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探析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面風(fēng)險管理
摘 要：目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在“小，散，差”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只重視項目開(kāi)發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，風(fēng)險管理意識淡薄、風(fēng)險管理機構缺失、風(fēng)險管理手段單一，使房地產(chǎn)項目中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，導致房地產(chǎn)項目的失敗。為了避免和減少風(fēng)險因素對項目的影響，認真探究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面風(fēng)險管理的相關(guān)內容，以期能夠為有效化解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目運行中的風(fēng)險提供一些參考。?關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項目?
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面風(fēng)險管理的方法?
全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項目風(fēng)險管理時(shí)，可以針對各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。?
在全面風(fēng)險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項工作的順利進(jìn)行，培養全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全過(guò)程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個(gè)相對完整的房地產(chǎn)項目全面風(fēng)險管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。?
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面風(fēng)險管理的流程?
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險識別?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎。主要用來(lái)確定風(fēng)險來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險分類(lèi)的過(guò)程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目工作分解的基礎上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類(lèi)和分組的依據也不同。?
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險評估?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險評估是通過(guò)對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據風(fēng)險的程度進(jìn)行專(zhuān)題風(fēng)險研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對其可能出現的風(fēng)險進(jìn)行分析。?
2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險監控?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險監控是對風(fēng)險應對計劃執行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監控不僅僅依據風(fēng)險應對計劃采取風(fēng)險應對措施，還應該隨著(zhù)項目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應對計劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應對、監控和再識別的循環(huán)過(guò)程。?
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面風(fēng)險的應對策略?
3.1 風(fēng)險回避?
風(fēng)險回避是根據風(fēng)險預測評價(jià)，經(jīng)過(guò)權衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項目，或改變開(kāi)發(fā)項目條件，以避開(kāi)風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無(wú)其他風(fēng)險管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法�？梢钥闯�，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風(fēng)險雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機會(huì )。所以，在選取風(fēng)險應對措施時(shí)最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。?
3.2 風(fēng)險控制?
風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動(dòng)采取預防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會(huì )產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險，應優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施�！�3.3 風(fēng)險轉移?
風(fēng)險轉移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風(fēng)險轉嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風(fēng)險轉移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責任轉嫁給他人承擔。風(fēng)險轉移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調節風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。?
風(fēng)險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報酬合同、單價(jià)合同等；保險有財產(chǎn)保險、責任保險和人身險。各種合同的對開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風(fēng)險，參見(jiàn)表1。?
風(fēng)險轉移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉移方和被轉移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風(fēng)險；（3）風(fēng)險轉移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。?
3.4 風(fēng)險自留?
風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對一些無(wú)法回避，難以控制和轉移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類(lèi)：計劃性風(fēng)險自留和非計劃性風(fēng)險自留。計劃性風(fēng)險自留是主動(dòng)風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專(zhuān)屬保險；（3）損失攤銷(xiāo)；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險應急準備金來(lái)應對。風(fēng)險自留對策應與風(fēng)險控制對策結合使用，實(shí)行風(fēng)險自留對策時(shí)，應盡可能地保證重大項目風(fēng)險己經(jīng)保險或實(shí)施了風(fēng)險控制計劃。風(fēng)險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風(fēng)險管理成本的決定。?
3.5 風(fēng)險利用?
風(fēng)險利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經(jīng)驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭取某地塊土地一級開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權，為獲得二級開(kāi)發(fā)權打基礎。因為如果進(jìn)行了土地一級開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開(kāi)發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線(xiàn)拿地”，就是很好地利用了
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