房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》習題
1、經(jīng)濟活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目來(lái)說(shuō)，現金流入通常不包括( )。
A.銷(xiāo)售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營(yíng)收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目來(lái)說(shuō)，現金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見(jiàn)教材P147。
2、城鎮土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按( )征收。
A.占用面積
B.土地出讓金
C.經(jīng)營(yíng)收入
D.銷(xiāo)售收入
【正確答案】：A
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理，下列步驟正確的是( )。
A.《規劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《規劃設計條件通知書(shū)》，《建設工程規劃許可證》，《建設用地規劃許可證》
B.《規劃設計條件通知書(shū)》，《規劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》
C.《規劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設用地規劃許可證》，《規劃設計條件通知書(shū)》，《建設工程規劃許可證》
D.《規劃設計條件通知書(shū)》，《建設用地規劃許可證》，《規劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，《建設工程規劃許可證》
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規劃管理，，具體包括下發(fā)《規劃意見(jiàn)通知書(shū)(選址)》，核發(fā)《建設用地規劃許可證》，設計方案審批，核發(fā)《建設工程規劃許可證》。參見(jiàn)教材P72。
4、對于( )的企業(yè)，可能會(huì )在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會(huì )。
A.隨機型競爭者
B.選擇型競爭者
C.兇猛型競爭者
D.從容不迫型競爭者
【正確答案】：B
【答案解析】：對于選擇型競爭者的企業(yè)，可能會(huì )在某方面反應強烈，但對其他方面不予理會(huì )。參見(jiàn)教材P126。
5、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高項目費用
B.最高租售數量
C.最高購買(mǎi)價(jià)格
D.最高土地取得價(jià)格
【正確答案】：B
6、某租戶(hù)承租某商場(chǎng)的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬(wàn)元/月，并當租戶(hù)的月?tīng)I業(yè)額超過(guò)150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當租戶(hù)的月?tīng)I業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應繳納的租金時(shí)( )萬(wàn)元。
A.13.2
B.15.9
C.19.5
D.20.4
【正確答案】：B
【答案解析】：參見(jiàn)教材P359， 15+(180-150)×3%=15.9(萬(wàn)元)。
7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費不包括( )。
A.建筑安裝工程費
B.公共配套設施建設費
C.土地費用
D.基礎設施建設費
【正確答案】：C
【答案解析】：參見(jiàn)教材P259，房屋開(kāi)發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法錯誤的是( )。
A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的的投資
B.投資者可以通過(guò)轉售物業(yè)，獲取轉售收益
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資相結合的業(yè)務(wù)模式
D.都是為了獲取較為穩定的經(jīng)常性收入
【正確答案】：D
9、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源，下列選項中不包括( )。
A.土地
B.資本
C.環(huán)境
D.勞動(dòng)力
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。參見(jiàn)教材P63。
10、在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于( )。
A.臨界點(diǎn)分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析
【正確答案】：A
【答案解析】：臨界點(diǎn)分析是盈虧平衡分析的一種。參見(jiàn)教材P218。
11、政府授權開(kāi)發(fā)企業(yè)負責實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的( )。
A.2%
B.4%
C.6%
D.8%
【正確答案】：D
【答案解析】：政府授權開(kāi)發(fā)企業(yè)負責實(shí)施土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預計成本的8%。參見(jiàn)教材P68。
12、現金流入與現金流出之差成為( )。
A.凈現金流量
B.現金流入
C.現金流出
D.現金流量
【正確答案】：A
【答案解析】：現金流入與現金流出之差成為凈現金流量。參見(jiàn)教材P146。
13、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為120萬(wàn)套，其中空置待售住房6萬(wàn)套，本年新竣工住房15萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房12萬(wàn)套，則吸納周期為( )年。
A.0.50
B.1.25
C.1.75
D.3.64
【正確答案】：C
【答案解析】：此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。
14、值得指出的是，隨著(zhù)政府土地儲備制度的建立，( )劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類(lèi)土地的機會(huì )逐漸減小。
A.存量
B.增量
C.流量
D.減量
【正確答案】：A
【答案解析】：值得指出的是，隨著(zhù)政府土地儲備制度的建立，存量劃撥土地使用權，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開(kāi)發(fā)商直接獲取該類(lèi)土地的機會(huì )逐漸減小。參見(jiàn)教材P70。
15、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目采用20%的折現率計算出的項目?jì)衄F值為16萬(wàn)元，該項目的財務(wù)內部收益率為( )。
A.小于20%
B.滿(mǎn)足目標收益率要求
C.大于20%
D.不滿(mǎn)足目標收益率要求
【正確答案】：C
16、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款， 其貸款額度不超過(guò)土地( )的70%。
A.評估價(jià)值
B.實(shí)際價(jià)值
C.投資價(jià)值
D.出讓金收入
【正確答案】：A
【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購土地評估價(jià)值的70%，貸款期限最長(cháng)不得超過(guò)2年。參見(jiàn)教材P304。
17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是( )。
A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵其更好地管理物業(yè)
B.知名度大的主要租戶(hù)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時(shí)間間隔較長(cháng)
C.百分比租金的基數通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎營(yíng)業(yè)額之外的部分
D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設置往往較高
【正確答案】：D
【答案解析】：參見(jiàn)教材P359，營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶(hù)，其百分比租金的百分比設置往往較低。
18、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著(zhù)增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段的后半段
C.第三階段的后半段
D.第四階段
【正確答案】：B
【答案解析】：從第二周期開(kāi)始，就有新項目開(kāi)工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著(zhù)增加。參見(jiàn)教材P52。
19、停車(chē)指數，即每100m2營(yíng)業(yè)面積應設置的車(chē)位個(gè)數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場(chǎng)的規模不同在( )之間。
A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P356，停車(chē)指數， 即每100m2營(yíng)業(yè)面積應設置的車(chē)位個(gè)數，美國城市土地研究所建議的指數，依商場(chǎng)的規模不同在4～5之間。
20、( )，開(kāi)發(fā)商就可以申請開(kāi)工許可。
A.建筑工程招標工作結束后
B.設計方案審查合格之后
C.申領(lǐng)《建設用地規劃許可證》之后
D.申領(lǐng)《建設工程規劃許可證》之后
【正確答案】：A
【答案解析】： 建筑工程招標工作結束后，開(kāi)發(fā)商就可以申請開(kāi)工許可。參見(jiàn)教材P80。
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