論不動(dòng)產(chǎn)善意取得論文
不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著(zhù)于土地上的改良物，包括附著(zhù)于地面或位于地上和地下的附屬物。以下是小編精心準備的論不動(dòng)產(chǎn)善意取得論文，大家可以參考以下內容哦！
[摘要]《物權法》出臺以前,我們只能依據民法通則的解釋,針對共同共有的情形對不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的規定。理論上通說(shuō)認為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度。新頒布的《物權法》在我國民法立法史上首次全方位地肯定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,是我國物權立法的一個(gè)突破,體現了對房屋買(mǎi)受人利益保護的側重,體現了對不動(dòng)產(chǎn)交易安全的重視。本文重點(diǎn)探討了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立、認定以及合理性等問(wèn)題。
[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 物權法 不動(dòng)產(chǎn)登記 公信力
一、善意取得制度及其合理性
善意取得制度,是指財產(chǎn)占有人雖無(wú)權處分其占有的財產(chǎn),但仍然將該財產(chǎn)轉讓給善意受讓人,該善意受讓人仍可取得該財產(chǎn)的所有權或其他物權的制度。①
善意取得制度的合理性在于:第一,善意取得制度有利于維護市場(chǎng)交易的正常秩序,促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟的有序發(fā)展。第二,善意取得制度有利于充分發(fā)揮物的經(jīng)濟效用。第三,善意取得制度有利于及時(shí)解決民事糾紛。當無(wú)權處分人處分他人財產(chǎn)以后標的物可能數易其手,如果允許原所有人向現在的占有人追奪原物,勢必會(huì )推翻現有的秩序,使大量的社會(huì )資源陷入無(wú)休止司法程序中,而大量的民事糾紛不能及時(shí)解決,必將使各方當事人亦陷入訟累。②
二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的爭論
不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得,理論界一直爭論較大。包括很多知名學(xué)者在內,都認為應堅持不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的模式來(lái)解決相關(guān)問(wèn)題,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度沒(méi)有設立的必要或者是不應被設立。代表性觀(guān)點(diǎn)比如:梁慧星認為,不動(dòng)產(chǎn)的公示方法是登記,交易中不會(huì )簡(jiǎn)單地將占有人誤認為所有人,故不動(dòng)產(chǎn)不發(fā)生善意取得問(wèn)題。③基于物權登記具備公信力,即使登記錯誤或遺漏,善意第三人相信登記的準確性而就此進(jìn)行交易的,其利益應受到法律保護。④孫憲忠則認為,不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力,通過(guò)公信原則對不動(dòng)產(chǎn)交易安全給予保護便已足夠,不必另設不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。⑤并且,登記的公示性決定第三人不可能存在善意(不知或不應知交易瑕疵),善意取得的原理以及規則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域己經(jīng)無(wú)法適用。
絕大部分學(xué)者否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度,理由是不動(dòng)產(chǎn)登記具備公信力。不動(dòng)產(chǎn)占有人不能推定為所有人,也就不能適用善意取得。對于第三人利益的保護,可以憑借不動(dòng)產(chǎn)登記公信力來(lái)實(shí)現,不動(dòng)產(chǎn)物權沒(méi)有適用善意取得的必要。
三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的建立
1988年通過(guò)的最高人民法院民通意見(jiàn)第89條規定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利,承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無(wú)效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的,應當維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償�！鄙鲜鲆幎ㄖ械呢敭a(chǎn)可以理解為包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn),這被認為是不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得的依據之一。2007年通過(guò)的《物權法》第一百零六條規定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人,所有權人有權追回;但是如果受讓人善意且以合理價(jià)格受讓,不動(dòng)產(chǎn)也依法登記,則受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權。
四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的認定
(一)受讓人的善意衡量標準
實(shí)踐中,買(mǎi)受人在簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)是善意的,但不代表轉移房屋產(chǎn)權之前始終為善意。比如簽訂協(xié)議后其已知曉出賣(mài)人為無(wú)權處分人。因此,應明確受讓人在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權轉移之前始終為善意。最高法院出版的《物權法條文理解與適用》一書(shū)中,雖然對是否善意沒(méi)有作明確地界定,但是明確說(shuō)明受讓人在簽訂協(xié)議和交付財產(chǎn)時(shí)要善意。又比如,買(mǎi)受人取得不動(dòng)產(chǎn)權利之前,第三人主張對該房屋享有所有權,并主張該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,如果審查結果認為第三人確為真正的所有權人,這時(shí)買(mǎi)受人執意購買(mǎi)則很難被界定為善意。筆者認為,因為買(mǎi)受人已知道出賣(mài)人無(wú)權處分該房屋,轉讓合同效力待定。既然真正的物權人主張權利,說(shuō)明其對出賣(mài)人的處分行為持否認態(tài)度,是不追認的,該買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同,因此也無(wú)繼續履行的可能與必要。至于買(mǎi)受人的保護問(wèn)題,可以通過(guò)追究出賣(mài)人的締約過(guò)失責任、責令其賠償買(mǎi)受人的信賴(lài)利益損失予以解決。
(二)不動(dòng)產(chǎn)轉讓登記的認定
對此主要有兩種觀(guān)點(diǎn):第一種觀(guān)點(diǎn)認為應以登記完畢時(shí)為準,理由是我國《物權法》規定受讓人在受讓時(shí)應為善意,受讓即為接受讓予之意,一個(gè)完整的受讓過(guò)程應當完成所有權的轉移。動(dòng)產(chǎn)所有權的轉移以交付為準,不動(dòng)產(chǎn)所有權的轉移則應在登記后始為發(fā)生,因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者,才適用善意取得。更何況《物權法》對善意取得的要件明確作出了規定“依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記”,其中“已經(jīng)登記”這一事實(shí)行為必須完成,否則無(wú)法發(fā)生善意取得的效力。第二種觀(guān)點(diǎn)認為應當以申請登記時(shí)為準,認為考慮我國登記機關(guān)混亂不統一,而且登記過(guò)程受讓人也難以控制,以申請時(shí)為準更能保護受讓人的權益。即使在登記過(guò)程中知道讓與人無(wú)處分權,也不妨礙善意取得的適用,只要受讓人提出登記申請時(shí)為善意即可。筆者認為,對于第二種觀(guān)點(diǎn),將當事人申請登記視為登記完成,的確有助于更好地保護受讓人的合法權益,存在相當的合理性。但除非有司法解釋予以明確規定,否則如此理解《物權法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規定,尚缺乏法律依據。筆者傾向于第一種觀(guān)點(diǎn),只有登記手續履行完畢以后,善意受讓人才可以取得所有權。
(三)關(guān)于登記或公示的認定
對于登記或公示的形式,比較理想的形式是由統一的機關(guān)以統一的方式來(lái)辦理,按照《房地產(chǎn)管理法》的規定是由縣級房地產(chǎn)管理機關(guān)統一制定登記簿,這也是《物權法》所倡導和要求的,但是,理想與現實(shí)之間總是存在一定差異的,面對我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的混亂局面,即便是《物權法》也沒(méi)有確定可行的實(shí)施方案,而是在附則的第264條規定:法律、行政法規對不動(dòng)產(chǎn)統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定之前,地方性法規可以依照本法有關(guān)規定作出規定。但即使登記制度不健全,作為登記機關(guān)的公信力還是存在的,所以即便做出錯誤的登記也是具有公信力的,在登記被撤銷(xiāo)之前,人們只能相信此登記,也因此才存在不動(dòng)產(chǎn)善意取得。
五、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度合理性及權益衡量
(一)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的合理性
這里談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度合理性,主要是考慮前述眾多學(xué)者試圖通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度來(lái)否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的合理性。對此,筆者認為不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度與不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不僅不沖突,而且恰恰是相得益彰。其一,通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力來(lái)保護第三人,與通過(guò)占有公信力來(lái)保護善意第三人的原理,在本質(zhì)上有其共性,不排除不動(dòng)產(chǎn)物權的善意取得,但不特別使用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念。⑥其二,登記公信力實(shí)質(zhì)就是不動(dòng)產(chǎn)的善意取得,實(shí)際上所謂的不動(dòng)產(chǎn)的善意取得也就是對登記公信力適用的法律要件及后果的概括。⑦
(二)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的權益衡量
當無(wú)權處分人擅自處分原權利人的財產(chǎn)時(shí),原權利人和善意受讓人的合法權利都有可能受到侵害,保護了其中一方的物權,另一方就只能通過(guò)提起侵權、違約、不當得利或者國家賠償等方式實(shí)現救濟,然而債權的保護畢竟不如物權的保護直接有力。換言之,取得爭議不動(dòng)產(chǎn)物權的一方得到了最大程度的保護,善意取得是國家立法在衡量原權利人和受讓人的利益保護力度后進(jìn)行的一種制度安排。我國《物權法》規定不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實(shí)現,在最大程度上為原權利人保留了發(fā)現權利被侵害的時(shí)間,可見(jiàn)對原權利人的保護力度還是較大的。在對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的具體司法適用中,我們應充分理解《物權法》平衡這兩種保護關(guān)系的立法原意,充分考查原權利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務(wù),根據各自的過(guò)錯程度,確定物權的最終歸屬。
注釋:
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