2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》重點(diǎn)題及答案
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單項選擇題
(一)某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)應通過(guò)下列途徑中的( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
3.該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為( )。
A.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4.該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
(二)某公司擁有一棟舊寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓�，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。
5.能否改建的最終批準權在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.政府規劃管理部門(mén)
C.政府土地管理部門(mén)
D.上級總公司
6.評估時(shí)依據的建筑面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
7.該公司委托評估應選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門(mén)
B.資產(chǎn)管理部門(mén)
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
D.驗資機構
(三)為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
8.交易日期調整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.價(jià)格指數法
C.價(jià)格變動(dòng)率法
D.價(jià)格指數變動(dòng)率法
9.對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調整，應調整為( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
參考答案：(一)1.C 2.A 3.B (二)4.C 5.B 6.D 7.C (三)8.B 9.D
案例1：某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有�，F已被司法機關(guān)扣押。
問(wèn)題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。
案例2：某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-
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