2015年物業(yè)管理師考試試題及答案《經(jīng)營(yíng)管理》
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意)
1 正確處理( )之間的財務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企業(yè)降低和化解財務(wù)風(fēng)險
A. 企業(yè)同職工
B. 企業(yè)同其債權人
C. 企業(yè)同國家機關(guān)
D. 企業(yè)同其所有者
參考答案: B
2 某單元公寓麗積200 m2，單價(jià)4 200元/m2，總價(jià)84萬(wàn)元，在實(shí)際交易中的付款方式是在成交日期時(shí)一次付清，則給予7%的優(yōu)惠，則其實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A. 3 568
B. 3 865
C. 3 965
D. 3 906
參考答案: D
3 某宗物業(yè)交易總價(jià)為110萬(wàn)元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次應付清( )萬(wàn)元。
A. 106.55
B. 107.73
C. 107.61
D. 106.95
參考答案: B
4 成本的反饋性控制按( )不同，可以分為材料成本控制、工資控制和管理費用控制等。
A. 控制的要求
B. 控制的對象
C. 控制的時(shí)間
D. 控制的原則
參考答案: B
5 評估投資價(jià)值與( )的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設前提。
A. 評估市場(chǎng)價(jià)值
B. 評估使用價(jià)值
C. 評估賬面價(jià)值
D. 評估投資價(jià)值
參考答案: A
6 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)的前提條件是( )。
A. 資金籌集
B. 資金耗費
C. 資金運用
D. 資金收回
參考答案: D
7 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到( )的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至會(huì )達到更高的水平。
A. 5%
B. 10%
C. 15%
D. 20%
參考答案: D
8 物業(yè)管理中短期計劃介于( )之間，通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年。
A. 組合投資管理層次、資產(chǎn)管理層次
B. 戰術(shù)層次、策略層次
C. 管理層次、戰術(shù)層次
D. 策略層次、組合投資管理層次
參考答案: B
9 某投資者以3 450元/m2的價(jià)格，購買(mǎi)了一套建筑面積為1 000 m2的寫(xiě)字樓單元，銀行為其提侈了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%，該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息，假設該寫(xiě)字樓物業(yè)每 年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉售，劃其在轉售收入中需要償還的貸款本金為( )萬(wàn)元。
A. 93 56
B. 98.56
C. 89.65
D. 96.63
參考答案: D
10 屬于短期均衡價(jià)格的是( )。
A. 市場(chǎng)價(jià)格
B. 理論價(jià)格
C. 單位價(jià)格
D. 成交價(jià)格
參考答案: A
11 工業(yè)廠(chǎng)房的經(jīng)濟壽命為( )年。
A. 40
B. 45
C. 50
D. 60
參考答案: B
12 采取協(xié)議方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格，稱(chēng)為( )。
A. 招標成交價(jià)
B. 掛牌成交價(jià)
C. 拍賣(mài)成交價(jià)
D. 協(xié)議成交價(jià)
參考答案: D
13 公開(kāi)招標一般適用于規模較大的物業(yè)，尤其是( )物業(yè)。
A. 大額性
B. 收益性
C. 專(zhuān)業(yè)性
D. 復合性
參考答案: B
14 土地不會(huì )毀損，投資者在乓上所擁有的權益通常在( )年以上，而且擁有該權益的期限還可以根據法律規定延長(cháng);地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。
A. 15
B. 20
C. 35
D. 40
參考答案: D
15物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與符產(chǎn)管理并重的( )企業(yè)。
A. 公益型
B. 競爭型
C. 策略型
D. 復合型
參考答案: D
網(wǎng)友解析發(fā)懸賞征求解析關(guān)注此題解析(0)提供解析船長(cháng)：82013-08-19 18:19:00反對0贊同0我的筆記查看網(wǎng)友筆記》支持最大字數：0/150提交 公開(kāi)我的筆記
16 物業(yè)管理成本按照( )劃分，有利于進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的預測與決策。
A. 與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系
B. 經(jīng)濟用途
C. 經(jīng)濟性質(zhì)
D. 計算依據不同
參考答案: A
17 隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，( )的作用在逐漸增強。
A. 競爭機制
B. 價(jià)格機制
C. 管理機制
D. 經(jīng)營(yíng)機制
參考答案: B
18 企業(yè)價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財產(chǎn)的( )。
A. 交換價(jià)值
B. 市場(chǎng)價(jià)值
C. 投資價(jià)值
D. 使用價(jià)值
參考答案: B
19 造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是( )。
A. 銀行貨幣資金運動(dòng)的中斷
B. 經(jīng)濟周期變化
C. 經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷
D. 房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
參考答案: C
20 物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為( )0
A. 有效毛收入
B. 實(shí)際租金收入
C. 凈運營(yíng)收益
D. 潛在毛租金收入
參考答案: D
21 鄭某將l5 980元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年12次按月利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 18 006.66
B. 17 465.46
C. 18 263.56
D. 16 298.45
參考答案: A
22 房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作不包括( )。
A. 制定并執行組合投資策略
B. 與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則
C. 評估資產(chǎn)管理公司的表現
D. 設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構
參考答案: C
23 單純的建筑物通常采用( )估價(jià)。
A. 收益法
B. 市場(chǎng)法
C. 內插法
D. 成本法
參考答案: D
24 零售商業(yè)物業(yè)現場(chǎng)管理計劃不包括( )。
A. 工作流程和規章制度
B. 對商戶(hù)承租戶(hù)員工的進(jìn)店培訓
C. 費用測算和依據
D. 機構設置和人員編制
參考答案: B
25 目前廣泛采用的招標方式是( )。
A. 公開(kāi)招標
B. 議標
C. 邀請招標
D. 評標
參考答案: C
26 百分比租金以零售商的營(yíng)業(yè)額為基數，其數量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以其常常作勾( )的附加部分。
A. 基礎租金
B. 毛租金
C. 凈租金
D. 市場(chǎng)租金
參考答案: A
27 某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設的，當時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了7年;預計利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益9萬(wàn)元;該宗物業(yè)的報酬率為8.5%，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 102.71
B. 101.65
C. 103.49
D. 102.95
參考答案: A
28 李某以4 000元/m2的價(jià)格，購買(mǎi)了一套建筑面積為1 000 m2的寫(xiě)字樓單元，銀行為其提供了1 5年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60%，該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息，假設該寫(xiě)字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該 物業(yè)轉售，則其在轉售收人中需要償還的貸款本金為( )萬(wàn)元。
A. 192.16
B. 249.47
C. 189.45
D. 246.35
參考答案: A
29 高某將10 950元存人銀行.期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 11 459
B. 12 416
C. 12 264
D. 11 412
參考答案: C
30 當( )達到一定程度時(shí)，整個(gè)設備的功能就會(huì )下降，導致設備故障頻發(fā)、運行成本上升，甚至難以繼續正常工作，喪失使用價(jià)值。
A. 第一類(lèi)有形磨損
B. 第一類(lèi)無(wú)形磨損
C. 第二類(lèi)有形磨損
D. 第二類(lèi)無(wú)形磨損
參考答案: A
31 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以( )為服務(wù)對象。
A. 業(yè)主或投資者
B. 承包商
C. 開(kāi)發(fā)商
D. 租戶(hù)
參考答案: A
32 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟因素不包括( )。
A. 家庭生命周期
B. 家庭收入水平及分布
C. 經(jīng)濟發(fā)展狀況
D. 工資及就業(yè)水平
參考答案: A
33 某單元公寓面積110 m2，單價(jià)6 580元/m2，總價(jià)72.38萬(wàn)元，在實(shí)際交易中的付款方式是在成交日期時(shí)一次付清，則給予7%的優(yōu)惠，則其實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A. 6 234.61
B. 6 353.50
C. 6 119.40
D. 6 258.84
參考答案: C
34 設備更新的核心工作，是確定設備的( )。
A. 自然壽命
B. 經(jīng)濟壽命
C. 物理壽命
D. 技術(shù)壽命
參考答案: B
35 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)2008年速動(dòng)資產(chǎn)合計為62 355元，速動(dòng)負債合計為56 349元，流動(dòng)資產(chǎn)合計為162 348元，流動(dòng)負債合計為22 345元，則該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的流動(dòng)比率為( )。
A. 7.56
B. 6.95
C. 6.29
D. 7.27
參考答案: D
36 選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失屬于物業(yè)管理成本中的( )。
A. 差異成本
B. 目標成本
C. 計劃成本
D. 機會(huì )成本
參考答案: D
37計算經(jīng)濟壽命時(shí)，當考慮資金( )的影響時(shí)，則需要將有關(guān)的費用支出折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，該時(shí)間點(diǎn)通常為初始購置設備費用支出的時(shí)間。
A. 賬面價(jià)值
B. 時(shí)間價(jià)值
C. 使用價(jià)值
D. 市場(chǎng)價(jià)值
參考答案: B
38 屬于短期投資的是( )。
A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
B. 房地產(chǎn)置業(yè)投資
C. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資
D. 房地產(chǎn)企業(yè)股票投資
參考答案: A
39 中國內地通常采用( )為面積單位。
A. 坪
B. 畝
C. 平方米
D. 平方英尺
參考答案: C
40 面向現有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資稱(chēng)為( )。
A. 房地產(chǎn)企業(yè)債券投資
B. 房地產(chǎn)企業(yè)股票投資
C. 房地產(chǎn)置業(yè)投資
D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
參考答案: C
41 屬于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤的是( )。
A. 營(yíng)業(yè)稅金
B. 營(yíng)業(yè)外收支
C. 其他業(yè)務(wù)利潤
D. 投資收益
參考答案: A
42 丁某將650 460元存人銀行，期限為一年，年利率為12%，則一年后的本利和為( )元。
A. 728 515.2
B. 721 862.3
C. 714 989.2
D. 716 549.3
參考答案: A
43 利率是資金( )的一種標志。
A. 投資價(jià)值
B. 賬面價(jià)值
C. 交換價(jià)值
D. 時(shí)間價(jià)值
參考答案: D
44 反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的周轉速度，以進(jìn)一步揭示影響企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量主要因素的資產(chǎn)營(yíng)運狀況指標是( )。
A. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉率
B. 資產(chǎn)負債率
C. 總資產(chǎn)周轉率
D. 資本積累率
參考答案: A
45 城市維護建設稅是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費，為營(yíng)業(yè)稅稅額的( )。
A. 4%
B. 5%
C. 6%
D. 7%
參考答案: D
46 會(huì )影響當前房地產(chǎn)需求的政府政策變化不包括( )。
A. 家庭收入水平及分布
B. 住房政策的變化
C. 政府房地產(chǎn)稅收政策
D. 城市規劃的變更
參考答案: A
47 大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產(chǎn)，因此( )是整個(gè)企業(yè)發(fā)展戰略中的重要內容。
A. 客戶(hù)關(guān)系管理
B. 物業(yè)資產(chǎn)管理
C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
D. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
參考答案: B
48 零售商業(yè)物業(yè)的現場(chǎng)管理工作中，( )是基礎。
A. 有針對性的管理方案設計
B. 精確的費用測算
C. 正確的經(jīng)營(yíng)管理策略
D. 有計劃的資源分配
參考答案: C
49 對開(kāi)發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響的因素不包括( )。
A. 物業(yè)轉售收入
B. 開(kāi)發(fā)建設成本
C. 市場(chǎng)吸納能力
D. 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格
參考答案: A
50 當風(fēng)險可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險所可能獲得的利益時(shí)，采取( )政策。
A. 自擔
B. 回避
C. 保留
D. 預防
參考答案: B
51 一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì )圍繞著(zhù)( )進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交。.
A. 成交價(jià)
B. 標價(jià)
C. 起價(jià)
D. 均價(jià)
參考答案: B
52區域購物中心的建筑面積在( )m2以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到200 km，由專(zhuān)業(yè)購物中心管理集團開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
A. 1萬(wàn)
B. 3萬(wàn)
C. 5萬(wàn)
D. 10萬(wàn)
參考答案: D
53 不屬于資產(chǎn)負債表附表的是( )。
A. 應交增值稅明細表
B. 股東權益增減變動(dòng)表
C. 資產(chǎn)減值準備明細表
D. 管理費用明細表
參考答案: D
54 對置業(yè)投資者收益產(chǎn)生巨大影響的因素不包括( )。
A. 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格
B. 未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化
C. 資本化率的變化
D. 物業(yè)毀損造成的損失
參考答案: A
55 在生產(chǎn)制造業(yè)中應用廣泛的管理稱(chēng)為( )。
A. 生命周期成本與設施管理
B. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理
C. 物業(yè)服務(wù)管理
D. 全面質(zhì)量管理
參考答案: D
56 應收賬款周轉率是對( )的補充說(shuō)明。
A. 利息保障倍數
B. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉率
C. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤率
D. 營(yíng)業(yè)增長(cháng)率
參考答案: B
57 某單元公寓面積100 m2，單價(jià)4 620元/m2，總價(jià)46.2萬(wàn)元，在實(shí)際交易中的付款方式是在成交日期時(shí)一次付清，則給予8%的優(yōu)惠，則其實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A. 4 360.54
B. 4 250.40
C. 4 465.02
D. 4 260.30
參考答案: A
58 商業(yè)輻射區的主要區域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區域，其營(yíng)業(yè)額的( )都來(lái)自該區域。
A. 60%～75%
B. 50%～70%
C. 30%～50%
D. 15%～20%
參考答案: A
59 安保費約占零售商業(yè)物業(yè)中日常管理費的( )。
A. 0.8%～1.3%
B. 1.5%～2%
C. 0.5%～1%
D. 2%～2.5%
參考答案: C
60 某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為6 800元/m2，賣(mài)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的8%，買(mǎi)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的7%，則買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格為( )元/m2。
A. 7 268
B. 7 126
C. 7 319
D. 7 276
參考答案: D
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項得0.5分)
61 物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標的正式投標、答辯階段的工作包括( )。
A. 成立投標小組
B. 討論確定預算
C. 模擬演練
D. 準時(shí)遞交標書(shū)
E. 模擬答辯
參考答案: C,D,E
62 按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定，( )應由賣(mài)方繳納。
A. 土地增值稅
B. 營(yíng)業(yè)稅
C. 教育費附加
D. 補交土地使用權出讓金
E. 城市維護建設稅
參考答案: A,B,C,E
63 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標包括( )。
A. 房屋新開(kāi)工面積
B. 空置率
C. 平均建設周期
D. 套內建筑面積
E. 空置量
參考答案: A,B,C,E
64 推動(dòng)了個(gè)人住房需求增加的政府政策變化包括( )。
A. 居家辦公模式的出現
B. 家庭小型化
C. 降低交易稅費
D. 人文環(huán)境的變化
E. 停止住房實(shí)物分配
參考答案: C,E
65 由于物業(yè)價(jià)值量大，加之獨一無(wú)二特性造成對影響物業(yè)價(jià)格的( )等方面的情況在短時(shí)間內不易了解，所以人們在物業(yè)交易時(shí)一般是十分謹慎的，從而物業(yè)交易價(jià)格通常難以在短期內達成。
A. 功能
B. 產(chǎn)權
C. 社會(huì )環(huán)境
D. 質(zhì)量
E. 物業(yè)管理
參考答案: A,B,D,E
66 寫(xiě)字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì )影響到其( )。
A. 使用價(jià)值
B. 租金水平
C. 市場(chǎng)價(jià)值
D. 聲望或形象
E. 投資價(jià)值
參考答案: B,C
67 風(fēng)險的重要特征是它的( )。
A. 策略性
B. 潛在性
C. 階段性
D. 不確定性
E. 特殊性
參考答案: B,D
68 借款償還期是指在國家規定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內使用可用作還款的( )等所需要的時(shí)間。
A. 利潤
B. 折舊
C. 其他還款資金償還項目借款本息
D. 攤銷(xiāo)
E. 稅費
參考答案: A,B,C,D
69 財務(wù)報告分析根據報表的種類(lèi)不同可分為( )。
A. 現金流量表分析
B. 利潤表分析
C. 價(jià)目表分析
D. 資產(chǎn)負債表分析
E. 成本表分析
參考答案: A,B,D
70 租務(wù)市場(chǎng)管理包括( )，以最終簽訂租賃合同。
A. 租金調整和續租談判
B. 吸引和發(fā)現可能的租戶(hù)
C. 制定有效的租金收取政策
D. 對租戶(hù)進(jìn)行評估篩選并與其進(jìn)行租約談判
E. 服務(wù)費管理
參考答案: B,D
71 根據評價(jià)指標體系的三層次結構，企業(yè)績(jì)效評價(jià)的計分方法分為( )。
A. 基本指標計分方法
B. 功效系數計分方法
C. 定量和定性相結合計分方法
D. 評議指標計分方法
E. 修正指標計分方法
參考答案: A,C,D,E
72 一宗物業(yè)的區位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括( )等。
A. 從該宗物業(yè)去往其他地方的便捷性
B. 從其他地方到達該宗物業(yè)的可及性
C. 與重要場(chǎng)所的距離
D. 該宗物業(yè)的周?chē)宋沫h(huán)境
E. 該宗物業(yè)的周?chē)坝^(guān)
參考答案: A,B,C,E
73 物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循( )的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達成一致意見(jiàn)后方可簽訂。
A. 公平
B. 公正
C. 誠實(shí)信用
D. 公開(kāi)
E. 合法
參考答案: A,C,E
74 城市家庭可支配收入是家庭總收入扣除( )后的收入。
A. 月平均消費
B. 交納的所得稅
C. 教育附加費
D. 個(gè)人交納的社會(huì )保障費
E. 記賬補貼
參考答案: B,D,E
75 屬于企業(yè)基本財務(wù)報表的有( )。
A. 現金流量表
B. 利潤表
C. 借款還本付息計算表
D. 資產(chǎn)負債表
E. 不需對外報送的成本報表
參考答案: A,B,D
76 人工費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費用，包括管理服務(wù)人員的( )以及服裝費等。
A. 按規定提取的福利費
B. 工資
C. 加班費
D. 社會(huì )保險
E. 交通費
參考答案: A,B,C,D
77 按照這些影響因素的性質(zhì)，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境分為( )。
A. 技術(shù)環(huán)境
B. 社會(huì )環(huán)境
C. 人文環(huán)境
D. 政治環(huán)境
E. 法律制度環(huán)境
參考答案: A,B,D,E
78 財務(wù)報告分析具有( )等特征。
A. 依耐性
B. 專(zhuān)業(yè)性
C. 拓展性
D. 獨特性
E. 判斷性
參考答案: A,C,E
79 物業(yè)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉移的不是其實(shí)物，而是其( )等。
A. 轉讓權
B. 所有權
C. 其他權益
D. 使用權
E. 出售權
參考答案: B,C,D
80 申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括( )。
A. 當事人的合法證件
B. 書(shū)面租賃合同
C. 中介單位的證明
D. 房屋所有權證
E. 城市人民政府規定的其他文件
參考答案: A,B,D,E
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