投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量的財務(wù)影響研究論文

　　一、投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計量模式的概述

　　(一)投資性房地產(chǎn)的基本概念

　　房地產(chǎn)是指房屋和土地及其產(chǎn)權的總稱(chēng)。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋交易也日趨活躍，企業(yè)持有的房地產(chǎn)，除了自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外，出現了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)，形成了投資性房地產(chǎn)。

　　(二)公允價(jià)值計量模式的概述

　　公允價(jià)值亦稱(chēng)公允價(jià)格、公允市價(jià)，“指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產(chǎn)或清償一項債務(wù)所使用的金額。在公允價(jià)值計量下，負債和資產(chǎn)按照在公平交易中，對市場(chǎng)情況熟悉的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償的金額計量�！�

　　(三)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量模式的必要性和可能性

　　1.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量具有必要性。投資性房地產(chǎn)性質(zhì)特殊，與一般的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值經(jīng)常并不隨著(zhù)時(shí)間的推移而逐漸遞減，相反，其價(jià)值往往逐漸增加。如果采用成本模式進(jìn)行后續計量，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值將不能如實(shí)地反映其真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。只有采用公允價(jià)值模式，才能更好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

　　2.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計量具有可能性。市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)有了活躍的交易市場(chǎng)，活躍市場(chǎng)的交易價(jià)格為公允價(jià)值計量提供了良好的參考價(jià)格，有利于公允價(jià)值的應用范圍進(jìn)一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日發(fā)布了《企業(yè)會(huì )計準則第39 號一一公允價(jià)值計量》，為公允價(jià)值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價(jià)值計量不一致的狀況，規范企業(yè)公允價(jià)值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價(jià)值。

　　二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量的現狀

　　從2007 年準則實(shí)施以來(lái)，我國上市公司采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見(jiàn)上市公司采用公允價(jià)值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。

　　三、上市公司采用公允價(jià)值計量的財務(wù)影響

　　(一)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量改善了上市公司財務(wù)狀況

　　在投資性房地產(chǎn)會(huì )計準則下，企業(yè)可以自己選擇投資性房地產(chǎn)后續計量模式。如果企業(yè)選擇成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量，按投資性房地產(chǎn)的成本確認賬面價(jià)值，若投資性房地產(chǎn)增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來(lái)。如果企業(yè)選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計量，會(huì )在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調整資產(chǎn)負債表賬面價(jià)值，使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值增值，將企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)的隱性增值收益釋放出來(lái)，增加了資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，提高企業(yè)的償債能力。

　　(二)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量使財務(wù)數據波動(dòng)不可預見(jiàn)性增強

　　投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的大幅增長(cháng)依賴(lài)于房?jì)r(jià)的上漲，促使公司凈利潤快速增長(cháng);相反，如果房?jì)r(jià)沒(méi)有顯著(zhù)變化或下跌，則會(huì )導致公司后期業(yè)績(jì)下滑。再者，近幾年來(lái)受到國家的宏觀(guān)調控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)變化較大，采用公允價(jià)值計量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì )縮水，從而導致企業(yè)業(yè)績(jì)下滑，這樣會(huì )使得上市公司的業(yè)績(jì)波動(dòng)較大。

　　四、建議

　　(一)加強信息披露

　　對于該類(lèi)上市公司，應該對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關(guān)系。表內披露投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表日的價(jià)值，表外披露投資性房地產(chǎn)的功能用途、初始成本、使用狀態(tài)、公允價(jià)值計量引起的當期賬面價(jià)值的變化情況、公允價(jià)值的確定方法及理由依據等。

　　(二)制定配套稅收政策

　　國家稅務(wù)總局于2007 年7 月頒布《關(guān)于執行〈企業(yè)會(huì )計準則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財稅[2007]80 號)，其中規定：企業(yè)以公允價(jià)值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計入應納稅所得額，在實(shí)際處置或結算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這項政策具有很好的鼓勵效應，相關(guān)部門(mén)應制定更多的有利政策，從而更好地推動(dòng)公允價(jià)值在實(shí)際中的應用，給企業(yè)減輕稅務(wù)負擔;避免企業(yè)為避稅而傾向于繼續使用歷史成本計量模式。

　　(三)企業(yè)降低公允價(jià)值計量成本

　　企業(yè)應加大對公允價(jià)值相關(guān)信息的收集力度，從而減少獲取公允價(jià)值的信息成本。為獲取公允價(jià)值的有關(guān)信息，應根據具體業(yè)務(wù)類(lèi)型，建立容量大、時(shí)效性強且與企業(yè)相關(guān)的公允價(jià)值信息數據庫，及時(shí)更新房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)信息，以方便財會(huì )人員在計量公允價(jià)值時(shí)能夠選擇合適的比較對象，準確評估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

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