新會(huì )計準則中投資性房地產(chǎn)設置背景及舉例

目前投資性房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)投資漸成一些企業(yè)的一種重要投資手段，甚至成為這些企業(yè)的新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。而人們習慣將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)來(lái)看待，估計使用年限提折舊。這次新會(huì )計準則把此內容獨立成章以適應時(shí)代的發(fā)展和與國際接軌的國情。　　一、房地產(chǎn)投資新準則制訂的背景和內容　�。ㄒ唬┬聹蕜t制訂的背景　　1.房地產(chǎn)投資的普遍性　　隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀(guān)念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營(yíng)業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營(yíng)房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。以往人們習慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。因為數年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數倍甚至數十倍�！　�2.現行房地產(chǎn)投資會(huì )計處理的不合理性　　投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長(cháng)、流動(dòng)與變現能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。由此，投資房地產(chǎn)的會(huì )計處理面臨著(zhù)如下的問(wèn)題：　�。�1）對于投資性房地產(chǎn)是否需要和其他固定資產(chǎn)一樣提折舊�！　。�2）如果不允許提折舊，又應以怎樣的標準來(lái)劃分普通房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)，尤其當自用房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)劃分不明顯時(shí)�！　。�3）對投資性房地產(chǎn)是否允許進(jìn)行價(jià)值重估，如果進(jìn)行價(jià)值重估，應以什么價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)�！　∑髽I(yè)往往各行其是，所以企業(yè)會(huì )計信息的差異很大，缺乏統一性和可比性，有些企業(yè)甚至將對投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績(jì)、操縱利潤的一種手段。因此，在會(huì )計實(shí)務(wù)上迫切需要對投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)�！　。ǘ�）新準則制訂內容　　2007年新會(huì )計準則對投資性房地產(chǎn)會(huì )計處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規范：　　1.投資性房地產(chǎn)的核算范疇　　投資性房地產(chǎn)是一種特殊資產(chǎn)，主要體現在以下幾方面：第一，投資性房地產(chǎn)不用于銷(xiāo)售。第二，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際使用壽命較長(cháng)，應當對其后續支出與處置加以考慮。第三，企業(yè)持有的自用或用于銷(xiāo)售的土地應界定為無(wú)形資產(chǎn)范疇，對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產(chǎn)。第四，企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取長(cháng)期的租金收益或獲得資本增值，對于這部分資產(chǎn)的核算，應當充分遵循實(shí)質(zhì)重于形式原則來(lái)對收益進(jìn)行確認�！　�2.投資性房地產(chǎn)的會(huì )計確認與計量　�。�1）會(huì )計確認。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)，只有在同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)才可以進(jìn)行會(huì )計確認：①因取得產(chǎn)權而發(fā)生的成本可以計量；②因該投資性房地產(chǎn)而包含的租金收入、使用收費或增值收益能夠流入企業(yè)�！　。�2）會(huì )計計量。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應按照實(shí)際成本原則進(jìn)行計量。對于企業(yè)購入的投資性房地產(chǎn)，應當將為取得該項資產(chǎn)而發(fā)生的價(jià)款、相關(guān)稅金、手續費計入成本。 　　3.投資性房地產(chǎn)的處置　　當投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用且預期沒(méi)有來(lái)自處置的未來(lái)經(jīng)濟利益流入時(shí)，應終止確認投資性房地產(chǎn)。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銷(xiāo)售或訂立一項融資租賃合同可能會(huì )導致一項投資性房地產(chǎn)的處置。如果屬于銷(xiāo)售投資性房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的處置日時(shí)，企業(yè)應按照確認商品銷(xiāo)售收入的標準，合理確定銷(xiāo)售實(shí)現的時(shí)點(diǎn)；如果是通過(guò)訂立一項融資租賃合同或通過(guò)售后租回方式進(jìn)行處置的，則應按照會(huì )計準則中的相關(guān)規定進(jìn)行處理。　　二、會(huì )計處理實(shí)例　�。ㄒ唬┤〉眉昂罄m管理時(shí)的賬務(wù)處理　　案例1：利達股份公司2007年5月31日購入一幢商務(wù)樓，用于對外出租，該商務(wù)樓的購置價(jià)為1 680萬(wàn)元，相關(guān)稅費10萬(wàn)元，預計使用壽命40年，預計凈殘值10萬(wàn)元，采用直線(xiàn)法折舊。2007年7月1日對外出租，年租金180萬(wàn)元，每月收取租金一次�！　「鶕�上述情況，某股份公司購入的商務(wù)樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，該投資性房地產(chǎn)的入賬成本為：1 680 10=1 690（萬(wàn)元），每月租金為：180/12=15（萬(wàn)元），每月的折舊費用為：[（1 690-10）/40]/12=3.5（萬(wàn)元）�！　≠徶梅康禺a(chǎn)：　　借：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　貸：銀行存款　16 900 000　　收取租金：　　借：銀行存款　150 000　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　150 000　　提取折舊：　　借：其他業(yè)務(wù)成本　35 000　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　35 000　　案例2：天山股份公司2007年6月接受乙公司投入的土地使用權，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價(jià)值為300萬(wàn)元，雙方協(xié)商以評估價(jià)值作為投資價(jià)值確認標準，其評估價(jià)值為350萬(wàn)元，該股份公司取得該土地后，擬于適當時(shí)機轉讓。該股份公司接受乙公司投資的賬務(wù)處理為：　　借：投資性房地產(chǎn)　3 500 000　　　　貸：股本　3 500 000　�。ǘ�）處置時(shí)的賬務(wù)處理　　案例1：利達股份公司于2007年10月以2 000萬(wàn)元的價(jià)格對外轉讓2007年5月31日購入的該幢商務(wù)樓，已通過(guò)銀行轉賬收取轉讓價(jià)款。該商務(wù)樓采用成本模式進(jìn)行后續計量，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，轉讓商務(wù)樓的相關(guān)賬務(wù)處理為：　　借：銀行存款　20 000 000　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　210 000（3.5萬(wàn)×6）　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　16 900 000　　　　　　應交稅金——營(yíng)業(yè)稅　1 000 000

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