房地產(chǎn)估價(jià)師真題及答案：《經(jīng)營(yíng)與管理》
單項選擇題
1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因為房地產(chǎn)具有( )。
【選項】
A.用途廣泛性
B.異質(zhì)性
C.弱流動(dòng)性
D.長(cháng)壽命性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。
【考點(diǎn)】
2.【題干】與購買(mǎi)股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是( )。
【選項】
A.房地產(chǎn)投資更易變現
B.房地產(chǎn)投資所需資金少
C.房地產(chǎn)投資收益更高
D.房地產(chǎn)能保值增值
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性。
【考點(diǎn)】
3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì )選擇( )。
【選項】
A.進(jìn)入穩定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資
B.尚未進(jìn)入穩定期的收益型房地產(chǎn)投資
C.機會(huì )型房地產(chǎn)投資
D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資
【答案】C
【解析】本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會(huì )型房地產(chǎn)投資。
【考點(diǎn)】
4.【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險系數為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期收益率為( )。
【選項】
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
【答案】B
【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預期收益率=無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險系數×(平均收益率-無(wú)風(fēng)險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考點(diǎn)】
5.【題干】下列市場(chǎng)監測與預警指標中，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀(guān)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展總體狀況的是( )。
【選項】
A.開(kāi)發(fā)強度系數
B.土地轉化率
C.住房可支付性指數
D.住房市場(chǎng)指數
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標。開(kāi)發(fā)強度系數，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀(guān)經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的總體狀況。
【考點(diǎn)】
6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期( )。
【選項】
A.平均空置率
B.平均吸納率
C.平均交易量
D.平均租售價(jià)格
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計算出的長(cháng)期平均空置率(又稱(chēng)合理空置率或結構空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。
【考點(diǎn)】
7.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因不包括( )。
【選項】
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對市場(chǎng)預測的偏差
B.購房者對市場(chǎng)預測的偏差
C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的易得性
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預測的偏差、開(kāi)放商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。
【考點(diǎn)】
16.【題干】張某將現有資金存入銀行，期望10年后增長(cháng)1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為( )。
【選項】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考點(diǎn)】
17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來(lái)3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為( )萬(wàn)元。
【選項】
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43
【答案】C
【解析】本題考查的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
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