西安市物業(yè)管理條例2016

　　《西安市物業(yè)管理條例》，已經(jīng)2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十九次會(huì )議通過(guò)，2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十三次會(huì )議批準，現予公布，自2010年6月1日起施行。

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第三條　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條　業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅持公開(kāi)、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第五條　市房屋行政管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責本市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　區縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　建設、規劃、市政、民政、市容園林、公安、價(jià)格、工商等行政管理部門(mén)應當在各自職責范圍內，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　第六條　街道辦事處、鄉鎮政府負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負責制定并監督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規范、和諧發(fā)展。

　　第二章　前期物業(yè)管理

　　第八條　前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第九條　新建建設項目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，持建設項目規劃設計方案向物業(yè)所在地區縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請。

　　區縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當自受理之日起30日內，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分，并書(shū)面告知建設單位。

　　第十條　劃分物業(yè)管理區域應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體劃分原則如下：

　　(一)物業(yè)管理區域以物業(yè)建設宗地紅線(xiàn)圖的范圍確定;

　　(二)分期建設或者有兩個(gè)以上建設單位開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，共用主要配套設施設備的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;

　　(三)不同物業(yè)管理區域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設單位同意，并已向房屋買(mǎi)受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　劃分物業(yè)管理區域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府確定。

　　本條例實(shí)施前已經(jīng)實(shí)際形成的獨立物業(yè)管理區域，不再重新劃分。

　　第十一條　建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　現售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標人少于3個(gè)或者住宅規模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十二條　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　第十三條　建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約自招投標結束之日起15日內向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。建設單位應當將備案內容在銷(xiāo)售場(chǎng)所向物業(yè)買(mǎi)受人明示，予以說(shuō)明。

　　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。

　　第十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條　建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應當辦理書(shū)面移交手續，同時(shí)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單;

　　(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗確認書(shū)。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　第十七條　新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰。提供，但最低不得少于100平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的，除按照30萬(wàn)平方米的3‰。提供外，超過(guò)部分按1‰。的標準提供;

　　(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于30平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì )不得將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用。

　　第十八條　前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或資質(zhì)證書(shū)的;

　　(四)法律法規規定的其他情形。

　　第十九條　前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)但住宅小區尚未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區域3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮政府，由街道辦事處或者鄉鎮政府組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，確定小區管理模式。

　　第二十條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十五條的規定移交相關(guān)資料。

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