房貸新政傳遞出哪些信號?對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何?
房貸新政傳遞出哪些信號
新的房貸政策日前出爐：二套房個(gè)貸首付比例由原先的不低于60%調整為不低于40%;公積金貸款購首套房最低首付款比例統一調整為20%;個(gè)人轉賣(mài)普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年調整為2年。隨著(zhù)中國經(jīng)濟步入新常態(tài)，房貸新政傳遞出哪些信號?對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何?
擴大消費滿(mǎn)足改善性需求
隨著(zhù)收入增長(cháng)、人口增加以及人口流動(dòng)的頻繁，居民不僅有購房需求，同時(shí)也存在著(zhù)將住房賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小換大的改善性需求。
在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲看來(lái)，房貸新政是對今年《政府工作報告》中“讓消費潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的強勁動(dòng)力”“穩定住房消費”等精神的具體落實(shí)，目的就是通過(guò)滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求來(lái)提升居民消費。而在這個(gè)過(guò)程中，必將釋放出極大的消費潛力。
經(jīng)過(guò)近幾年的綜合調控，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了許多積極變化，絕大多數的城市投資性和投機性購房需求逐漸退出市場(chǎng)，房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭得到有效遏制，市場(chǎng)逐漸回歸到平穩發(fā)展的狀態(tài)。專(zhuān)家普遍認為，房貸新政是對過(guò)去超常規樓市調控政策的常態(tài)化回歸。
“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)與過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)相比出現了很多變化，主要反映在供求關(guān)系上。”住建部政策研究中心主任秦虹分析，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系總體偏緊，部分地區過(guò)緊，導致房?jì)r(jià)總體上漲，投資和投機性需求較多。因此政府出臺了嚴格的房地產(chǎn)政策，特別是對購買(mǎi)第二套以上住房，在信貸政策和稅收政策上實(shí)行從嚴管理。
她認為，當前全國房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)入到總體偏松、部分地區過(guò)松的'格局，過(guò)去的二套房從嚴政策已經(jīng)意義不大，相當一部分購買(mǎi)二套房的消費者是為了滿(mǎn)足改善性購房需求。“在這種情況下，政府將個(gè)人購房的稅收政策和信貸政策回歸到常態(tài)化管理，有利于自住和改善性住房需求的實(shí)現，特別是在當前保持宏觀(guān)經(jīng)濟穩定的情況下，此政策對支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有很大的必要性。”秦虹指出。
房地產(chǎn)業(yè)結構轉型新變化
房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(cháng)鄧郁松的研究中得到印證。他給記者列出一組數據：“2013年，我國城鎮戶(hù)均住房為1.0套，這意味著(zhù)總體上城鎮家庭平均每戶(hù)擁有一套住房;住房自有率超過(guò)80%;35歲以上的購房者占到總數的2/3。”鄧郁松認為，數據說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是我國住房總量不足的問(wèn)題基本得到解決;二是潛在購房需求中有2/3是二次購房的改善性需求。
“新政的出臺就是要適應樓市供需的新變化，讓消費者在自住和改善性住房方面有更多的選擇權，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng )造更加公平的政策環(huán)境，更多發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。”鄧郁松指出。
此次政策出臺要求各地堅持因地施策、分類(lèi)指導，加強對銀行業(yè)金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督，有效防范風(fēng)險。鄧郁松認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了過(guò)去供大于求，房?jì)r(jià)快速上漲的階段，目前正處在供求總體平衡，局部過(guò)剩的新階段。“這意味著(zhù)相關(guān)政策規劃也要適應這一新常態(tài)，一方面，在住房需求平穩時(shí)，各地的房地產(chǎn)供應也要保持平穩，不宜動(dòng)用大規模經(jīng)濟刺激政策;另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要認清當前市場(chǎng)形勢，將房地產(chǎn)建設從提高數量轉到提升品質(zhì)上來(lái)，積極適應房地產(chǎn)業(yè)結構轉型的新變化。”他強調，在金融手段上保持政策的平穩性，例如房貸利率的優(yōu)惠幅度不宜過(guò)大，要積極防范潛在的金融風(fēng)險。
房?jì)r(jià)走勢有賴(lài)供求關(guān)系
市場(chǎng)更多關(guān)注新政出臺后房?jì)r(jià)的變化以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。
任興洲認為，房?jì)r(jià)依然會(huì )在不同城市呈現差異化表現，“大多數房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡甚至供大于求的城市不會(huì )出現房?jì)r(jià)明顯過(guò)快上漲，但在部分一線(xiàn)城市和二線(xiàn)核心城市，預計交易活躍度會(huì )明顯提升，樓市溢價(jià)空間縮小，不排除房?jì)r(jià)在某些地段也會(huì )適度回升。”
對于政策放寬可能會(huì )使得投資性需求回歸市場(chǎng)帶來(lái)房?jì)r(jià)暴漲的擔心，秦虹認為，目前全國的房?jì)r(jià)漲跌取決于市場(chǎng)供求關(guān)系這個(gè)基本點(diǎn)。“目前的供求關(guān)系處于總體偏松的格局，房?jì)r(jià)暴漲的可能性不大。對于購房需求旺盛的一線(xiàn)城市目前都在實(shí)施限購，即使有投資性需求想回歸市場(chǎng)，限購也對多次買(mǎi)房起到了抑制作用。而對中小城市來(lái)說(shuō)，投資性需求和新增需求較少，因此，我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展有信心。”秦虹表示。
“新政策不太可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機炒作，目前房地產(chǎn)的庫存量還很大，還處于一個(gè)去庫存的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中不會(huì )出現價(jià)格的激增。”國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院投資所研究員劉琳表示。
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