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2016物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)預測試題
簡(jiǎn)答題
1、某物業(yè)公司負責上海市某小區的物業(yè)管理工作，該小區業(yè)主陳小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納物業(yè)服務(wù)費了。物業(yè)公司上門(mén)催繳時(shí)，陳小姐以不久前自家衛生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費。
請回答下列問(wèn)題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否恰當?說(shuō)明理由。
12.物業(yè)服務(wù)收費定價(jià)形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費用?
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本構成一般包括哪幾個(gè)部分?
2、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開(kāi)始人住，2012年5月該小區召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì )，并按照業(yè)主大會(huì )決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì )與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗收手續。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì )書(shū)面通知后，安排了該小區管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶(hù)業(yè)主發(fā)現房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱(chēng)這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。
請回答下列問(wèn)題：
16.上述16戶(hù)業(yè)主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責無(wú)償修復?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請說(shuō)明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗?
3、 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理的某小區是已經(jīng)投人使用12年的住宅區，建筑面積45萬(wàn)m2，以高層建筑為主。最近一階段業(yè)主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取一些措施。
請回答下列問(wèn)題：
15.可能產(chǎn)生上述情況的原因有哪些?
16.應采取怎樣的措施來(lái)解決這一問(wèn)題?
17.結合實(shí)際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
4、物業(yè)公司張經(jīng)理帶領(lǐng)新來(lái)的物業(yè)管理員巡視樓宇，在進(jìn)人大門(mén)時(shí)門(mén)衛向他們微笑敬禮，這時(shí)有一個(gè)人提著(zhù)大箱子往門(mén)外走，門(mén)衛很有禮貌地幫助開(kāi)門(mén)放行。巡視到2 樓，這里正在裝修，木工、瓦工和焊工都在一個(gè)房間緊張地忙碌著(zhù)，為了防止發(fā)生火災，焊工作業(yè)場(chǎng)地準備了兩個(gè)泡沫滅火器。來(lái)到3樓，管理員問(wèn)：“2樓和3樓 的滅火器的數量怎么不一樣呀?”經(jīng)理說(shuō)：“每層樓只要有滅火器就符合要求，不必都一致。”看到消火栓柜前擺放著(zhù)整齊的花盆，管理員問(wèn)：“消防柜前的物品擺 放是否有規定?”經(jīng)理說(shuō)：“沒(méi)明確規定，但是消火栓柜門(mén)必須保證開(kāi)關(guān)靈活，一旦發(fā)生火災才能很快地拿出來(lái)使用。”管理員問(wèn)：“3樓的通道門(mén)用滅火器撐著(zhù)門(mén) 是為什么?”經(jīng)理說(shuō)：“有幾個(gè)房間正在裝修，來(lái)回來(lái)去搬著(zhù)東西開(kāi)門(mén)費事，把門(mén)撐開(kāi)后省得經(jīng)常放下東西去開(kāi)門(mén)，這也是個(gè)辦法。”在樓道里，管理員看到一個(gè)人 正在吸煙，問(wèn)道：“在大廈的公共場(chǎng)所里是否可以吸煙?”經(jīng)理說(shuō)：“我們不行，客人是我們的用戶(hù)，只要注意安全，我們不便制止。”管理員說(shuō)：“經(jīng)理您看，發(fā) 小廣告的都到3樓來(lái)了。”經(jīng)理說(shuō)：“現在發(fā)小廣告的太多了，轟走一撥又來(lái)一撥，真拿他們沒(méi)辦法。”走到3樓的盡頭，經(jīng)理說(shuō)：“我們還得從那邊上4樓，你看 他們?yōu)榱搜b修，箱子都擺在通道上了。”來(lái)到4樓，管理員說(shuō)：“我聞到一股燒紙的味，是否應檢查一下?”經(jīng)理說(shuō)：“大廈安全非常重要，防火意識必須加強，下 星期召開(kāi)全體大會(huì )一定要好好強調這一點(diǎn)。”
請回答下列問(wèn)題：
16.指出并改正本案例中存在的不妥之處。
17.消防器材在樓層一般如何配置?
18.通過(guò)分析案例不難發(fā)現，物業(yè)服務(wù)需要有能力的管理人員，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓體系是什么?
5、物業(yè)巡視人員發(fā)現某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經(jīng)遮擋住了消防設備。物業(yè)巡視人員意識到了事態(tài)的嚴重性，當即告知業(yè)主移除這些雜物。
請回答下列問(wèn)題：
19.消防工作的指導原則是什么?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規定包括哪些內容?
21.消防設施設備管理制度的內容有哪些?
22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內容?
6、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工在進(jìn)行清潔外墻的施工過(guò)程中，一員工爬梯作業(yè)時(shí)，由于未站穩，不幸墜落下來(lái)，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛生的管理模式大致可分為( )兩大類(lèi)。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶(hù)內有償清潔及公區日常保潔
C、垃圾分類(lèi)收集及統一存放管理
D、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
2、 清潔衛生服務(wù)人員在從事高處作業(yè)時(shí)該注意哪些事項?
7、【 典型考題•案例題】
某物業(yè)項目年度績(jì)效指標體系如下表所示。
2012年年末，經(jīng)項目績(jì)效總結，形成如下結果：凈利潤實(shí)現24萬(wàn)元，物業(yè)管理費收繳率為97%，住戶(hù)滿(mǎn)意度指數為85，工作計劃完成率為97%，建立并實(shí)施項目質(zhì)量管理體系的成熟度為40%，員工滿(mǎn)意指數為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎分為50，目標值匹配基礎分為75，挑戰值匹配基礎分為100)
問(wèn)題：
1、計算該項目各單項指標的績(jì)效分數
2、計算該項目2012年績(jì)效分數
8、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來(lái)水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì )提出列支住宅專(zhuān)項維修資金。
問(wèn)題：
1、在本案例，住宅專(zhuān)項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡(jiǎn)要介紹互轉業(yè)主大會(huì )管理前住宅專(zhuān)項維修資金使用的基本程序。
9、王某家住世景華庭小區，2010年5月22日深夜回家時(shí)，在小區被不法分子殺害，其所駕高檔車(chē)也被偷走。凌晨四點(diǎn)巡邏保安人員在小區停車(chē)場(chǎng)發(fā)現王某尸體，于是報告保安主管，保安主管報告了項目負責人。項目負責人立即趕到現場(chǎng)，考慮到現在是凌晨，而且擔心被業(yè)主發(fā)現，項目負責人決定把王某尸體移到隱蔽處，并于天亮時(shí)才報警。經(jīng)公安機構調查發(fā)現，案件嫌疑人為小區的裝修工人，裝修完工后一直躲藏在小區一空置房?jì)�，等待機會(huì )犯案。
問(wèn)題：
1、 根據本案例提供的材料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作有哪些不當和錯誤。簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、根據材料反應的具體情況，簡(jiǎn)要闡述刑事案件危機處理的方法。
3、簡(jiǎn)要闡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何規避本案例中的風(fēng)險。
10、某超高層辦公樓產(chǎn)權屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調制冷，運行時(shí)間為每年5月1日至9月30日�？照{能源費按每月每平方米實(shí)行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節能服務(wù)公司來(lái)本大廈調研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節能管理。方案主要內容如下：
方案主要內容
由節能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗室論證成功的創(chuàng )新技術(shù)改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務(wù)公司將提前10天告知);預計改造后空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問(wèn)題：
1、根據上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險是什么?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、若實(shí)施節能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰(shuí)所有?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿(mǎn)后，節省的能源費用應歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
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