不同財稅處理比較

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將其自行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)租賃時(shí)，一般有兩種處理：一是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)核算。從會(huì )計角度講，兩種處理方法都不會(huì )對年度會(huì )計利潤產(chǎn)生。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應納稅所得額卻有不同的影響�！　±�如，甲公司為一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2005年1月1日，其開(kāi)發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價(jià)值1500萬(wàn)元，甲公司將該房產(chǎn)出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬(wàn)元。當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為2500萬(wàn)元。租期屆滿(mǎn)，甲企業(yè)以3000萬(wàn)元的價(jià)格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為33%（不考慮房產(chǎn)殘值、營(yíng)業(yè)稅金及附加）。（注：國稅發(fā)[2006]31號文規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的行為應視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實(shí)際取得利益權利時(shí)確認收入（或利潤）的實(shí)現；開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)的，可按稅收規定扣除折舊費用，未轉作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。）　　一、 轉為出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算　　1.出租期間會(huì )計利潤　　租金收入： 360萬(wàn)元；　　攤銷(xiāo)成本： 1500÷20×3=225萬(wàn)元；　　會(huì )計利潤： 360－225=135萬(wàn)元。　　2.出租期間應納稅所得額　　根據稅法規定，用于出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未轉作固定資產(chǎn)核算，其攤銷(xiāo)的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷(xiāo)的折舊225萬(wàn)元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬(wàn)元，應交所得稅為118.8萬(wàn)元（360×33%）。　　3.租期屆滿(mǎn)時(shí)出售　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結轉銷(xiāo)售收入3000萬(wàn)元，賬面成本余值為1275萬(wàn)元（1500－225），會(huì )計利潤為1725萬(wàn)元（3000-1275），已攤銷(xiāo)折舊225萬(wàn)元此時(shí)可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1500萬(wàn)元，應交所得稅為495萬(wàn)元�！　�從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計為613.8萬(wàn)元（118.8＋495）。　　二、轉作固定資產(chǎn)核算　　1.出租期間利潤　　同上。　　2.出租期間應納稅所得額　　根據規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)應視同銷(xiāo)售確認收入實(shí)現，繳納企業(yè)所得稅；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)后可按稅收規定扣除折舊費用�！　￠_(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)時(shí)的公允價(jià)值應以當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，因此出租期間應調增應納稅所得額1000萬(wàn)元（2500－1500）。因開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已轉為固定資產(chǎn)，按稅法規定，其計稅成本為2500萬(wàn)元，增加的計稅成本1000萬(wàn)元中屬于出租期間的折舊費用150萬(wàn)元（1000÷20×3）應調減應納稅所得額�！　�應納稅所得額：135＋1000－150＝985萬(wàn)元；　　應交所得稅： 985×33%＝325.05萬(wàn)元。　　3.租期屆滿(mǎn)時(shí)出售　　甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時(shí)結轉銷(xiāo)售收入3000萬(wàn)元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1275萬(wàn)元（1500－225），因此，會(huì )計利潤為1725萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉為固定資產(chǎn)時(shí)增加的計稅成本余值850萬(wàn)元（1000-150）應調減當年應納稅所得額�！　∫虼�，應納稅所得額為1725－850=875萬(wàn)元，應交所得稅為875×33%=288.75萬(wàn)元�！　�從上可看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)從出租至出售應交所得稅總計也為613.8萬(wàn)元（325.05＋288.75）�！　⊥ㄟ^(guò)比較，采用不同的會(huì )計處理，不會(huì )會(huì )計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現金流量來(lái)看，采用第一種會(huì )計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

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