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養老地產(chǎn)：保險與房企的雙生共贏(yíng)成趨勢
銀行與地產(chǎn)企業(yè)“牽手”，早已屢見(jiàn)不鮮。然而保險與地產(chǎn)這兩個(gè)并無(wú)太多牽涉的行業(yè)，近日卻頻頻聯(lián)手。
恒大集團與中國人民保險集團近日在北京簽署了戰略合作協(xié)議，雙方約定將在各自的行業(yè)優(yōu)勢資源基礎上，開(kāi)展多層次的戰略合作。
在恒大與人保所開(kāi)展的戰略合作之前，保險企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手就已悄然興起。4月1日，地產(chǎn)企業(yè)碧桂園宣布以2.816港元/股的價(jià)格向中國平安發(fā)售22.362億股新股份，繼而中國平安順勢成為其第二大股東。更早之前，安邦保險入股萬(wàn)科成為第四大股東，安邦保險與生命人壽更成為金地集團和金融街的第一和第二大股東。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷，保險業(yè)卻勢頭正旺。此時(shí)聯(lián)手，雙方意圖為何?
吃定“養老地產(chǎn)”這塊蛋糕
此次恒大與人保聯(lián)手，約定在商業(yè)保險、養老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面利用自身優(yōu)勢資源開(kāi)展合作。盡管還未公開(kāi)兩方合作的具體細節，但在易居中國執行總裁丁祖昱看來(lái)，雙方合作最關(guān)鍵的部分是養老地產(chǎn)，“目前各類(lèi)保險公司介入養老地產(chǎn)已是大勢所趨，相信恒大遍布全國的恒大城或恒大文旅城模式，會(huì )成為雙方未來(lái)養老地產(chǎn)合作的切入點(diǎn)”。
隨著(zhù)我國老齡化進(jìn)程的不斷加快，養老地產(chǎn)發(fā)展前景毋庸置疑。養老地產(chǎn)巨大的市場(chǎng)前景，已經(jīng)吸引很多企業(yè)開(kāi)始涉足養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)自然是養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的核心企業(yè)，同時(shí)保險公司、專(zhuān)業(yè)養老機構、各類(lèi)基金等都加入操作或醞釀養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運營(yíng)。
保險公司在養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目上表現尤為突出，先是去年太平人壽提出在全國范圍內打造“梧桐之家”頤養社區，隨后，新華保險董事長(cháng)康典也對外披露，已有兩個(gè)養老項目正在建設當中，泰康人壽更是早在2009年就已拿到首家養老社區項目經(jīng)營(yíng)牌照。
經(jīng)濟學(xué)家宋清輝在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)認為，保險企業(yè)與房企聯(lián)姻似乎已成為行業(yè)新趨勢，除了房地產(chǎn)行業(yè)自身較高的投資收益所帶來(lái)的吸引力以外，開(kāi)發(fā)更為全面的地產(chǎn)商業(yè)形式更是雙方合作的重要原因。“隨著(zhù)人口老齡化社會(huì )的到來(lái)，雙方在養老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)上進(jìn)行深度合作，例如結合房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在旅游、教育、健康等領(lǐng)域開(kāi)展合作”。
房地產(chǎn)獲“輸血”
房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷使大批房產(chǎn)企業(yè)不斷思索如何更廣泛的擴展業(yè)務(wù)，實(shí)現產(chǎn)業(yè)的多元化。以恒大為例，近年來(lái)恒大不遺余力的拓寬業(yè)務(wù)層面，目前已經(jīng)涉獵健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也拓展到礦泉水、糧油、乳業(yè)、奶粉等快消業(yè)務(wù)。萬(wàn)達更是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)生水起的基礎上，拓展到文化、休閑旅游以及互聯(lián)網(wǎng)等各類(lèi)產(chǎn)業(yè)。
養老地產(chǎn)自身的巨大商業(yè)潛力使得房地產(chǎn)商在此領(lǐng)域躍躍欲試，同時(shí)有業(yè)內人士對記者表示，養老地產(chǎn)項目也正符合未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向更為精細化專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展趨勢。
宋清輝指出：“就房地產(chǎn)企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)而言，現在房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，未雨綢繆提前介入尚未成氣候的養老地產(chǎn)領(lǐng)域，待養老地產(chǎn)體系成熟之后，‘利潤爆點(diǎn)’也就接踵而至。”
毋庸置疑，業(yè)務(wù)的推廣背后需要大量的資金支持，資料顯示，截至2014年底，恒大負債總額相比上一年度增加了34.7%至3621億元，凈資產(chǎn)負債率達85.9%，尋求更多融資渠道和吸引更多資本加入已是眾多地產(chǎn)商所需面臨的問(wèn)題。
“隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性、資本屬性將得到進(jìn)一步的體現，金融企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)合作將成為趨勢。”中投顧問(wèn)產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)。
而險資的大量涌入正是為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”，扈志亮認為：“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，一來(lái)可以獲取保險企業(yè)來(lái)自資金方面的支持，二來(lái)又可以獲取一定的客戶(hù)群體，有利于地產(chǎn)企業(yè)加快發(fā)展，緩解資金鏈壓力。”
險企獲業(yè)務(wù)優(yōu)勢
房地產(chǎn)行業(yè)獲得“輸血”，險企方面自然也有利可圖。
保險機構投身地產(chǎn)行業(yè)首先與其自身資金配置特點(diǎn)不無(wú)關(guān)系，險資只有通過(guò)發(fā)展長(cháng)期持有且收益均衡穩定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)才能有效抵御經(jīng)濟周期和資本市場(chǎng)波動(dòng)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險。扈志亮指出：“保險企業(yè)與地產(chǎn)公司合作，一來(lái)保險企業(yè)擁有大量資金，需要尋找投資標的，而國內房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有較大發(fā)展空間，投資房地產(chǎn)不僅能夠保障一定的收益率、回報率，而且具有資產(chǎn)保值升值的作用，與保險資金的長(cháng)周期也較為匹配。”
養老地產(chǎn)作為一種剛性需求，同時(shí)又與資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低，投資回收期長(cháng)且收益均衡穩定，因而投資養老地產(chǎn)可以較大程度地規避資本市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險，以保證保險企業(yè)的資產(chǎn)收益。
同時(shí)險資加入養老地產(chǎn)項目又是在為自身業(yè)務(wù)拓展提供平臺和保障，和君集團合伙人王志剛對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)：“保險企業(yè)參與醫療，包括投資醫院，以及養老產(chǎn)業(yè)，它最核心的是使保險產(chǎn)品在實(shí)體養老市場(chǎng)中的得到一些反應。保險公司售出一個(gè)長(cháng)期的保險，未來(lái)就可以獲得養老社區的權利，從而用這種權利來(lái)支撐養老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”
探索中前進(jìn)
盡管養老地產(chǎn)商機無(wú)限，但發(fā)展之路依然艱辛。“最大的阻礙來(lái)自于政策方面，雖然已有不少房企險企紛紛涉水養老地產(chǎn)，但是政府的相關(guān)鼓勵性政策缺失，政策壁壘也成為企業(yè)和資本進(jìn)入養老地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙。”宋清輝表示。
養老地產(chǎn)的基礎是土地，但土地的獲得仍然面臨難題，對于養老地產(chǎn)的土地規劃尚無(wú)明確的政策。最近發(fā)布的《關(guān)于保險資金投資股權和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》里強調“防止以養老項目名義建設和銷(xiāo)售商品房”，養老地產(chǎn)是把“家庭養老”由分散居住變?yōu)榧芯幼�，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的規劃、設計與服務(wù)來(lái)作為吸引力。然而這是以盈利為目標的，因此從何種途徑獲得土地早已成為建設養老地產(chǎn)項目的企業(yè)所需面臨的難題。
扈志亮也指出：“養老配套設施完善難，不少醫療資源掌握在政府手中，難以順利配套等。”因此如何完善醫療服務(wù)體系也是企業(yè)所需考量的問(wèn)題。
從企業(yè)自身出發(fā)，建設養老地產(chǎn)依然存在一些短板，王志剛指出：“養老地產(chǎn)的建設需要考慮幾個(gè)因素，包括位置因素、環(huán)境因素還有配套因素，然而現在保險企業(yè)在選擇這些方面，對本身的規律性選擇是不太夠的。”
“現階段很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目時(shí)，從客戶(hù)本身考慮的還不夠，包括客戶(hù)真正需要什么，老年人到底想要什么，怎樣從客戶(hù)的角度考慮設計的合理性這是需要改善的問(wèn)題。”王志剛說(shuō)。
在養老地產(chǎn)的前期投入與資金回報來(lái)說(shuō)，扈志亮認為：“發(fā)展養老地產(chǎn)，前期投入額度大、投資回報周期長(cháng)，對房企資金實(shí)力要求較高，尤其是當前養老政策不完善，房企養老地產(chǎn)項目依然面臨拿地成本高。”王志剛也指出：“養老產(chǎn)業(yè)盈利周期比較長(cháng)。投資一個(gè)養老地產(chǎn)，人可以住進(jìn)來(lái)，但怎樣收費還有待于探索。”因此養老地產(chǎn)作為一個(gè)新生的事物，其有效的盈利模式尚在探索中，然而國內現階段大多養老地產(chǎn)依然是面上工程，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的深入。對于盈利回報依然需要考量。
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