù)收費
第四十六條 依照《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(鄂價(jià)房服〔2007〕107號)的規定，物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。
經(jīng)濟適用房和普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車(chē)收費實(shí)行政府指導價(jià)，由雙方當事人按照政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費標準簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
其他住宅、非住宅以及其他服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由雙方當事人共同協(xié)商約定具體價(jià)格，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)收費應當實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)交付使用前及以后，開(kāi)發(fā)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)項目、服務(wù)標準和收費依據、收費項目、收費標準以及價(jià)格舉報電話(huà)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其特約服務(wù)收費由雙方當事人自行約定。
第四十八條 物業(yè)管理區域內的業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第四十九條 物業(yè)管理區域已竣工但尚未出售或者因開(kāi)發(fā)建設單位的原因未實(shí)際交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。
出售后已交付物業(yè)買(mǎi)受人或者因物業(yè)買(mǎi)受人的原因未實(shí)際交付的物業(yè)，房屋未裝修入住的空置期未超過(guò)一年的，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準減半交納;空置期超過(guò)一年的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。
第五十條 經(jīng)濟適用房和普通住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車(chē)庫和露天停車(chē)場(chǎng)(停車(chē)位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)政府價(jià)格行政主管部門(mén)批準，可以按照核定的標準收取停車(chē)費。
在優(yōu)先保證業(yè)主停車(chē)的前提下，有條件的住宅小區可以設立外來(lái)臨時(shí)停車(chē)位。對進(jìn)入小區執行任務(wù)、搶修檢修、救護等特種車(chē)輛及業(yè)主的搬家車(chē)、送貨車(chē)和臨時(shí)停車(chē)(15分鐘內)，不得收取停車(chē)費。
第五十一條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向終端用戶(hù)收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向用戶(hù)收取手續費等額外費用;委托單位可以向受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)的代收業(yè)務(wù)勞務(wù)費，但不得采取變相漲價(jià)的方式，將上述費用轉嫁由終端用戶(hù)承擔。
第八章 法律責任與救濟
第五十二條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照有關(guān)法律、法規或者規章以及管理規約的規定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規以及管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
第五十三條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存專(zhuān)項維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會(huì )可以在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，依法不予支持。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規、規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規費用。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )有權要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的相關(guān)資金。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費的，依法不予支持。
第五十六條 業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院依法撤銷(xiāo)。
業(yè)主對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位以及其他業(yè)主、物業(yè)使用人等單位和個(gè)人侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，可以向物業(yè)所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府以及相關(guān)居民委員會(huì )設立的人民調解委員會(huì )申請調解;也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反有關(guān)法律、法規或者規章以及本細則的行為，可以向有關(guān)部門(mén)投訴、舉報，有關(guān)部門(mén)應當及時(shí)調查、核實(shí)，并依法處理。
第五十九條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，違反《物業(yè)管理條例》等行政管理方面法律、法規或者規章以及本細則規定的，依照相關(guān)責任條款進(jìn)行處理;違反物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)民事方面協(xié)議約定的，依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關(guān)法律規定進(jìn)行處理。
第九章 附 則
第六十條 本細則中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規定，適用于《物權法》第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。
第六十一條 本細則自2013年7月31日起施行。市人民政府《關(guān)于印發(fā)黃岡市住宅小區物業(yè)管理暫行辦法的通知》(黃政發(fā)〔2001〕20號)同時(shí)廢止。
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湖北省綠色建材評價(jià)標識實(shí)施細則（試行）02-27
湖北省物業(yè)管理條例2017年03-10