不動(dòng)產(chǎn)抵押權若干問(wèn)題分析論文
1、不動(dòng)產(chǎn)抵押權的善意取得
1.1無(wú)權處分
由于公式方法的差別，動(dòng)產(chǎn)是有善意取得的，而不動(dòng)產(chǎn)是沒(méi)有善意取得的。動(dòng)產(chǎn)是以占有為公示的方法，而不動(dòng)產(chǎn)是以登記為公示方法，國家設立了專(zhuān)門(mén)的機關(guān)和專(zhuān)業(yè)人士來(lái)進(jìn)行登記。在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記是比較有公信力的，并不容易發(fā)生誤解。這這種狀況下，人們無(wú)法通過(guò)登記的內容來(lái)認識處分權是否存在，無(wú)權處分是不應該存在的。如果當事人信息登記的內容，而作為民事法律進(jìn)行交易的時(shí)候，當事人的預期目的是能夠達到的，所以不應該有不動(dòng)產(chǎn)善意取得的這個(gè)說(shuō)法的影響是比較大的。但是我認為這一說(shuō)法是值得討論的，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得與不動(dòng)產(chǎn)公示的方法是沒(méi)有必然的聯(lián)系的，無(wú)論是占有的公式方法還是登記的公示方法，如果占有人和有處分權的人是一致的、登記的權利人和實(shí)際的權利人一致，這樣都沒(méi)有無(wú)處分權。無(wú)法適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得，所以要進(jìn)行適當的調整。不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得的規則進(jìn)行調整，這主要是因為占有者和所有者是不一致的，即占有者無(wú)權處分卻進(jìn)行了處分，所以不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得的前提是無(wú)權處分。
1.2確立的客觀(guān)必要性
隨著(zhù)我國社會(huì )經(jīng)濟的不斷發(fā)展，盡管我國的土地管理法、房地法以及私有房屋登記管理辦法等都規定土地和房產(chǎn)等這些不動(dòng)產(chǎn)應該進(jìn)行登記，但是在實(shí)際的生活中土地所有權、使用權以及房屋所有權、抵押權等進(jìn)行登記的情況是比較少的。在農村土地所有權、國家土地所有權的登記也是很少的，但是這些沒(méi)有進(jìn)行登記的土地和房屋在生活中也是可以進(jìn)行交易、流轉的。并不會(huì )因為這些土地與房屋沒(méi)有進(jìn)行登記而不能進(jìn)行交易。如果出現了一些糾紛，其實(shí)是可以根據一些知情人了解的情況、當事人手中的房屋以及土地的契約、修建房屋是的一些費用的收據條以及本村與鄰村之間的一些天然的界限等一些材料來(lái)解決糾紛。雖然根據這些材料來(lái)解決糾紛是比較麻煩的，收集資料也是比較韓非時(shí)間和精力的，并且有時(shí)候在處理的時(shí)候還會(huì )存在一些的分歧，但是在我國的農村就是利用這種方法來(lái)進(jìn)行解決糾紛的。由于利用這種方法處理糾紛是長(cháng)期以來(lái)形成的習慣，所以我們想要在短期內改變這一做法是十分困難的。但是我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得制度的確立是十分必要的。因為這樣做能夠保護交易的安全性、公平性以及維護公示法的公信力。
1.3適用范圍
我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得的適用范圍是經(jīng)過(guò)學(xué)者們的不斷研究與實(shí)踐而提出來(lái)的。學(xué)者們對物權法的草案進(jìn)行議稿的時(shí)候，就對不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行了規定，梁慧星等學(xué)者就建議在第二十九條對我國的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度進(jìn)行規定。他們認為通過(guò)以不動(dòng)產(chǎn)的登記簿作為依據取得的不動(dòng)產(chǎn)的物權，是不可以被追奪的，但是不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得人善意取得的權力時(shí)知悉不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得權利的瑕疵或者是對不動(dòng)產(chǎn)登記有異議的時(shí)候是除外的。從我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得制度的議稿來(lái)看，學(xué)者們不僅肩負著(zhù)為國家的立法機關(guān)提供立法的參考方案，而且也結合了我國的實(shí)際情況。為了保護不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和公平性，學(xué)者們就向國家提出了認可不動(dòng)產(chǎn)物權善意取得制度的建議。但是梁慧星等學(xué)者的建議僅僅是將不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得的制度限制在對依賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記的情況下，并沒(méi)有將沒(méi)有登記的不動(dòng)產(chǎn)規定在不動(dòng)產(chǎn)抵押權善意取得制度的規定之內，所以我認為不動(dòng)產(chǎn)在沒(méi)有進(jìn)行登記的情況下，就會(huì )產(chǎn)生一些利益糾紛。
2、不動(dòng)產(chǎn)的重復抵押
2.1應該確立不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度
不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度主要是指債務(wù)人或者是第三人將同一財產(chǎn)的全部?jì)r(jià)值相多個(gè)債權人進(jìn)行抵押，這幾個(gè)抵押權的范圍其實(shí)就是將抵押物看作是一個(gè)整體，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時(shí)候，這數個(gè)抵押權就可以按照法律的規定實(shí)現抵押權的一種制度。但是在我國現行的物權法中沒(méi)有認識到不動(dòng)產(chǎn)重復抵押的作用，而且學(xué)者們對于不動(dòng)產(chǎn)的重復抵押制度產(chǎn)生了分歧，并且一部分學(xué)者認為應該立法禁止不動(dòng)產(chǎn)重復抵押。物權是具有強大的排他性的，但是不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度在位次上是由先后之分的，在抵押權實(shí)現的時(shí)候，是先讓位次在前面的抵押權進(jìn)行先受償權，在前面的抵押權消滅之后，位次后面的抵押權才能夠實(shí)現，所以不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度與物權法是不沖突的。而且物權立法確立不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度是可以滿(mǎn)足客觀(guān)的需要、解決實(shí)際問(wèn)題的。例如，我國民法通則意見(jiàn)其實(shí)在第一百一十五條就對重復抵押進(jìn)行了規定，盡管只是實(shí)際上對重復抵押進(jìn)行了隱含的規定，但是這也說(shuō)明我國對不動(dòng)產(chǎn)重復抵押權有了一定的認識，物權法確立不動(dòng)產(chǎn)重復抵押制度是十分必要的。
2.2重復抵押權先后位次的確立
不動(dòng)產(chǎn)的抵押大多數是以公示的方式進(jìn)行登記的，所以對重復抵押權先后位次的確立首先要以在國家機構進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記為先，沒(méi)有進(jìn)行登記的排列在后。二是如果都進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的登記，應該以登記時(shí)間的先后來(lái)進(jìn)行區分，登記時(shí)間在前的，重復抵押權的位次在前。三是如果在進(jìn)行重復抵押的時(shí)候，這幾個(gè)不動(dòng)產(chǎn)是同時(shí)進(jìn)行登記的，對這幾個(gè)抵押權先后位次的確立是不分先后的，這幾個(gè)抵押權是平等的，所以是不分先后的。四是如果幾個(gè)抵押權都沒(méi)有進(jìn)行登記，要進(jìn)行重復抵押時(shí)我們應該按照合同簽訂的日期來(lái)確定重復抵押權位次的先后。
2.3不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權
不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權其實(shí)主要是指依據法律的規定而制定的抵押權。不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權是不需要經(jīng)過(guò)當事人的同意，在沒(méi)有進(jìn)行登記的情況下也是可以生效的。我國目前在立法中是沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)法定抵押的相關(guān)規定的，但是我國的許多學(xué)者認為中我國《合同法》第二百八十條的條款是對法定抵押權進(jìn)行了規定。
總結：
本文主要從不動(dòng)產(chǎn)抵押權的善意取得、不動(dòng)產(chǎn)的重復抵押以及不動(dòng)產(chǎn)的法定抵押權來(lái)對我國不動(dòng)產(chǎn)的若干問(wèn)題進(jìn)行了分析與研究，希望通過(guò)本文的闡述，可以對我國不動(dòng)產(chǎn)抵押權的發(fā)展提供一些借鑒。
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