2015物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》預習試卷
一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意)
1 物業(yè)承接查驗期的檔案收集的索取對象主要是( )。
A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B. 全體業(yè)主
C. 監理單位
D. 建設單位
參考答案: D
2 對已在使用的設施設備來(lái)說(shuō)，修理周期是指( )。
A. 兩次相鄰中修之間的間隔時(shí)間
B. 從開(kāi)始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間
C. 兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間
D. 從開(kāi)始使用到第一次小修理之間的間隔時(shí)間
參考答案: C
3 《物業(yè)管理條例》規定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的( )。
A. 管理規約
B. 物業(yè)服務(wù)合同
C. 臨時(shí)管理規約
D. 前期物業(yè)服務(wù)合同
參考答案: D
二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項得0.5分)
11 物業(yè)管理招標的主體可以是( )。
A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B. 建設單位
C. 業(yè)主大會(huì )
D. 物業(yè)產(chǎn)權人
E. 專(zhuān)業(yè)管理公司
參考答案: B,C,D
12 當員工出現( )情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應對當事人予以辭退。
A. 對用人單位利益造成重大損害
B. 多次違反勞動(dòng)紀律或者用人單位規章制度
C. 嚴重失職，營(yíng)私舞弊
D. 被依法追究刑事責任
E. 在試用期間被證明不符合錄用條件
參考答案: A,C,D,E
13 下列收入中，不計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的是( )。
A. 從事代理業(yè)務(wù)取得的手續費收入
B. 代收的房租收入
C. 代收的專(zhuān)項維修資金
D. 代收的燃氣費
E. 代收的水費和電費
參考答案: B,C,D,E
14 在物業(yè)管理區域內動(dòng)火前的要求包括( )。
A. 凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動(dòng)火
B. 在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)，須由消防主管領(lǐng)導會(huì )同消防管理負責人會(huì )審，無(wú)異議才能動(dòng)火
C. 凡盛裝過(guò)油類(lèi)等易燃液體的容器、管道，未排除殘存油質(zhì)的不能動(dòng)火
D. 防火、滅火設施不落實(shí)，不能動(dòng)火
E. 施工附近難以移動(dòng)的易燃結構未采取安全防范措施的，不能動(dòng)火
參考答案: A,C,D,E
15 當物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生電梯故障時(shí)，正確的處理措施有( )。
A. 事后應檢查，并通過(guò)多種宣傳方式，使業(yè)主提高安全意識
B. 立即通知電梯專(zhuān)業(yè)人員到達現場(chǎng)救助被困者
C. 督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患
D. 消防監控室應仔細觀(guān)察電梯內情況，通過(guò)對講系統詢(xún)問(wèn)被困者并予以安慰
E. 將此次電梯事故詳細記錄備案
參考答案: B,C,D,E
4 物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中，辦理開(kāi)工的一般手續應在( )工序之后緊跟進(jìn)行。
A. 物業(yè)裝飾裝修登記
B. 簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議
C. 物業(yè)裝飾裝修申報
D. 施工
參考答案: B
5 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，應由( )負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作。
A. 物業(yè)產(chǎn)權人
B. 業(yè)主大會(huì )
C. 政府采購中心
D. 物業(yè)建設單位
參考答案: D
6 裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結時(shí)間，一般情況下不超過(guò)( )個(gè)月。
A. 9
B. 6
C. 12
D. 3
參考答案: D
7 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施承接查驗的前提條件是( )。
A. 物業(yè)產(chǎn)權單位或業(yè)主大會(huì )與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務(wù)合同
B. 物業(yè)產(chǎn)權單位或業(yè)主大會(huì )同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
C. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立了物業(yè)承接查驗小組
D. 物業(yè)產(chǎn)權單位或業(yè)主大會(huì )與原有物業(yè)管理機構完全解除了物業(yè)服務(wù)合同，并同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同
參考答案: D
8 企業(yè)根據自己經(jīng)營(yíng)的需要，主動(dòng)與員工解除勞動(dòng)契約的行為是( )。
A. 除名
B. 資遣
C. 開(kāi)除
D. 辭退
參考答案: B
9 有關(guān)專(zhuān)項維修資金的管理，下列說(shuō)法正確的是( )。
A. 在業(yè)主大會(huì )成立后，專(zhuān)項維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計劃
B. 房地產(chǎn)主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專(zhuān)項維修資金應計征營(yíng)業(yè)稅
C. 專(zhuān)項維修資金應當在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用
D. 專(zhuān)項維修資金屬全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同所有
參考答案: C
10 有關(guān)公共秩序管理服務(wù)的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A. 公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區域內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護等管理服務(wù)活動(dòng)
B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區組織重大活動(dòng)時(shí)，應及時(shí)知會(huì )轄區派出所及社區居委會(huì )，相互協(xié)調，避免發(fā)生意外事故
C. 對物業(yè)管理區域內出入及停放的車(chē)輛，宜采用出入卡證管理
D. 物業(yè)管理項目的義務(wù)消防隊可由項目的全體員工組成，也可由業(yè)主自發(fā)組成
參考答案: D
三、案例分析題(共3題，共80分)
16某小區居住的張女士，經(jīng)常在小區廣場(chǎng)上打太極拳，廣場(chǎng)周?chē)袔字甏执蟮睦蠗顦?shù)。寒冬已至，樹(shù)葉已落，枯枝清晰可見(jiàn)。突然，一陣風(fēng)刮來(lái)，枯枝紛紛墜落，來(lái)不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。張女士被小區保安人員送到醫院，診斷為：頸椎損傷。
問(wèn)題
1.物業(yè)公司對小區內老楊樹(shù)是否有管理的義務(wù)?
2.對于此案中的樹(shù)木致人受傷，物業(yè)公司是否應該承擔賠償責任?物業(yè)公司如何避免此案再次發(fā)生?
3.物業(yè)綠化管理的內容是什么?
4.物業(yè)綠化日常管理的內容有哪些? 本題共26分
參考答案:
1.物業(yè)公司對小區內老楊樹(shù)有管理的義務(wù)。物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施和場(chǎng)地等的清潔衛生、園林綠化和衛生蟲(chóng)害防治等管理服務(wù)。老楊樹(shù)屬于綠化范圍，故物業(yè)公司對小區內的老楊樹(shù)有管理的義務(wù)。
2.物業(yè)公司應承擔賠償責任。
物業(yè)公司應加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區環(huán)境整潔及安全，應及時(shí)清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進(jìn)行清掃保潔，每年要對大喬木進(jìn)行清理修剪，清除枯枝。在災害天氣來(lái)臨前還應巡視所轄物業(yè)園林樹(shù)木，防止其對業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在危害。
3.物業(yè)綠化管理的內容包括對綠化植物及園林小品等進(jìn)行養護管理、保潔、更新、修繕， 使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統的良性循環(huán)的效果。
4.物業(yè)綠化日常管理包括：澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲(chóng)害防治、綠化保潔、園林建筑及園林小品維護、綠化標志制作、園林觀(guān)賞魚(yú)喂養等。
17大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標邀請函。該大廈是一座大型智能化綜合寫(xiě)字樓，建筑面積10萬(wàn)㎡，配套設施設備完善。被邀請的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力都很強，競爭激烈。大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對這次投標工作非常重視，完成了物業(yè)服務(wù)投標書(shū)的編寫(xiě)工作，并參加了現場(chǎng)答辯。但并未中標，評委們認為該公司擬定的物業(yè)管理方案內容不全是主
要原因。
問(wèn)題
1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫(xiě)的該大廈物業(yè)管理方案應包括哪些內容?
2.如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標活動(dòng)?
3.邀請招標的特點(diǎn)是什么?
4.投標文件編寫(xiě)的注意事項有哪些?
5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標過(guò)程中，可采取的報價(jià)技巧有哪幾種? 本題共26分
參考答案:
1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫(xiě)的該大廈物業(yè)管理方案應包括的內容有：招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內容、常規物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。
2.組織投標的基本工作如下：
(1)獲取招標信息后，首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進(jìn)行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動(dòng)進(jìn)行策劃。
(2)登記并取得招標文件。
(3)準備投標文件。
(4)全部投標文件編制好以后，按招標文件要求進(jìn)行葑裝，并按時(shí)送達招標單位。
(5)接受招標方的資格審查。
(6)參加開(kāi)標、現場(chǎng)答辯和評標。
3.邀請招標的主要特點(diǎn)是招標人不使用公開(kāi)的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數量有限。
4.投標文件編寫(xiě)的注意事項有：
(1)確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。
(2)不可任意修改填寫(xiě)內容。
(3)填寫(xiě)方式規范。
(4)不得改變標書(shū)格式。若投標人認為原有招標文件規定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說(shuō)明，但不得任意修改原招標文件規定的格式。
(5)計算數字必須準確無(wú)誤。
(6)報價(jià)合理。
(7)包裝整潔美觀(guān)。
(8)做好投標文件的保密措施。
5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標過(guò)程中，可采取的報價(jià)技巧有多方案報價(jià)和保本報價(jià)兩種。
18某高層寫(xiě)字樓在國慶長(cháng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。
問(wèn)題
1.物業(yè)裝飾裝修的時(shí)間管理要求是什么?
2.結合實(shí)際談一談本案例中，物業(yè)管理員的做法是否正確?
3.在物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任有哪些?
4.物業(yè)裝飾裝修管理應重點(diǎn)檢查的項目包括哪些?
5.物業(yè)裝飾裝修中涉及的管理服務(wù)費如何約定? 本題共26分
參考答案:
1.物業(yè)裝飾裝修時(shí)間應根據各地不同的作息時(shí)間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。 裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。其中，一般裝修時(shí)間是指除節假日之外的正常時(shí)間。一般裝修時(shí)間因地域和季節的差異而有所不同;特殊裝修時(shí)間是指節假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修，應視具體情況相應縮短裝修時(shí)間;裝修期是指裝飾裝修過(guò)程的完結時(shí)間。目前國家頒布的法規雖無(wú)明確規定，但一般情況下不超過(guò)3個(gè)月。
2.本案例中，物業(yè)管理員的做法不正確。裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據不同樓盤(pán)類(lèi)型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本案例系寫(xiě)字樓項目，不像一般的住宅項目在節假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應是節假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。
3.在物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任是：物業(yè)管理單位發(fā)現裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規規定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予 警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2～3倍的罰款。
4.為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權益，物業(yè)裝飾裝修管理應重點(diǎn)檢查的項目包括：
(1)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結構。
(2)有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房間。
(3)有無(wú)擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺的磚、混凝土墻體。
(4)有無(wú)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。
(5)有無(wú)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
(6)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列行為：搭建建筑物、構筑物;改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗;拆改供暖管道和設施;拆改燃氣管道和設施;超過(guò)設計標準或者規范增加樓面荷載的;改動(dòng)衛生間、廚房間防水層的。
5.管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設置的臨時(shí)性收費項目，國家對于具體的收費標準沒(méi)有明確規定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。
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