房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中會(huì )計核算的問(wèn)題分析論文
【摘要】由于市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計作就受到了人們重視，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算運行中的弊端逐漸凸現出來(lái)，怎樣加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計核算、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，屬于社會(huì )都正在積極思考以及重視的問(wèn)題，依靠對問(wèn)題不斷的研究，使實(shí)際操作當中出現的問(wèn)題與疑點(diǎn)得到處理，逐漸推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計標準化以及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算；問(wèn)題與對策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備投入資金數量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時(shí)間較長(cháng)的特征。從經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節多。其表現在會(huì )計核算中，成本結轉期是以建設開(kāi)發(fā)周期為準，那么就要求必須在會(huì )計核算工作中加強謀劃，來(lái)配合工程的開(kāi)發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著(zhù)高價(jià)值特點(diǎn)，銷(xiāo)售常常采取預售以及分期付款銷(xiāo)售方式，會(huì )計核算當中，收入確認和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著(zhù)一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績(jì)波動(dòng)非常大。當今適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計標準為《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度》《企業(yè)會(huì )計準則》，怎樣在門(mén)類(lèi)諸多的要求、準則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點(diǎn)相結合，優(yōu)化現有的會(huì )計核算措施，使得會(huì )計人員所提供的會(huì )計信息可靠真實(shí)，屬于當今急需處理的重要問(wèn)題。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中會(huì )計核算出現的問(wèn)題
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認較為復雜
房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售常常采取預售以及分期收款銷(xiāo)售之類(lèi)的多種銷(xiāo)售方法，會(huì )計實(shí)務(wù)當中房地產(chǎn)的收入確認與其余的生產(chǎn)收入比較有著(zhù)一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì )計制度與《企業(yè)會(huì )計準則收入》于商品房所有權的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉移的問(wèn)題上有著(zhù)分歧存在�！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計機制》中要求以結算賬單提交至買(mǎi)方且獲得認可來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認規范，《企業(yè)會(huì )計準則收入》當中要求以報酬以及風(fēng)險實(shí)質(zhì)性轉移來(lái)作為收入確認規范。在會(huì )計實(shí)務(wù)當中怎樣應用這一規范標準比較的混亂，其關(guān)鍵問(wèn)題在應當在哪一階段確認為收入。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品成本和售價(jià)不配比
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長(cháng)，對其開(kāi)發(fā)之時(shí)，因為工程還沒(méi)有竣工或者即便產(chǎn)品開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成預售，預售款項同樣不能確認為收入，結果就是給應用配比原則造成了較大困難。通常商品售價(jià)一直都是圍繞成本來(lái)上下波動(dòng)的，但是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本載體為建設工程的整體，銷(xiāo)售就是依照戶(hù)型與樓層為單位，如此便導致單個(gè)戶(hù)型與樓層的售價(jià)和成本存在明顯不配比。就如同一構造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷(xiāo)售的時(shí)候，低層售價(jià)比高層的售價(jià)要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價(jià)的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品成本的載體是建設工程整體，銷(xiāo)售卻是依照戶(hù)型與樓層為單位，如此就導致單個(gè)戶(hù)型與樓層的售價(jià)和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的結轉方式為：依照當期完工之后的核算對象總成本來(lái)除以總的建筑開(kāi)發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷(xiāo)售面積相乘就得到本期的銷(xiāo)售成本。如此均攤計算得到的結果沒(méi)考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營(yíng)成果也不具備真實(shí)性。
1.3評價(jià)指標不可以將企業(yè)業(yè)績(jì)真實(shí)反映出來(lái)
房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著(zhù)很強的特殊性，其表現在會(huì )計年報當中常常是業(yè)績(jì)的波動(dòng)很大，對于一般公司業(yè)績(jì)的評價(jià)指標是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jì)，也不可以單單用指標來(lái)論好壞，需要透過(guò)指標來(lái)觀(guān)察實(shí)際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現金流量與實(shí)力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì )計核算工作的完善對策
2.1收入確認規范標準的確定以及應用
銷(xiāo)售房地產(chǎn)商品收入確認需要滿(mǎn)足兩個(gè)標準：法律標準與專(zhuān)業(yè)標準。有關(guān)法律標準指的是我國法規當中要求房地產(chǎn)的銷(xiāo)售一定要滿(mǎn)足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權，沒(méi)有依據出讓合同要求支付所有的土地使用權的出讓金，沒(méi)有得到土地使用權相關(guān)證書(shū)，以及沒(méi)有依據出讓合同要求來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資的，還有權屬存在爭議的，沒(méi)有依法登記來(lái)取得權屬證書(shū)的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。與法律標準不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開(kāi)發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉移風(fēng)險，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認，相關(guān)的法律標準屬于專(zhuān)業(yè)標準的基礎條件。而專(zhuān)業(yè)標準指的是會(huì )計準則以及會(huì )計機制中要求的商品銷(xiāo)售收人的確認規范。專(zhuān)業(yè)標準收入確認通常是以報酬與風(fēng)險的實(shí)質(zhì)轉移作標準，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方法的復雜性以及多樣性，實(shí)際操作過(guò)程中存在很大困難。銷(xiāo)售合同屬于在房屋沒(méi)有建成完工之前的預銷(xiāo)售，企業(yè)無(wú)論有沒(méi)有收取款項，都不屬于現實(shí)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。預售合同簽訂且對預收貨款進(jìn)行收取與收入確認條件不符，不可以作為實(shí)現銷(xiāo)售的依據，針對正式房屋銷(xiāo)售合同的簽訂，因為商品所有權主要報酬以及風(fēng)險還沒(méi)有轉移到買(mǎi)方，與《企業(yè)會(huì )計準則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認為收入，買(mǎi)方在獲取商品房產(chǎn)權證的時(shí)候確認收入，就會(huì )造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權證書(shū)屬于房屋所有權標志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。
2.2計劃銷(xiāo)售價(jià)格理念的引入，使得銷(xiāo)售收入和成本相配比
計劃銷(xiāo)售價(jià)格概念引入，處理和銷(xiāo)售收入不相配比的狀況。即開(kāi)發(fā)房屋滿(mǎn)足可銷(xiāo)售狀態(tài)的時(shí)候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場(chǎng)、成本等因素來(lái)制定計劃銷(xiāo)售價(jià)格，將其作為成本分配的標準，用實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本來(lái)除以計劃的銷(xiāo)售總額計算出計劃銷(xiāo)售成本率對商品房成本進(jìn)行結轉。實(shí)際工作過(guò)程中，因為開(kāi)發(fā)規模的大小不同，還能夠分成實(shí)際售價(jià)成本率的結轉法以及計劃售價(jià)成本率的結轉法。有關(guān)實(shí)際售價(jià)成本率法，就是在季度的前兩個(gè)月依照實(shí)際售價(jià)乘計劃銷(xiāo)售成本得到季末的銷(xiāo)售成本的方法進(jìn)行調整。此種方式對于開(kāi)發(fā)規模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實(shí)用，其優(yōu)點(diǎn)為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個(gè)月受到房?jì)r(jià)的影響會(huì )存在一定的誤差，而且不可以準確及時(shí)地提供具體的成本資料。而計劃售價(jià)成本率法，是一直依照計劃售價(jià)乘計劃銷(xiāo)售成本率的方法進(jìn)行結轉。此種方法不足為結轉的工作量很大，然而遵循著(zhù)一貫性的原則，所提供的信息及時(shí)可靠，而且可以把結轉成本的工作量逐一分散到日常工作當中，在一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中都能適用。
2.3增加信息的披露內容，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中披露信息含量
�。�1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開(kāi)發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權的總額不能對土地儲備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)報告的附注當中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應當增加披露分項現金流量的信息。以公司中每一個(gè)開(kāi)發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程當中所形成的現金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷(xiāo)售得到的現金、采購工程物資與工資支付需要的現金，借此提升現金流量信息的關(guān)鍵性。
3.結束語(yǔ)
目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)還沒(méi)有完全發(fā)展成熟，現行機制對有的業(yè)務(wù)會(huì )計處理沒(méi)有明確要求或者要求不夠嚴密，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算和實(shí)際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會(huì )計核算中有很多問(wèn)題。但是，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟不斷發(fā)展，由于市場(chǎng)經(jīng)濟在我國逐漸健全，伴隨新會(huì )計機制以及會(huì )計準則地發(fā)布，會(huì )計核算工作一定會(huì )不斷的完善規范起來(lái)。
參考文獻
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