經(jīng)濟適用房建設的本錢(qián)分析

幾年來(lái)，油田按照國家住房制度改革的要求，同一進(jìn)行了經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設，在油田范圍內建成了一大批經(jīng)濟適用房，以本錢(qián)價(jià)向職工出售，基本解決了城鎮中低收進(jìn)職工家庭的住房題目，大大緩解了商品房的高價(jià)格供給與低收進(jìn)居民之間的矛盾。但近年來(lái)，經(jīng)濟適用房建設本錢(qián)逐年攀升，如何搞好造價(jià)控制，降低建造本錢(qián)，確保住房建設資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個(gè)課題。本文就經(jīng)濟適用房建設本錢(qián)談一些看法，供各位同仁參考�！　�一、油田經(jīng)濟適用房的發(fā)展及現狀　　油田經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設始自98年下半年。建設初期，為了解決無(wú)房職工的住房題目，實(shí)施了各種優(yōu)惠政策和福利制度，以較低的價(jià)格出售給住戶(hù)居民，銷(xiāo)售勢頭良好。2001年，油田進(jìn)行了經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)機制和模式的改革，主要涉及以下兩個(gè)方面：一是開(kāi)發(fā)主體：設立了經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)中心，全面負責經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設；二是資金來(lái)源：投資的主體由單位變?yōu)槁毠�個(gè)人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經(jīng)濟適用住房的本錢(qián)售價(jià)做了同一規定，“在局自由土地上開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟適用房建設本錢(qián)主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費、工程的堪察設計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”　　據初步測算分析，油田2001年第一批經(jīng)濟適用房均勻工程造價(jià)達到了1200元/平方米，高于治理局規定的1050元/平方米控制價(jià)格的；2003年，多層經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售價(jià)格已達1480元/平方米，逐步接近當地的商品住房。所以假如加強造價(jià)的治理控制，為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)建設工作的難點(diǎn)�！　�二、油田經(jīng)濟適用房造價(jià)剖析　　油田經(jīng)濟適用房工程造價(jià)偏高，接近地方商品的建設本錢(qián)，有其客觀(guān)方面的原因，這主要體現在小區的規劃、配套以及建設標準方面等幾個(gè)方面，主要情況如下：——規劃布局。通過(guò)與地方有規模的住宅小區比較，其房屋及配套設施布局非常緊湊，小區容積率高，一般為0.9－2.0.據不完全統計，油田2001年開(kāi)發(fā)建設的幾個(gè)區域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經(jīng)濟效益的角度出發(fā)，容積率小，建筑密度小，小區的綠化、硬化面積增大，其他相應的基礎設施配套工作量也增大。配套工程造價(jià)進(jìn)步，拉動(dòng)了住宅造價(jià)的上升�！　　�—樓型和房型。油田經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)建設工作起步較晚，有關(guān)政策還不答應開(kāi)放房型，只能按規定開(kāi)發(fā)建設60、70、80三種房型，建房面積一般為70－105平方米左右，且為了解決無(wú)房戶(hù)題目，還需要建設大量的60型住宅；而地方開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房屋面積一般為80－140，有的達到或超過(guò)200平方米。按照小區的規劃，油田在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區還有四層的住宅。所以較地方的大戶(hù)型和三單元五層結構的經(jīng)濟房型，在同樣建設標準的情況下，小戶(hù)型、小單元、低樓層的房型結構是很不經(jīng)濟的�！　　�—區域因素。首先偏遠區域價(jià)格拉動(dòng)了整體均勻價(jià)格的上升。由于油田住宅建設區域分散，特別是部分偏遠區域，地質(zhì)條件差，地基的處理代價(jià)大；因地域偏遠，材料價(jià)格高。因此，同等型號住宅造價(jià)，偏遠區域要高出中心地帶5個(gè)百分點(diǎn)左右。其次是油田住宅是在自有土地上開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)建設的，規劃區域存在大量的拆除改造工作量，前期三通一平所占比重大，例如油田第一批三通一平費均勻為16元/平方米的標準，要高出新區用度一半。油田經(jīng)濟適用房的建造本錢(qián)的分析價(jià)格是綜合全局不同地區的均勻價(jià)格，由于目前油田中心區域 可規劃建設區域少，大部分經(jīng)濟適用房分布在外圍區域，因此整體的均勻價(jià)格是偏高的�！　　�—其他因素。為進(jìn)步住房的使用功能，避免房屋二次裝修引起的不必要浪費，油田的經(jīng)濟適用房在室內的裝修標準上力爭一次到位，如進(jìn)戶(hù)防盜門(mén)、室內門(mén)、衛生潔具及墻地磚等，都是為進(jìn)一步滿(mǎn)足用戶(hù)使用要求的中檔以上裝修標準，固然造價(jià)進(jìn)步了，但對住戶(hù)今后的裝修還是節約了大量資金，不但進(jìn)步了房屋的居住質(zhì)量，還為住戶(hù)解決了很多的麻煩。另外油田大部分住宅小區毗鄰人口稠密的地方鄉鎮，工農關(guān)系復雜，影響了工程的進(jìn)度和質(zhì)量，增加了建設本錢(qián)的負擔。再是油田住宅的地下室是不計面積出售給住戶(hù)的，相對地方出售地下室和閣樓，油田即是多出一部分投資。三、搞好經(jīng)濟適用房造價(jià)控制的幾點(diǎn)設想　　經(jīng)濟適用房的建設是一項中長(cháng)期的政策，偏高的工程造價(jià)，將產(chǎn)生一系列負面效應，導致小區功能不能得到全面的開(kāi)發(fā)，必然會(huì )影響到職工的親身利益。今后，工程造價(jià)控制有待加強，讓有限的資金發(fā)揮最大的使用效益。為此結合油田經(jīng)濟適用房建設的實(shí)際，提出工程造價(jià)控制的幾點(diǎn)想法�！　�1、逐步建立科學(xué)的工程造價(jià)分析系統，為設計階段工程造價(jià)治理提供正確的相關(guān)依據和標準。任何事情都有一定的規律，把握好了相關(guān)規律，工程的造價(jià)控制就能做到有的放矢。工程造價(jià)治理，特別是設計階段的工程造價(jià)完全是由設計職員所采用的工藝技術(shù)，材料設備、結構形式等因素決定。在滿(mǎn)足設計任務(wù)書(shū)要求的條件下，采用不同的工藝技術(shù)、材料設備、結構形式會(huì )有不同的工程造價(jià)，其差額有時(shí)還會(huì )很大，可見(jiàn)設計階段的工程造價(jià)控制大有潛力可挖。建立一套比較科學(xué)的、客觀(guān)的工程造價(jià)分析系統是很有必要的�！　�2、搞好規劃設計，公道確定工程造價(jià)控制目標。造價(jià)控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設計階段，對于我局經(jīng)濟適用房的建設來(lái)說(shuō)，主要是做好前期的規劃和單體設計。結合油田自身特點(diǎn)，規劃設計在兼顧社會(huì )效益和環(huán)境效益的同時(shí)，突出經(jīng)濟效益這個(gè)中心，重點(diǎn)做好建筑密度、容積率、綠化率等指標的公道控制，最大限度發(fā)揮資金的使用效益。大力推廣限額設計，進(jìn)步設計概預算的精確度，并作為施工圖預算和施工實(shí)施階段的控制目標。在造價(jià)的實(shí)施治理過(guò)程中，除特殊情況外，設計及施工職員不能隨意改變設計內容，進(jìn)步設計標準，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不公道變更，保證總投資限額不被突破。從而能夠做好經(jīng)濟適用房造價(jià)的事前控制和主動(dòng)控制�！　�3、加大招投標力度，有效控制工程造價(jià)。招投標承包制已在全國普遍推廣，并在降低工程造價(jià)、縮短工期、進(jìn)步建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標的實(shí)施，使工程建設投資得到了有效地控制，主要體現在三個(gè)方面。一是設計的招投標，通過(guò)對多種設計方案比較和優(yōu)選，使小區規劃布局更加公道，結構更加先進(jìn)，造價(jià)更加低廉。二是建設工程的招投標。把真正有技術(shù)氣力、質(zhì)量意識比較強、素質(zhì)比較好的施工單位，并且有相當的工程建設經(jīng)驗的單位招標進(jìn)來(lái)，是建設高質(zhì)量住房的保障。三是建材招投標。發(fā)揮建材的規模采購上風(fēng)，以招投標的形式擇優(yōu)選擇規模大、質(zhì)量高的材料生產(chǎn)廠(chǎng)家，不但確保了駐扎建設原材料質(zhì)量，而且通過(guò)規模效應，達到了進(jìn)一步降低材料價(jià)格的目的�！　�4、進(jìn)步概預算的編制質(zhì)量，搞好結算把關(guān)工作。編制工程概預算是技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟性很強的工作，應該使有限的建設資金得到充分利用，有效的控制投資。為此，概預算編制職員應深進(jìn)現場(chǎng)，搜集第一手資料，搞好調查研究，把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解最新的施工技術(shù)，熟悉施工現場(chǎng)的現狀，使自己所做的估算、概算和預算貼近實(shí)際。同時(shí)，還需要工程經(jīng)濟職員與專(zhuān)業(yè)設計職員密切合作，避免漏項、缺項，進(jìn)步概預算的編制質(zhì)量，不能機械地按圖算量，按定額套價(jià)，而應及時(shí)地對工程造價(jià)進(jìn)行分析對比，反饋造價(jià)信息，能動(dòng)地影響設計，以保證有效地控制工程造價(jià)。工程竣工結算是如實(shí)反映建設項目的產(chǎn)品價(jià)格，也是工程造價(jià)治理的終點(diǎn)站。根據工程建設各階段的動(dòng)態(tài)因素，確定設計變更和各種市場(chǎng)變化引起的造價(jià)變更與調整，公道正確地確定建設項目地總造價(jià)�！　�5、走市場(chǎng)開(kāi)發(fā)路子，以贏(yíng)補缺降低造價(jià)。由于建房體制的原因，在住宅小區的整體開(kāi)發(fā)建設上只能局限于組織住宅部分開(kāi)發(fā)建設，而對貿易用房部分只能委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施開(kāi)發(fā)建設，這就即是將利潤無(wú)償地讓利給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。所以隨著(zhù)經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)建設體制地改革，必然走市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設的路子，充分發(fā)揮市場(chǎng)的杠桿作用，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對路的新房型，大力發(fā)展貿易用房的開(kāi)發(fā)建設，通過(guò)貿易用房的盈利彌補小區建設資金的不足，從而達到整體降低工程造價(jià)的目的。

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