法律碩士論文：關(guān)于小區地面車(chē)位的法律地位探討

　　隨著(zhù)城市小轎車(chē)保有量在最近幾年呈直線(xiàn)上升的趨勢.引起了一系列的城市管理及法律上的問(wèn)題.其中一個(gè)比較受關(guān)注的問(wèn)題是用于停放小轎車(chē)車(chē)位的法律地位問(wèn)題 車(chē)位是否可以自由轉讓.轉讓的合法手續是什么.這是有車(chē)一族在面對車(chē)位出售信息時(shí)所困惑的 筆者試圖對車(chē)位中的一種比較常見(jiàn)的類(lèi)型.即小區地面車(chē)位的法律地位進(jìn)行分析.以期澄清相關(guān)的法律問(wèn)題

　　1 小區地面車(chē)位的概念及特征

　　廣義的車(chē)位.包括地面車(chē)位、地下車(chē)位、車(chē)庫、屋頂車(chē)位等等，筆者要討論的是住宅小區建設規劃內的地面車(chē)位.簡(jiǎn)稱(chēng)小區地面車(chē)位 這類(lèi)車(chē)位不同于市政道路上的停車(chē)位.不同于有封閉空間的車(chē)庫.也不同于位于建筑物地下空間的車(chē)位.它有其相對獨立的特性在對比其他幾類(lèi)車(chē)位后發(fā)現.除用以停放機動(dòng)車(chē)這一基本特征外.小區地面車(chē)位還有如下特征：一是小區地面停車(chē)位直接占用土地.這一點(diǎn)可以歸結為用地性 二是小區地面停車(chē)位除下方有實(shí)體界面f地面)外.上方及四周均無(wú)實(shí)體界面，是一種開(kāi)放式的車(chē)位.這一點(diǎn)可以歸結為開(kāi)放性 三是小區地面停車(chē)位位于小區土地整體規劃之內.其性質(zhì)及使用功能受該整體規劃的約束與限制.因此它在一定程度上具有規劃隸屬性 綜合以上特征，小區地面停車(chē)位是指位于住宅小區建設規劃之內的地面之上、四周及上方無(wú)實(shí)體界面、專(zhuān)門(mén)用于停放機動(dòng)車(chē)的、具有一定范圍的地面空間

　　2 一般小區車(chē)位的初始權屬

　　在討論小區地面車(chē)位的法律地位之前.有必要先分析一般小區車(chē)位的法律地位，這里.一般小區車(chē)位是指在住宅小區內專(zhuān)門(mén)用于停放機動(dòng)車(chē)的車(chē)位.包括地面車(chē)位、地下車(chē)位、車(chē)庫、屋頂車(chē)位等。

　　對于一般小區車(chē)位的初始權利歸屬.在理論上歸納起來(lái)主要有三種主張.分別為業(yè)主共有說(shuō)、開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)和折衷說(shuō) 前兩種觀(guān)點(diǎn)分別側重于保護業(yè)主或開(kāi)發(fā)商，都有所片面.因此現在主流的觀(guān)點(diǎn)都是折衷說(shuō).即認為應根據具體情況.按一定的標準而判定小區車(chē)位的初始歸屬.目前來(lái)看這也是學(xué)界普遍比較認同的觀(guān)點(diǎn).筆者也持這種觀(guān)點(diǎn).因為這種觀(guān)點(diǎn)避免了上述兩種觀(guān)點(diǎn)中存在的片面性在應該依據什么標準而決定小區車(chē)位的歸屬的問(wèn)題上.觀(guān)點(diǎn)并不統一.有的觀(guān)點(diǎn)認為應該依據開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的直接約定.而有的觀(guān)點(diǎn)則認為應該依據車(chē)位的占地面積或建筑面積及建設成本是否被計人房屋的“公攤” 及銷(xiāo)售價(jià)格之中來(lái)決定 而筆者認為.上述兩種標準不應該割裂開(kāi)來(lái)看.因為將車(chē)位的占地面積或建筑面積計入房屋的“公攤”本身就是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的一種約定.雖然這種約定沒(méi)有明確的說(shuō)明小區車(chē)位的權屬.但這種約定實(shí)際上暗示了業(yè)主所購買(mǎi)的房屋價(jià)值構成中是否已經(jīng)包含了小區車(chē)位的價(jià)值.因此應該視為一種默示的約定.并可以此認定小區車(chē)位應歸業(yè)主共有還是歸開(kāi)發(fā)商享有但是.如果在此房屋的“公攤”約定之外.開(kāi)發(fā)商與小區業(yè)主之間又另行就小區車(chē)位的權屬問(wèn)題進(jìn)行了約定的.則當該約定與 “公攤”約定相一致時(shí).小區車(chē)位的歸屬并無(wú)爭議.按該另行約定或按“公攤”約定均可.但如果該約定與“公攤”約定不一致的.則小區車(chē)位的歸屬又應分兩種情況來(lái)判斷：

　　第一.如果小區車(chē)位計入了房屋的“公攤”.但開(kāi)發(fā)商與小區業(yè)主另行約定小區車(chē)位的權屬仍歸開(kāi)發(fā)商享有的.則應以房屋的“公攤”面積的約定為準.原因在于房屋的“公攤”面積經(jīng)過(guò)了房地局備案.而且將會(huì )在房屋產(chǎn)權登記的進(jìn)行記載.在公示公信力上明顯高于開(kāi)發(fā)商與小區業(yè)主之間的另行約定 另外.由于一般而言房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同均為格式合同，而依據《合同法》中關(guān)于格式合同的規定.對格式條款有兩種以上解釋的.應當作出不利于提供格式條款一方的解釋.這里提供格式條款的一方顯然為開(kāi)發(fā)商.而對開(kāi)發(fā)商不利的解釋即應認定小區車(chē)位歸屬于業(yè)主所有.也即按“公攤”面積的約定來(lái)決定小區車(chē)位的歸屬

　　第二.如果小區車(chē)位未計入房屋的“公攤”.但開(kāi)發(fā)商與小區業(yè)主另行約定小區車(chē)位的權屬歸小區業(yè)主享有.且小區車(chē)位未進(jìn)行單獨計價(jià)的.則應視為小區車(chē)位被開(kāi)發(fā)商贈送給了小區業(yè)主，或視同是一種附隨的銷(xiāo)售行為 原因在于.首先.這是格式條款的兩種解釋中對業(yè)主有利的一種解釋?zhuān)浩浯�，雖然房屋的“公攤”中不包括小區車(chē)位的面積.但是這并不妨礙開(kāi)發(fā)商另行將小區的車(chē)位贈予小區業(yè)主或附隨銷(xiāo)售給業(yè)主.不過(guò).贈予或附隨銷(xiāo)售均是轉讓權屬的行為.因此這一認定的成立需要小區車(chē)位具備可轉讓性.而這是下文所要討論的問(wèn)題 另外.對于對小區車(chē)位進(jìn)行了單獨計價(jià)的情況.實(shí)際上是一種單獨的銷(xiāo)售行為.這也將在下面一并討論總結以上兩種情況分析.對于一般的小區車(chē)位的初始權屬的確定.一般性的原則為先以車(chē)位是否計入房屋“公攤”為標準來(lái)進(jìn)行判斷.而當未計人“公攤”時(shí).也即小區車(chē)位初始權屬歸開(kāi)發(fā)商享有時(shí).可以通過(guò)約定而將小區車(chē)位附隨銷(xiāo)售或附送給業(yè)主.但這是一種與房屋銷(xiāo)售相互獨立的轉讓行為.其初始權屬實(shí)質(zhì)上仍屬于開(kāi)發(fā)商.而后開(kāi)發(fā)商通過(guò)單獨的約定將車(chē)位轉讓給業(yè)主

　　3 小區地面車(chē)位的初始權屬

　　雖然對于一般的小區車(chē)位.在原則上可以先按是否計人房屋“公攤” 為標準來(lái)判斷其初始權屬.但小區地面車(chē)位自身所擁有的特性又增加了這一問(wèn)題的復雜性 由于小區地面車(chē)位位于地面.小區地面車(chē)位可能位于小區道路或小區綠化之上.而小區道路或小區綠化具有統一的規劃屬性.這在一定范圍內排除了約定權屬的可能第一，對于小區道路，根據《物權法》的規定.除了屬于市政道路而屬?lài)�家所有�?均屬于業(yè)主共有.而不論是否計入房屋“公攤”.同時(shí)《物權法》還規定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位.屬于業(yè)主共有。因此，如果小區車(chē)位占用小區內的道路.那么無(wú)論是否計入房屋“公攤”..也無(wú)論其他明示的約定如何.均應歸業(yè)主共有.除非因為屬于市政道路而屬?lài)�家所有第二，對于小區綠化.根據《物權法》規定，除屬于城鎮公共綠地或者“明示”屬于個(gè)人的外.均屬于業(yè)主共有.其本意為.除了城鎮公共綠地或“明示”屬于個(gè)人的外.其他所有情況均應歸業(yè)主共有.這里明確排除了可以歸開(kāi)發(fā)商享有的情況.因此.即使小區綠化用地未計人“公攤”.其上劃定的車(chē)位也不屬于開(kāi)發(fā)商所有綜合以上兩種特殊情況.對于位于小區綠化或小區道路上的車(chē)位的初始權屬.無(wú)論其“公攤”是怎樣約定的.也無(wú)論開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間明示約定是怎樣的.這些區域的小區地面車(chē)位的初始權屬不應屬于開(kāi)發(fā)商所有.而應屬于國家所有或小區業(yè)主共有：而如果小區地面車(chē)位位于小區綠化或小區道路外的其他區域上.則其初始權屬可以根據前述的一般小區車(chē)位的初始權屬的判斷方法予以確定.具體而言即.如果小區地面車(chē)位計人了“公攤”.則可直接認定歸業(yè)主共有，而如果未計入“公攤”.則應可認定其初始權屬歸開(kāi)發(fā)商享有.但開(kāi)發(fā)商仍然可以在銷(xiāo)售合同中將車(chē)位附送給主業(yè)

　　4 小區地面車(chē)位“單獨轉讓”的前提

　　《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定 ”這為開(kāi)發(fā)商“轉讓”小區地面車(chē)位提供了基本法律依據而在實(shí)際交易中.開(kāi)發(fā)商往往會(huì )籠統將車(chē)位“轉讓”給當事人.但“轉讓”的具體含義卻并不清楚.而且由于我國對于不動(dòng)產(chǎn)轉讓的限制.尤其是對土地權利轉讓的限制.因此所謂的“轉讓”并不一定是轉讓所有權.而實(shí)際上有可能是“出售、附贈或出租等方式”中的任何一種 而無(wú)論是哪一種“轉讓”.開(kāi)發(fā)商如果要單獨“轉讓”小區地面車(chē)位，根據《物權法》第七十四條第二款的規定及法律的基本邏輯.應具備兩個(gè)基本條件：一是小區地面車(chē)位的初始權屬應歸開(kāi)發(fā)商所有，這是出售、附贈或出租的前提。二是占用土地必須規劃為停車(chē)位.這是國家強行性法律的規定

　　5 小區地面車(chē)位“單獨轉讓”的法律效力

　　5.1 是否土地使用權的轉讓在建設小區過(guò)程中.開(kāi)發(fā)商首先獲得了小區的土地使用權.當小區房屋銷(xiāo)售后.除去市政用地等公有用地外.以及除去小區道路、小區綠化用地以及其他應由業(yè)主共有的土地.剩余的土地應屬于開(kāi)發(fā)商享有.這些土地上的地面車(chē)位的初始權利由開(kāi)發(fā)商享有.而開(kāi)發(fā)商享有的這種初始權利顯然是土地使用權但這種土地使用權是否可以作為單獨轉讓的標的呢?我國現有土地轉讓機制顯然并不允許這種小塊國有土地的單獨轉讓.因為國有土地使用權的轉讓必須是具有整體規劃的一宗土地的轉讓.或隨房屋所有權的轉讓而轉讓

　　5.2 是否空間權的轉讓如果不是土地使用權.那么是否是空間權呢?我國《物權法》中沒(méi)有明確提出空間權的概念.但一般認為建筑物區分所有權即是一種空間權.但除建筑物區分所有權外 目前我國法律并沒(méi)有明確承認其他的空間權。

　　5.3 是否應認定為出租如果在司法實(shí)踐中.上述兩種形式均被否定.則對小區地面車(chē)位的“出售”將可能被認定為出租 但是.如果認定為租賃關(guān)系的話(huà)，依據我國的《合同法》的規定，最長(cháng)年限只能為20年.這遠遠短于開(kāi)發(fā)商一般所承諾的年限(一般為土地使用權的年限. 最長(cháng)不超過(guò)7O年).這種情況下，購買(mǎi)者的利益將很難得到保證

　　5.4 是否可以認定為采用地役權方式的轉讓使用開(kāi)發(fā)商的土地用來(lái)停車(chē).在表面上符合《物權法》中地役權的特征。也正因為此.我國南京首先試點(diǎn)對立體車(chē)庫進(jìn)行了地役權登記.雖然這里針對的只是立體車(chē)庫.但對于小區地面車(chē)位的出讓方式同樣具有參考意義 地役權只受所占用土地本身的使用年限的限制.因此可以長(cháng)于20年，在這一點(diǎn)上要優(yōu)于租賃權 但是地役權在性質(zhì)上具有一些限制.可能會(huì )對小區車(chē)位的使用權造成影響

　　第一.根據我國物權法的規定.地役權是一種“利用他人的不動(dòng)產(chǎn)、以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益”的權利。因此地役權必須具備兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn).即“供役地”和 “需役地”.被利用的他人的不動(dòng)產(chǎn)即“供役地”，自己的不動(dòng)產(chǎn)為“需役地”如果將小區地面車(chē)位的使用權定性為地役權.則小區地面車(chē)位占用的土地即為“供役地”.而這時(shí)還應該有一個(gè)“需役地” 如果“購買(mǎi)”小區地面車(chē)位的人系小區業(yè)主或房屋的承租人.則“需役地”可以是該業(yè)主在小區內擁有的房屋或承租人在小區地租賃的房屋 但是.如果在小區內沒(méi)有“需役地”.則很可能不能被認定為有效的地役權而受到保護.那些僅購買(mǎi)車(chē)位的投資客即是這種情況

　　第二，根據《物權法》的規定，地役權不能與“需役地”分開(kāi)單獨轉讓。因此如果將小區地位車(chē)位的權利認定為地役權.權利人將不能與自己的房屋分開(kāi)而單獨轉讓.如果單獨轉讓的.則會(huì )被認定為無(wú)效。

　　第三。地役權系不動(dòng)產(chǎn)物權.因此需要登記才能獲得完整的權利。不過(guò)我國《物權法》對于地役權的登記問(wèn)題系采用的登記對抗主義.即地役權在合同簽訂時(shí)就已經(jīng)成立.但未經(jīng)登記的將不能對抗善意第三人。而我國目前并沒(méi)有放開(kāi)對小區地面車(chē)位進(jìn)行地役權登記.因此如果認定為地役權.則該權利暫時(shí)還不具備對抗善意第三人的效力.但這一權利至少可以對抗出讓方.也即開(kāi)發(fā)商。

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