房屋評估中無(wú)形損耗和價(jià)值的探討

在本錢(qián)法估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)職員以重置本錢(qián)減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價(jià)值產(chǎn)生的負面，則隱含了這樣的條件：重置本錢(qián)是代表同類(lèi)建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場(chǎng)價(jià)格。重置本錢(qián)的含義若非如此，在房屋功能優(yōu)良、外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，是否應在重置本錢(qián)的基礎上增加建筑物的價(jià)值？忽略功能和經(jīng)濟因素的有利的影響也許正是本錢(qián)法估價(jià)結果偏低的一種原因。本文愿對房屋估價(jià)中的無(wú)形損耗做進(jìn)一步探討，本錢(qián)法在無(wú)形因素價(jià)值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來(lái)彌補傳統本錢(qián)法的不足�！�　一、重置本錢(qián)的經(jīng)濟含義和特點(diǎn)　　1.重置本錢(qián)（重建本錢(qián)，以下統稱(chēng)重置本錢(qián)）是市場(chǎng)價(jià)值。本錢(qián)法中的“重置本錢(qián)”是重新取得或重新建造全新?tīng)顟B(tài)的房屋所需的各項必要本錢(qián)用度和應納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，并非盡對意義上的本錢(qián)，而是房屋的市場(chǎng)價(jià)值�！　�2.重置本錢(qián)是市場(chǎng)上可以接受的公平重新建造價(jià)格。建筑物的重置本錢(qián)是建造某一類(lèi)建筑物的典型本錢(qián)，而非實(shí)際本錢(qián)，是在正常市場(chǎng)狀況下建造該類(lèi)建筑物最可能的本錢(qián)，也稱(chēng)公平本錢(qián)。房地產(chǎn)商的實(shí)際建造本錢(qián)若低于它，不會(huì )降低該房地產(chǎn)的價(jià)值，只會(huì )形成開(kāi)發(fā)商的逾額利潤；反之，只會(huì )造成開(kāi)發(fā)商的損失�！　�3.重置本錢(qián)并非同類(lèi)建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格。本錢(qián)法依靠于替換原則，根據替換原理，現有房地產(chǎn)的價(jià)格可以由新建一個(gè)相同效用的替換品的本錢(qián)來(lái)衡量。因此，重置本錢(qián)是該類(lèi)建筑效用下的本錢(qián)。但嚴格來(lái)說(shuō)，本錢(qián)與功能效用之間并無(wú)盡對的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、透風(fēng)、朝向、平面布局主要取決于建筑設計，與其建造本錢(qián)無(wú)必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用不能完全依靠于高本錢(qián)的投進(jìn)，本錢(qián)的增減一定要對效用有所作用才能形成價(jià)格，現實(shí)生活中不乏本錢(qián)接近而功能迥異的建筑物，所以重置本錢(qián)只能是建造此類(lèi)功效建筑物最可能為市場(chǎng)接受的公平本錢(qián)，并非同類(lèi)建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價(jià)格�！　�4.重置本錢(qián)不能體現建筑物在最高最佳使用方式下的價(jià)格。具有一定建筑特征的房屋建成后，本錢(qián)已然定數，建成后的房屋做何用途（假設該建筑具備多重用途），只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的本錢(qián)價(jià)格并無(wú)必然聯(lián)系，相同重置本錢(qián)的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價(jià)遵循最高最佳使用原則，重置本錢(qián)不能必然體現建筑物在獲利最大使用方式下的價(jià)格�！　�5.重置本錢(qián)是長(cháng)期均衡市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格。本錢(qián)法的價(jià)值觀(guān)具有內向性，獨行于外部市場(chǎng)環(huán)境（包括產(chǎn)品市場(chǎng)和投資市場(chǎng)），本錢(qián)法沒(méi)有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設-長(cháng)期市場(chǎng)均衡假設。即在運用本錢(qián)法時(shí)必須承認估價(jià)結果的適用環(huán)境是一個(gè)處于均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于在本錢(qián)法估價(jià)時(shí)，所采用的本錢(qián)概念具有新古典經(jīng)濟中的長(cháng)期本錢(qián)性質(zhì)，在完全競爭的市場(chǎng)結構中，當市場(chǎng)處于長(cháng)期均衡時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(cháng)期本錢(qián)。當市場(chǎng)處于非長(cháng)期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格與長(cháng)期本錢(qián)不具可比性。如：目前本地區寫(xiě)字樓大量空置，則寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格接近或低于本錢(qián)價(jià)格；當需求量迅速增加、供給量一定時(shí)，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格高于本錢(qián)價(jià)格。在重置本錢(qián)中，均無(wú)法體現這種變化。估價(jià)中遵循公然市場(chǎng)假設和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)的價(jià)格應反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公然市場(chǎng)供求情況下的價(jià)格，重置本錢(qián)體現了估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平下的建造價(jià)格，卻反映不了估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)分類(lèi)市場(chǎng)的供求關(guān)系�！　【C上所述，重置本錢(qián)應是建筑物市場(chǎng)價(jià)格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物本錢(qián)，同時(shí)也無(wú)法體現建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)格，更不能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系下的建筑物價(jià)格。它只能是此類(lèi)功能效果建筑物在市場(chǎng)供求均衡情況下的均勻市場(chǎng)價(jià)格。這種分析會(huì )使本錢(qián)法的適用范圍受到限制，毫無(wú)疑問(wèn)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，決定和影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素維持不變，房地產(chǎn)的價(jià)值應該是惟一的，不同的估價(jià)得出的結果應趨于一致。在選用本錢(qián)法估價(jià)時(shí)，主要立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但現實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格則多取決于市場(chǎng)、效用因素。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值原理包括替換原理、環(huán)境影響原理、變動(dòng)原理、競爭原理、供求原理、經(jīng)濟外部性和貢獻原理等，大多數夸大外界因素對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，不論本錢(qián)法是否適合于評估有豐富交易案例或活躍市場(chǎng)的物業(yè)，但作為一種評估常用的方法，應滿(mǎn)足其估價(jià)結果接近市場(chǎng)價(jià)值的原則。所以需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無(wú)形或非本錢(qián)因素的影響價(jià)值化�！　�二、影響建筑物價(jià)值的因素和無(wú)形損耗之間的關(guān)系　　影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素有四個(gè)：物質(zhì)、經(jīng)濟、和政府因素。由于本錢(qián)法估價(jià)的思路是房地分估，價(jià)值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價(jià)值影響因素表現在土地和建筑物上的作用加以區分。同時(shí)，本錢(qián)法中大部分無(wú)形或非本錢(qián)因素對建筑物價(jià)值的影響，是以無(wú)形損耗的形式來(lái)體現的，所以有必要將各種因素引起的無(wú)形損耗加以區分，在估價(jià)時(shí)才能避免因素影響效果的重復或漏算�！　�1.物質(zhì)影響因素與無(wú)形損耗　　影響土地價(jià)值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、外形、地質(zhì)、地形、地勢、植被、天氣、景色、生態(tài)和污染程度等。開(kāi)發(fā)的資源，如公共設施、基礎設施、開(kāi)發(fā)程度等也是決定土地價(jià)值的影響力。影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力則取決于建設質(zhì)量以及設計與環(huán)境的適應性和一般性。如建筑物外觀(guān)、結構、布局、設備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與四周環(huán)境的協(xié)調程度等。由于建筑物的功能性貶值體現建筑技術(shù)的進(jìn)步和消費者偏好的改變對建筑物價(jià)值造成的影響，所以以上因素對建筑物價(jià)值的影響主要通過(guò)建筑物的重置本錢(qián)和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來(lái)體現。房地產(chǎn)區位上風(fēng)的變化嚴格來(lái)說(shuō)應反映在建筑物占地價(jià)值的變化上。至于環(huán)境因素，如景觀(guān)、生態(tài)、清潔衛生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環(huán)境因素的影響。所以筆者以為在本錢(qián)法中建筑物經(jīng)濟性損耗外界因素的影響不包括環(huán)境污染、經(jīng)濟地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價(jià)值�！　�2.經(jīng)濟影響因素與無(wú)形損耗　　經(jīng)濟因素反映房地產(chǎn)對攝取經(jīng)濟和區域經(jīng)濟的適應性。包括供求因素、物價(jià)因素、購買(mǎi)力水平、利率因素、政府經(jīng)濟干預等，主要體現在市場(chǎng)供求對房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟因素共同作用于構成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者以為建筑物的經(jīng)濟性損耗應主要反映由于外界經(jīng)濟因素的變化對建筑物價(jià)值的影響�！　�3.因素與無(wú)形損耗　　社會(huì )因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會(huì )程度等。這些因素構筑了房地產(chǎn)的整體社會(huì )環(huán)境，共同影響著(zhù)土地和地上建筑。由于人口結構、社會(huì )偏好、生活條件的改善更多地影響著(zhù)人們對建筑布局、格調的看法，所以在建筑物價(jià)值的影響中，則更多地體現為功能性損耗�！　�4.政府影響因素與無(wú)形損耗　　政府因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規劃、稅收政策和市政治理等。從微觀(guān)層次上看，城市規劃中主要規定土地用途、容積率、覆蓋率等指標，完全是作用于土地資產(chǎn)上的因素，所以，本錢(qián)法中將土地用途的改變、城市規劃對土地的不利影響界定為建筑物的性損耗影響因素是不嚴謹的。經(jīng)濟性損耗經(jīng)常被以為是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性在四周環(huán)境變化時(shí)造成的結果，如土地用途的改變、四周房地產(chǎn)的使用不協(xié)調、道路、機場(chǎng)產(chǎn)生的塵土和噪音等，但是這種價(jià)格下降和上升的實(shí)質(zhì)是地價(jià)的變動(dòng)，而不是建筑物價(jià)值的變動(dòng)。所以建筑物四周環(huán)境的變化直接作用對象是建筑物所在土地的地價(jià)的變動(dòng)，而不是建筑物的價(jià)值。而經(jīng)濟政策的變化，使地區整體投資環(huán)境發(fā)生改變，會(huì )影響房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，包括對建筑物的價(jià)值影響�！�　三、無(wú)形因素對建筑物價(jià)值的影響　　本錢(qián)法中的物質(zhì)、功能和經(jīng)濟損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現有本錢(qián)法估價(jià)將各種無(wú)形或非本錢(qián)因素的影響均回結于對其重置本錢(qián)的折減，則隱含了這樣的條件，即重置本錢(qián)是代表物質(zhì)上的全新?tīng)顟B(tài)、同類(lèi)建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的供求平衡市場(chǎng)價(jià)格�；�于上文的分析，重置本錢(qián)更多地體現一種均勻而非最佳狀態(tài)的價(jià)格，在房屋功能優(yōu)于一般建筑物或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無(wú)形或非本錢(qián)因素的影響會(huì )在重置本錢(qián)的基礎上增加建筑物的價(jià)值，即本錢(qián)法估價(jià)中，也要考慮功能和經(jīng)濟性因素對建筑物價(jià)格的有利影響。傳統本錢(qián)法中對無(wú)形和非本錢(qián)因素價(jià)值影響處理具有以下不足：　　1.建筑物的無(wú)形價(jià)值在本錢(qián)法中得不到完整體現。房地產(chǎn)交易的對象是完整的房地產(chǎn)商品，商品房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值內涵是包括實(shí)在體價(jià)值和無(wú)形價(jià)值在內的綜合價(jià)值。按照本錢(qián)法的估價(jià)原理，只有部分本錢(qián)影響因素對無(wú)形價(jià)值的影響可包含在重置本錢(qián)中，而大量非本錢(qián)因素產(chǎn)生的建筑物無(wú)形價(jià)值，如文化價(jià)值、品牌上風(fēng)并不能得到體現。例如古建筑歷久彌珍的歷史文化價(jià)值在本錢(qián)法的運算過(guò)程中無(wú)處增值，按照本錢(qián)法的估價(jià)原理，三項損耗的扣減只會(huì )令古建筑的估價(jià)值低于重置本錢(qián)；建筑（如中華民族園，世界公園）的文化旅游價(jià)值利用本錢(qián)法估價(jià)原理也無(wú)法正確；著(zhù)名品牌蘊涵的良好品質(zhì)、產(chǎn)品文化、優(yōu)良服務(wù)、形象等無(wú)形價(jià)值也難以全面包含在本錢(qián)法的估價(jià)結果中。按照本錢(qián)法的原理，四合院傳統風(fēng)格的古舊建筑與新建的別墅在重置本錢(qián)相同的情況下，假如不存在功能和經(jīng)濟性損耗，則別墅建筑的價(jià)格會(huì )遠遠高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市場(chǎng)上很輕易發(fā)現相反的結論。建筑物的無(wú)形價(jià)值如在本錢(qián)法中得不到肯定，本錢(qián)法與市場(chǎng)法、收益法估價(jià)結論之間的差異將無(wú)法消除�！　�2.不能正確區分本錢(qián)相近、功能效果迥異的建筑物之間的價(jià)格差異。假定同一地區的類(lèi)似住宅，由于設計方案的不同，其中一個(gè)缺少視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行、進(jìn)出車(chē)庫明顯不便、透風(fēng)不好，另一個(gè)有很好的視覺(jué)和聲音方面的私密性、通行和車(chē)庫位置非常方便、透風(fēng)良好。兩處結構重置本錢(qián)基本相同，在本錢(qián)法估價(jià)中對住宅一做了功能損耗調整，由于重置本錢(qián)非該類(lèi)住宅在最佳功能效用下的本錢(qián)，那么也無(wú)理由不對住宅二更好地功能效用提出增值調整，相信消費者能夠并且愿意接受這種價(jià)值差異�！　�3.不能體現環(huán)境因素和經(jīng)濟政策對建筑物價(jià)值的積極影響。市場(chǎng)價(jià)值原理中的環(huán)境影響原理指出：房地產(chǎn)價(jià)格受到四周環(huán)境的影響，與四周環(huán)境協(xié)調的房地產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)價(jià)值，反之則削減價(jià)值。與四周環(huán)境的協(xié)調程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價(jià)值的要素之一，同樣也應成為增加其價(jià)值的因素之一。經(jīng)濟外部性原則以為，特定不動(dòng)產(chǎn)的外在因素有可能產(chǎn)生積極或消極的經(jīng)濟影響，在本錢(qián)法估價(jià)中，對經(jīng)濟政策變化導致的某區域房屋價(jià)值的貶值作了損耗調整，而經(jīng)濟環(huán)境的變化，如申奧成功，加進(jìn)WTO，提升了北京市的投資吸引力，此類(lèi)因素帶來(lái)的建筑物租金上漲同樣應作增值調整�！　�4.不能表現供需不平衡市場(chǎng)狀態(tài)下房地產(chǎn)的價(jià)值。市場(chǎng)供求關(guān)系有三種：供大于求、供需平衡和供不應求，經(jīng)濟性損耗是在長(cháng)期市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值（重置本錢(qián)）基礎上對估價(jià)時(shí)點(diǎn)因供大于求帶來(lái)的負面效應的價(jià)格修正，那么，估價(jià)中也應重視估價(jià)時(shí)點(diǎn)供不應求帶來(lái)的正面效應對房地產(chǎn)價(jià)值的影響。如一倉庫建筑，由于倉儲市場(chǎng)在近幾年內不能吸納更多的倉儲空間，使該建筑物不能全部租出，由于空置帶來(lái)的價(jià)值折減在經(jīng)濟性損耗中給予了充分的考慮，相反，假如后來(lái)倉儲需求增加，使該建筑物的租金上升，這一外界因素帶來(lái)的正面效應為何又不予考慮了呢？　　四、房屋本錢(qián)法估價(jià)新思路　　綜上所述，筆者以為在建筑物功能優(yōu)于一般或外界因素產(chǎn)生有利影響時(shí)，各種無(wú)形或非本錢(qián)因素的影響會(huì )增加房屋的價(jià)值.通過(guò)對重置本錢(qián)的經(jīng)濟內涵和特點(diǎn)的分析，以及對影響房屋價(jià)值的因素與損耗間關(guān)系的再熟悉，找出傳統本錢(qián)法的缺點(diǎn)，提出以?xún)r(jià)值調整值或調整系數代替損耗值和損耗率的新思路，是對本錢(qián)法理論的新探討。但在實(shí)際中，尋找價(jià)值調整值適用的估算方法仍有一定難度，無(wú)疑會(huì )增加估價(jià)過(guò)程的復雜性�？傊�，筆者�？唇璐宋囊�起廣大估價(jià)職員對本錢(qián)法估價(jià)更深進(jìn)的理解和分析。

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