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2016《上海市物業(yè)管理條例》全文
《上海市住宅物業(yè)管理規定》通過(guò)2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議修訂。下面是《上海市住宅物業(yè)管理規定》全文:
第一章 總則
第一條為了規范住宅物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規,結合本市實(shí)際情況,制定本規定。
第二條本市行政區域內住宅物業(yè)管理、使用及其監督管理,適用本規定。
第三條本規定所稱(chēng)住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理),是指住宅區內的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,或者通過(guò)其他形式,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
本規定所稱(chēng)業(yè)主,是指房屋的所有權人。
本規定所稱(chēng)使用人,是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。
本規定所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條市房屋行政管理部門(mén)負責全市物業(yè)管理的監督管理工作。區、縣房屋行政管理部門(mén)負責本轄區內物業(yè)管理的監督管理;其設立的房屋管理辦事機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管辦事處)承擔相關(guān)具體事務(wù)。
市和區、縣房屋行政管理部門(mén)履行以下職責:
(一)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的業(yè)務(wù)指導與監督管理;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監督管理;
(三)專(zhuān)項維修資金歸集、使用的指導與監督;
(四)物業(yè)使用和維護的監督管理;
(五)物業(yè)管理方面的其他監督管理職責。
第五條區、縣人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度,組織區、縣相關(guān)行政管理部門(mén)和單位,部署、推進(jìn)和協(xié)調轄區內物業(yè)管理各項工作,并指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的各項工作。
鄉、鎮人民政府和街道辦事處應當建立本轄區住宅小區綜合管理工作制度,協(xié)調和處理轄區內物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛,指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的組建及日常運作。
第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì )組織,依法制定和組織實(shí)施自律性規范,組織業(yè)務(wù)培訓,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調解,維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益。
本市鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第七條住宅小區,包括分期建設或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的住宅小區,其設置的配套設施設備是共用的,應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;但被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的,可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區域。
第八條房屋行政管理部門(mén)負責核定物業(yè)管理區域。
規劃行政管理部門(mén)在住宅建設工程設計方案審查時(shí),應當征求區、縣房屋行政管理部門(mén)對物業(yè)管理區域的預劃意見(jiàn)。
建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時(shí),應當向區、縣房屋行政管理部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區域的申請,區、縣房屋行政管理部門(mén)應當在五日內核定物業(yè)管理區域。
建設單位在房屋銷(xiāo)售時(shí),應當將區、縣房屋行政管理部門(mén)核定的物業(yè)管理區域范圍,通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
第九條尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區域的,區、縣房屋行政管理部門(mén)應當會(huì )同鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,按照第七條的規定,結合當地居民委員會(huì )、村民委員會(huì )的布局劃分物業(yè)管理區域。調整物業(yè)管理區域的,還應當征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區域調整后,區、縣房屋行政管理部門(mén)應當在相關(guān)物業(yè)管理區域內公告。
第十條建設單位在辦理房屋交付使用許可手續時(shí),應當向房管辦事處提交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設單位在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí),應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規定的資料。
業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢(xún)本物業(yè)管理區域內第一款規定的資料。
第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,除享有《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的權利外,還有權提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應當履行《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的義務(wù)。
業(yè)主應當直接或者通過(guò)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式。
第十二條業(yè)主大會(huì )由一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。
一個(gè)物業(yè)管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的,應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議,成立業(yè)主大會(huì )。但只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十三條物業(yè)管理區域符合本規定第十二條第二款所列應當成立業(yè)主大會(huì )條件之一的,建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面報告,并提供下列資料:
(一)物業(yè)管理區域核定意見(jiàn);
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì )用房(以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房)配置證明;
(三)業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積;
(四)物業(yè)出售并交付使用時(shí)間;
(五)已籌集的專(zhuān)項維修資金清冊。
建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的,業(yè)主可以向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì )的書(shū)面要求。
第十四條鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書(shū)面報告或者業(yè)主書(shū)面要求后的六十日內,會(huì )同區、縣房屋行政管理部門(mén)組建業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組);I備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業(yè)管理區域內公告。
籌備組由業(yè)主代表,建設單位代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業(yè)所在地居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表組成;I備組人數應當為單數,其中業(yè)主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一;I備組組長(cháng)由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表?yè)巍?/p>
籌備組中的業(yè)主代表,由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的,由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處協(xié)調解決。
第十五條籌備組應當做好以下籌備工作:
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
籌備組在業(yè)主委員會(huì )依法成立后自行解散。
第十六條業(yè)主大會(huì )除履行《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的職責外,還可以決定業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費、撤銷(xiāo)業(yè)主小組不適當的決定。
第十七條業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì )作出決定,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金,或者改建、重建建筑物及其附屬設施的,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,代理人應當持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并依據委托人對所議事項的意見(jiàn)進(jìn)行投票表決。
第十八條首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)的議事規則,應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會(huì )的組成、任期、罷免和補選等事項作出約定。
第十九條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生,依法履行職責。業(yè)主委員會(huì )由五人以上單數組成,任期為三年到五年。
業(yè)主委員會(huì )成員應當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專(zhuān)項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔任業(yè)主委員會(huì )成員;擔任業(yè)主委員會(huì )成員后出現上述情形的,應當按照業(yè)主大會(huì )確定的規則予以罷免。
業(yè)主委員會(huì )履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督管理規約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )應當接受業(yè)主大會(huì )和業(yè)主的監督。
第二十條業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì )主任負責主持業(yè)主委員會(huì )日常工作,并履行以下職責:
(一)召集和主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議;
(二)提出業(yè)主委員會(huì )會(huì )議議題;
(三)按照業(yè)主大會(huì )會(huì )議的決定,簽署有關(guān)文書(shū)。
業(yè)主委員會(huì )主任因故不能履行職責時(shí),由副主任履行。
第二十一條業(yè)主委員會(huì )自選舉產(chǎn)生之日起三十日內,持下列文件向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處備案:
(一)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;
(二)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(三)管理規約;
(四)業(yè)主委員會(huì )成員的名單和基本情況。
鄉、鎮人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )出具業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制和使用印章。
第二十二條業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,業(yè)主委員會(huì )應當事先將會(huì )議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書(shū)面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì ),邀請房管辦事處、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )派代表參加,并聽(tīng)取房管辦事處、居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )的意見(jiàn)、建議。
業(yè)主委員會(huì )不依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開(kāi);逾期不召開(kāi)的,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處可以應業(yè)主要求組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十三條業(yè)主委員會(huì )應當建立定期接待制度,聽(tīng)取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì )日常工作的意見(jiàn)和建議,接受業(yè)主和使用人的咨詢(xún)、投訴和監督。
業(yè)主委員會(huì )應當建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng),以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄,并妥善保管。
業(yè)主委員會(huì )應當建立信息公開(kāi)制度,按照規定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專(zhuān)項維修資金和公共收益收支;接受業(yè)主查詢(xún)所保管的物業(yè)管理信息。
第二十四條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前,應當書(shū)面報告鄉、鎮人民政府或者街道辦事處。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當在六十日內會(huì )同區、縣房屋行政管理部門(mén)組建換屆改選小組,由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
換屆改選小組由業(yè)主代表,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表,房管辦事處代表,物業(yè)所在地居民委員會(huì )或者村民委員會(huì )代表組成。換屆改選小組人數應當為單數,其中業(yè)主代表應當符合本規定第十九條第二款的規定,人數所占比例應當不低于換屆改選小組總人數的二分之一。換屆改選小組組長(cháng)由鄉、鎮人民政府或者街道辦事處代表?yè)巍?/p>
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定:
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)除管理規約規定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第二十五條業(yè)主委員會(huì )應當自換屆改選小組成立之日起十日內,將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會(huì )議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法需要使用上述物品的,物業(yè)所在地房管辦事處應當及時(shí)提供。
新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生后,應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續,并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。
拒不移交第一款所述物品的,新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處督促移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應當予以協(xié)助。
第二十六條不再擔任業(yè)主委員會(huì )成員的,應當在十日內將其保管的本規定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì );拒不移交的,業(yè)主委員會(huì )可以按照本規定第二十五條第三款規定處理。
第二十七條業(yè)主委員會(huì )出現成員人數不足二分之一或者其他無(wú)法正常運作情形的,業(yè)主大會(huì )應當作出決定啟動(dòng)補選或者提前換屆改選程序。
第二十八條業(yè)主委員會(huì )的名稱(chēng)、所轄區域范圍、成員、業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續。
因物業(yè)管理區域調整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì )無(wú)法存續的,業(yè)主委員會(huì )應當在三十日內向鄉、鎮人民政府或者街道辦事處辦理注銷(xiāo)備案手續。
第二十九條按照本規定第二十一條、第二十五條、第二十八條規定,鄉、鎮人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì )備案后,應當在二十日內完成備案手續,并將備案資料抄送區、縣房屋行政管理部門(mén)。
第三十條同一物業(yè)管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責:
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議,表達本小組業(yè)主的意愿;
(二)決定本小組范圍內住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;
(三)決定本小組范圍內的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規定職責的程序,參照本物業(yè)管理區域業(yè)主大會(huì )議事規則執行。
第三十一條居民委員會(huì )、村民委員會(huì )設立的人民調解委員會(huì ),可以依法調解本地區業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
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