房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理

摘要:房地產(chǎn)造價(jià)管理區別于建筑企業(yè)造價(jià)管理的最大不同是在施工過(guò)程中,主要針對進(jìn)度款、簽證、材料認價(jià)進(jìn)行管理。采用節點(diǎn)支付進(jìn)度款,使得造價(jià)人員將更多精力用于成本的預測及造價(jià)控制方面;通過(guò)限額簽證,使得簽證可控;將材料認價(jià)管理放到招投標環(huán)節中,進(jìn)行事前控制,避免施工單位故意拖延或不簽認,從新的角度闡述了施工過(guò)程中的造價(jià)管理及造價(jià)工程師職能管理,并實(shí)現成本預測及進(jìn)度款(現金流)管理的可視化。
　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);造價(jià)管理;可視化管理;造價(jià)工程師
　　
　　1前言
　　
　　如何讓房地產(chǎn)造價(jià)管理更加直觀(guān),實(shí)現可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價(jià),造價(jià)管理人員該如何做,造價(jià)工程師該如何做?這些問(wèn)題常困擾房地產(chǎn)業(yè)決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問(wèn)題。本文闡述的可視化管理主要是關(guān)于成本預測及進(jìn)度款(現金流)管理。
　　房地產(chǎn)造價(jià)管理及造價(jià)工程師職能管理等方面已有許多文章進(jìn)行過(guò)討論,但大多數文章都沒(méi)有關(guān)于具體操作的描述,本文內容更側重對房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及工程師職能管理做一個(gè)系統的可操作性論述。
　　
　　2房地產(chǎn)造價(jià)管理及造價(jià)工程師的現狀
　　
　　納帕地產(chǎn)是一家主要從事精裝別墅項目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司,項目涉及北京、昆山、武漢等地�，F以納帕地產(chǎn)昆山項目為例簡(jiǎn)要描述一下房地產(chǎn)造價(jià)工程師的現狀:納帕地產(chǎn)昆山項目設一合同預算部,經(jīng)理一名、副經(jīng)理一名,下設土建造價(jià)員3名,安裝造價(jià)員2名。造價(jià)管理的主要內容為工程的成本預測、招標、合同、進(jìn)度款支付、材料認價(jià)、簽證核實(shí)、工程結算等。造價(jià)工程師的職能主要為編制工程概算并在施工過(guò)程中進(jìn)行細化,對施工單位提出的近期使用材料配合物資部進(jìn)行詢(xún)價(jià)及編制價(jià)格確認單、按工程部簽認的月形象進(jìn)度編制工程進(jìn)度預算書(shū)提供月進(jìn)度款支付依據,對施工現場(chǎng)發(fā)生的變更進(jìn)行簽認,編制工程結算書(shū)。
　　
　　3存在的問(wèn)題
　　
　　經(jīng)過(guò)半年多的參與,由于進(jìn)度款的支付、材料認價(jià)、工程簽證貫穿了整個(gè)工程。這三方面歷時(shí)長(cháng),涉及人員廣,工作復雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進(jìn)行敘述,分析常見(jiàn)的問(wèn)題,提出改進(jìn)的意見(jiàn),進(jìn)而實(shí)現房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理。
　　3.1進(jìn)度款,計算繁瑣,疲于應付,無(wú)暇其他
　　月進(jìn)度款公司流程為:施工單位提出形象月進(jìn)度表,工程部按照實(shí)際發(fā)生的內容審核,然后交與相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)預算書(shū)的編制,完成月進(jìn)度款審批表。但由于施工方的完成節點(diǎn)不是完整的段,預算人員無(wú)法利用以前編制的預算書(shū),只能重新進(jìn)行工程量計算,房地產(chǎn)涉及的施工單位很多,施工內容也非常多,這部分工作占用了預算員的大量工作時(shí)間與精力。另外,由于每月發(fā)生的工作量,財務(wù)部也不能事先有個(gè)預判,對資金的準備不能做到合理到位,不利于公司總部對現金流進(jìn)行合理分配。
　　3.2 簽證,歸檔簡(jiǎn)單,總量失控,無(wú)法預判
　　一般來(lái)講,房地產(chǎn)項目的變更簽證會(huì )比較多,原因多種多樣。設計圖紙不完善、市場(chǎng)的變更、客戶(hù)群意見(jiàn)的反饋、現場(chǎng)施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現場(chǎng)認可,各部門(mén)簽字歸檔,結算時(shí)計算匯總。這樣的流程往往會(huì )造成施工現場(chǎng)不合理簽證非常多,公司高層只有在結算時(shí)才知道簽證到底花去了多少錢(qián),常會(huì )出現嚴重超預算的情況,總部更無(wú)法對工程造價(jià)有個(gè)提前的預判,往往也就無(wú)法對工程造價(jià)進(jìn)行合理的控制了。
　　3.3 材料認價(jià),重復認價(jià),工作繁雜,效果甚微
　　材料認價(jià)流程一般為施工單位提出材料認價(jià)單,工程部確認品牌規格型號、物資部進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià),預算部確認價(jià)格,相關(guān)部門(mén)審核簽認�？瓷先ズ芡晟频牧鞒虨槭裁从新闊�?房地產(chǎn)項目一般有多家施工單位在現場(chǎng)進(jìn)行相似項目施工,為盡可能少地承擔了價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險,施工單位并不是將合同中所有可能用到的材料價(jià)格一次性進(jìn)行認價(jià),而是隨著(zhù)施工過(guò)程逐步提出。當進(jìn)行到該項工序,才對將要發(fā)生的材料提出材料認價(jià)單。而每家施工單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間不同,使用材料的時(shí)間也不同,市場(chǎng)價(jià)格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價(jià)不同,認價(jià)也不同。這對物資部的詢(xún)價(jià),預算部的核價(jià)都帶來(lái)了大量重復勞動(dòng)。2008年鋼材等材料價(jià)格變動(dòng)很大,房地產(chǎn)商更多地承擔了價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險。
　　
　　4解決方法淺探
　　
　　造價(jià)管理的最根本目的是對工程造價(jià)進(jìn)行控制,所以造價(jià)管理人員應將最主要精力放在成本預測、成本控制上而不應在一些細枝末節上下功夫。
　　4.1 成本預測
　　成本預測應包括項目成本測算及現金流預測,重點(diǎn)在現金流預測,所以不應簡(jiǎn)單地按圖紙算出工程預算就算是成本預測了,那樣的預測只能給決策人員提供一個(gè)項目投資比采用指標概算更準確的決策支持,不能讓管理人員對成本控制有實(shí)際指導意義�，F金流預測結果準確與否,決定企業(yè)決策層能否制定出更合理的資金使用計劃。
　　可如何做出準確的現金流計劃?我個(gè)人認為還得從兩方面入手:一方面是做好施工圖預算,即項目成本測算,翔實(shí)的預測成本數據能對現金流計劃提供有力的支持;另一方面是制度的變革,當然還需要各部門(mén)配合。制度變革體現在進(jìn)度款支付方式的改變,傳統的進(jìn)度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象進(jìn)度進(jìn)行支付,現要改成按工程節點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)度款支付。按節點(diǎn)支付工程款,我們要求預算人員的成本測算按節點(diǎn)進(jìn)行計算,只要施工單位完成到該節點(diǎn),由工程部驗收簽認后,真接按節點(diǎn)的工程預算額約定比例支付,工程完工后再結算。
　　這樣做及設置節點(diǎn)有幾個(gè)好處,既不必擔心施工單位故意拖延工程進(jìn)度,他只有完成節點(diǎn)才能拿到工程款,他比我們更關(guān)心進(jìn)度;同時(shí)造價(jià)工程師也不必再做這些繁瑣而無(wú)意義的勞動(dòng),可以節省更多精力做造價(jià)管理工作;而對公司管理層而言,對工程款支付也會(huì )心中有數。設定節點(diǎn)原則,一是時(shí)間要求:原則是不能太長(cháng),施工單位太久拿不到工程款,會(huì )影響實(shí)施效果;也不能太短,這樣工程款支付過(guò)于頻繁,對房地產(chǎn)公司也不利,一般應設置成接近于月進(jìn)度款支付時(shí)間點(diǎn),這樣開(kāi)發(fā)商及施工方都能接受;二是內容要求:節點(diǎn)設置要求應清晰明了,便于確認。節點(diǎn)猶如里程碑,如采用基礎結構完工,結構封頂等等,無(wú)論是誰(shuí),都能很直觀(guān)地知道進(jìn)度款將要支付的大致時(shí)間及進(jìn)度款數量,很方便領(lǐng)導層進(jìn)行現金流分配。
　　在設置好工程節點(diǎn),并按節點(diǎn)完善施工圖預算,改變進(jìn)度款的支付方式這些工作做好后,還不能開(kāi)形成可視化的圖表。對管理層而言也不能對現金流進(jìn)行很好的預測,因為不知道每個(gè)節點(diǎn)大概什么時(shí)候完成,以及在某一時(shí)間點(diǎn)上有多少工程完成節點(diǎn),這需要配合。主要是要求工程部提供按節點(diǎn)制作的時(shí)標網(wǎng)絡(luò )計劃圖,這樣就可以很好地與預算部做的節點(diǎn)施工圖預算銜接上。只有將資金支付計劃置于時(shí)標網(wǎng)絡(luò )圖上,決策層一目了然就能看到現金流的使用情況,這樣才能算是可視化的造價(jià)管理。
　　4.2成本控制
　　這里講的成本控制主要是關(guān)于施工過(guò)程中的成本控制,因為這一部分的持續時(shí)間比較長(cháng),管理也比較復雜,管理不善對工程的影響也很大,如何對施工過(guò)程中的成本進(jìn)行控制?還應從兩方面進(jìn)行描述:一方面是講對變更簽證的管理,一方面是對材料認價(jià)的管理。
　　在上文中提到在納帕地產(chǎn)預算部沒(méi)能很完善地處理好這些問(wèn)題,顯得有些被動(dòng)。談到對變更簽證的管理,好多公司的預算部門(mén)都是對現場(chǎng)發(fā)生的情況只是做一個(gè)記錄,因為變更不變更,需不需要簽證都是工程部的事情,好像與預算部沒(méi)太大關(guān)系,只要確認其確實(shí)存在并將發(fā)生的金額在竣工結算時(shí)匯總到結算書(shū)中就行了。預算部如想最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊。因此,當每份簽證單發(fā)生后,由相關(guān)預算員做好簽證金額計算并對同一項目進(jìn)行累計。如累計額超過(guò)一數額,則預算部上報公司管理層,由管理層招集工程部,設計部、預算部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行討論�？词欠袷窃O計上出了問(wèn)題,是否要重新設計,還是工程部管理上出了問(wèn)題,或是現場(chǎng)情況特殊。通過(guò)更改設計或改善現場(chǎng)管理使得簽證費用可控,而不是讓簽證管理流于形式。
　　另一部分是關(guān)于材料認價(jià)的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以對材料認價(jià)的管理應放到招投標環(huán)節中去。如何在招投標環(huán)節對合同中所涉及的主要材料進(jìn)行管理,涉及到多部門(mén)配合及合同文本的重新設計,如它要求設計部門(mén)在圖紙出來(lái)后同時(shí)列出工程主要材料規格、型號等技術(shù)要求,工程部根據工程實(shí)際情況確定品牌,并將之附入招標文件中讓施工單位在同一技術(shù)要求及品牌下對各材料分別認價(jià)。同時(shí),材料部進(jìn)行詢(xún)價(jià),其結果用于與最終中標單位各種主要材料價(jià)格簽認,這樣主動(dòng)權在業(yè)主方,如在施工過(guò)程中認價(jià),價(jià)格如對施工單位不太有利他就會(huì )拖延或不簽認,這樣會(huì )造成認價(jià)難度有時(shí)還會(huì )影響整個(gè)工程的施工進(jìn)度,主動(dòng)權在施工單位。
　　
　　5造價(jià)工程師職能管理
　　
　　從造價(jià)管理的角度來(lái)看,造價(jià)工程師最重要職能是配合管理人員對工程造價(jià)進(jìn)行控制,還是從進(jìn)度款、材料認價(jià)、工程變更簽證三方面進(jìn)行描述。
　　5.1進(jìn)度款
　　進(jìn)度款支付如要達到造價(jià)控制的目的,這就要造價(jià)人員能按與工程部協(xié)調的各個(gè)施工節點(diǎn)并做好節點(diǎn)概算,不必要求精確。因在施工前的時(shí)間會(huì )很短,既要確定施工節點(diǎn),又要將各結點(diǎn)的工程造價(jià)計算出來(lái),工作量不小。為給造價(jià)人員合理的時(shí)間分配,不必將整個(gè)工程的施工節點(diǎn)預算造價(jià)計算出來(lái)。此間,工作重點(diǎn)是在節點(diǎn)的合理設定,并完成時(shí)標網(wǎng)絡(luò )圖,匹配好節點(diǎn)概算后,決策人員對現金流就有了感性的認識。隨著(zhù)招投標進(jìn)行,在每項目合同簽定后,造價(jià)人員只須根據中標單位投標文件中確認的進(jìn)度計劃重新規劃節點(diǎn)時(shí)間點(diǎn),并將合同中商定的每個(gè)節點(diǎn)的合同金額標注在時(shí)標網(wǎng)絡(luò )圖上,替換掉以前的節點(diǎn)概算內容,這樣工程款的實(shí)際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進(jìn)度提前或推后,這時(shí)要求工程部在施工單位每完成一節點(diǎn)時(shí)就調整一次時(shí)標網(wǎng)絡(luò )計劃,使得后續的節點(diǎn)進(jìn)度相對準確,決策層就能一目了然下一期的現金流計劃。造價(jià)人員結合合同,按工程部節點(diǎn)核定單,直接填寫(xiě)進(jìn)度款報審表就完成進(jìn)度款審核的內容了,簡(jiǎn)單、易操作。
　　5.2簽證
　　為保證與簽證管理步調一致,這就要求造價(jià)人員做好基礎工作,不單單是現場(chǎng)確認簽字就完事了。要求每一份變更簽證下來(lái)后,即刻完成工程變理費用單,對同一工程項目進(jìn)行累計,達到一限額時(shí)(由造價(jià)管理人員定,如假定為5 000元),做好分析表,上報上層管理人員。由管理人員根據具體情況召開(kāi)各相關(guān)部門(mén)碰頭會(huì ),決定修改設計或重新組織現場(chǎng)管理等。
　　5.3材料認價(jià)
　　如要達到上文中描述的材料管理要求的話(huà),造價(jià)人員要多做部門(mén)間聯(lián)系紐帶作用。材料認價(jià)的工作涉及多部門(mén),如公司管理層將材料核價(jià)權交給造價(jià)部門(mén),由造價(jià)人員敦促設計部門(mén)在圖紙出來(lái)時(shí),相應提出工程所需主要材料的技術(shù)要求,規格型號,由工程部根據現場(chǎng)及公司相關(guān)要求提出材料的品質(zhì)要求、品牌并放入到招標文件中,同時(shí)由物資部進(jìn)行市場(chǎng)詢(xún)價(jià)。造價(jià)人員要在這三部門(mén)間多穿插溝通,取得物資部門(mén)詢(xún)價(jià)資料后,交由招投標負責人與投標單位進(jìn)行主要材料價(jià)格談判核定。
　　
　　6結論與總結
　　
　　近幾年房地產(chǎn)業(yè)的篷勃發(fā)展,全國涌現了大量的房地產(chǎn)商及造價(jià)管理從業(yè)人員,造價(jià)管理涉及的范圍很大。我參照施工過(guò)程中影響造價(jià)最大的三個(gè)方面對房地產(chǎn)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理進(jìn)行論述,希望能給同行們起到些啟發(fā),將文中有益的部分運用到工作實(shí)踐中去,讓房地產(chǎn)造價(jià)變得更易于管理。
　　在多年運營(yíng)過(guò)程中,各地產(chǎn)商都已形成一套相對完整的造價(jià)管理體系,盡管會(huì )有相對不完善的地方,但大家都已習慣并認可了這種制度。如要完成房地產(chǎn)造價(jià)管理體系方面的改變,則需從管理層面及制度上進(jìn)行改進(jìn),這會(huì )增加一些部門(mén)額外工作量。變革涉及的相關(guān)方如不積級配合,就會(huì )對整個(gè)造價(jià)管理效果造成非常大的影響,甚至會(huì )使造價(jià)管理變革流于形式。所以要實(shí)現目標,需要公司決策層的挺力支持,進(jìn)行一系列從上而下的變革,并形成一套造價(jià)管理制度,約束項目相關(guān)方之間能形成密切的配合,這樣才能實(shí)現房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能有效管理。

【房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)項目造價(jià)全程管理淺析03-27

房地產(chǎn)項目工程造價(jià)的控制與管理03-07

淺談水利工程的造價(jià)管理03-06

論工程造價(jià)管理和控制03-18

造價(jià)管理下的建筑工程論文11-30

淺析建筑工程造價(jià)管理03-07

淺談土木工程管理與造價(jià)12-11

淺談工程造價(jià)管理的審計與監督03-17

工程造價(jià)管理論文07-01