2015房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理真題及答案
一、單項選擇題
1、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題，購買(mǎi)該公司的股票屬于( )。
A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
B、房地產(chǎn)置業(yè)投資
C、房地產(chǎn)間接投資
D、投資房地產(chǎn)投資信托基金
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法錯誤的是( )。
A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的的投資
B、投資者可以通過(guò)轉售物業(yè)，獲取轉售收益
C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資相結合的業(yè)務(wù)模式
D、都是為了獲取較為穩定的經(jīng)常性收入
3、( )，是把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。
A、投資房地產(chǎn)投資信托基金
B、住房抵押貸款證券化
C、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票
D、房地產(chǎn)抵押擔保
4、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的( )。
A、銷(xiāo)售收入
B、租金收入
C、轉讓收入
D、利息收入
5、下列不是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是( )。
A、相對較高的收益水平
B、投資數額巨大
C、易于獲得金融機構的支持
D、能抵消通貨膨脹的影響
6、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬(wàn)元，預計甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性各為50%，預計乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險比較的結果是( )。
A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大
B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大
C、甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險相同
D、無(wú)法判斷
7、下列選項中不屬于系統風(fēng)險的是( )。
A、利率風(fēng)險
B、通貨膨脹風(fēng)險
C、時(shí)間風(fēng)險
D、政策風(fēng)險
8、某一人口較少的市場(chǎng)同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項目同時(shí)開(kāi)盤(pán)，而銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、銷(xiāo)售價(jià)格沒(méi)有開(kāi)發(fā)商預期的好，體現了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的( )。
A、市場(chǎng)供求風(fēng)險
B、周期風(fēng)險
C、變現風(fēng)險
D、通貨膨脹風(fēng)險
9、2010年我國調高了購房收首付，使許多房地產(chǎn)投資者在銷(xiāo)售物業(yè)實(shí)現其預期收益目標時(shí)遇到困難，這主要體現了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的( )。
A、政治風(fēng)險
B、利率風(fēng)險
C、政策風(fēng)險
D、市場(chǎng)供求風(fēng)險
20、房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險是( )。
A、未來(lái)運營(yíng)費風(fēng)險
B、收益現金流風(fēng)險
C、資本價(jià)值風(fēng)險
D、時(shí)間風(fēng)險
答案部分
1、 C
【答案解析】房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見(jiàn)教材P11。
2、 D
【答案解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資一是自用，而是獲取較為穩定的經(jīng)常性收入。參見(jiàn)教材P11。
3、 B
【答案解析】住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。參見(jiàn)教材P12。
4、 B
【答案解析】房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見(jiàn)教材P12。
5、 B
【答案解析】房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。參見(jiàn)教材P13～15。
6、 B
【答案解析】甲物業(yè)預期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬(wàn)元)
乙物業(yè)預期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬(wàn)元)
這兩個(gè)物業(yè)的價(jià)值相等，期望值相等，比較一下標準差，計算式如下，
甲的標準差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100
乙的標準差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200
標準差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。
參見(jiàn)教材P16。
7、 C
【答案解析】房地產(chǎn)投資系統風(fēng)險：通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見(jiàn)教材P17。
8、 A
【答案解析】市場(chǎng)供求風(fēng)險是指投資者所在的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。參見(jiàn)教材P18。
9、 C
【答案解析】政策風(fēng)險：政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。參見(jiàn)教材P19。
20、 B
【答案解析】收益現金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。參見(jiàn)教材P20。
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