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注冊會(huì )計師考試經(jīng)濟法輔導資料:租賃合同
租賃合同
租賃合同的一般規定
1.租賃合同的期限
租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過(guò)20年。
2.不定期租賃
(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。(2013年案例分析題)
(2)當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規定仍不能確定的，視為不定期租賃。
(3)租賃期屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
3.維修義務(wù)
(1)出租人應當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。
(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長(cháng)租期。
(3)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
4.轉租
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當(向出租人)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
5.租金的支付期限
對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據合同的有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規則：
(1)租賃期限不滿(mǎn)1年的，應當在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付;
(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應當在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付。
6.風(fēng)險負擔
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現合同目的的，承租人可以解除合同。(2010年案例分析題)
7.買(mǎi)賣(mài)不破租賃
(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
(2)出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
房屋租賃合同的司法解釋
1.房屋租賃合同的無(wú)效
(1)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
(2)出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效;但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。
(3)租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效;但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。
2.登記備案
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
3.承租人的優(yōu)先權
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
(1)只有房屋租賃規定了優(yōu)先購買(mǎi)權，其他標的物租賃并不適用優(yōu)先購買(mǎi)權。
(2)出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。
(3)出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
(4)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
�、俜课莨灿腥诵惺箖�(yōu)先購買(mǎi)權的;
�、诔鲎馊藢⒎课莩鲑u(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
�、鄢鲎馊寺男型ㄖx務(wù)后，承租人在15日內未明確表示購買(mǎi)的;
�、艿谌松埔赓徺I(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。
4.房屋租賃中同住人的權利
(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
(2)承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持。
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