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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》判斷題練習
判斷題
1、高層建筑地價(jià)分攤是將高層建筑的造價(jià)分攤到所占土地上。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：通過(guò)高層建筑地價(jià)分攤可以解決：①各部分占有的土地份額；②各部分分攤的土地面積；③各部分分攤的地價(jià)額。參見(jiàn)教材P387。
2、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預期收益轉換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現值的比率。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報酬率的區別所在。參見(jiàn)教材P255。
3、為便于投資利息的測算，銷(xiāo)售費用應當區分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費用與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費用。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測算，銷(xiāo)售費用應當區分為銷(xiāo)售之前發(fā)生的費用與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生的費用。參見(jiàn)教材P278。
4、根據市場(chǎng)調查，獲知某類(lèi)房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：d＝（4550－3500）/4＝262.5（元/m2），預測該地區商品住宅2008年的價(jià)格為：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元/m2）。參見(jiàn)教材P348。
5、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評估的價(jià)值類(lèi)型。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象和價(jià)值類(lèi)型。參見(jiàn)教材P398。
6、估價(jià)報告使用期限也是估價(jià)的責任期。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)報告使用期限不同于估價(jià)報告有效期或者估價(jià)責任期限。參見(jiàn)教材P414。
7、房地產(chǎn)的共有權在按份共有中，共有人按照其份額對共有的房地產(chǎn)享有權利，承擔義務(wù)。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權。參見(jiàn)教材P50。
8、對可及性相當的土地設定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價(jià)格，此標準價(jià)格稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：路線(xiàn)價(jià)法是在城鎮街道上劃分路線(xiàn)價(jià)區段，設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對該平均價(jià)格進(jìn)行調整來(lái)求取街道兩側的土地價(jià)值的方法。參見(jiàn)教材P368。
9、在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會(huì )出現反復。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中上述估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。參見(jiàn)教材P393。
10、在市場(chǎng)比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場(chǎng)狀況調整的具體方法，可采用價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。參見(jiàn)教材P192。
11、供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會(huì )降低供役地的價(jià)值。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會(huì )降低供役地的價(jià)值。參見(jiàn)教材P126。
12、現需評估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 （ ）
【正確答案】：N
13、預計某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。參見(jiàn)教材P224～225。
14、運用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規模一般應在估價(jià)對象規模的0．5～2范圍內。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5倍～2倍范圍內。參見(jiàn)教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。參見(jiàn)教材P289
16、有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應當以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。參見(jiàn)教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見(jiàn)教材P247。
18、任何一個(gè)估價(jià)項目都有估價(jià)目的。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價(jià)目的是基礎，決定估價(jià)的其它方面。參見(jiàn)教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1．05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1．15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：設一層的房地產(chǎn)價(jià)值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15＝1.0988x，四層為1.05x ×0.91＝0.9555x，總房地價(jià)值為4.1043x，參見(jiàn)教材P389。
20、當選用加權算術(shù)平均數時(shí)，通常是對最適用于估價(jià)對象、占有資料全面準確的估價(jià)方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：當選用加權算術(shù)平均數時(shí)，通常是對最適用于估價(jià)對象、占有資料全面準確的估價(jià)方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。參見(jiàn)教材P410。
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