房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強化題及答案

　　當你經(jīng)過(guò)艱難的思索、推理，最后解出一道難題時(shí)，會(huì )喜形于色;當你在學(xué)習中取得優(yōu)良成績(jì)時(shí)，會(huì )感到由衷的喜悅;當你運用所學(xué)知識，在生活中解決了實(shí)際問(wèn)題時(shí)，會(huì )樂(lè )在其中。今天小編為大家編輯整理了房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強化題及答案，更多試題盡在我們應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)。

　　1、 某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為( )元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　標準答案：D

　　2、 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月l日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月l日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　E.4454.54

　　標準答案：E

　　3、 某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復費用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數為4年;設備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　標準答案：B

　　4、 某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟壽命應取為( )年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　標準答案：C

　　5、 某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開(kāi)工。預計該項目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項目已建設2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.3758.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　標準答案：D

　　6、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價(jià)格為4000元/㎡;若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/㎡。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　標準答案：D

　　7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營(yíng)費用率為租金收入的25%;該類(lèi)房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　標準答案：A

　　8、 已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　標準答案：C

　　9、 運用假設開(kāi)發(fā)法評估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現金流量折現法計算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應是( )。

　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設開(kāi)始時(shí)的具體日期

　　B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期

　　C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

　　標準答案：C

　　10、 下列關(guān)于假設開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )。

　　A.假設開(kāi)發(fā)法在形式上是評估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　B.運用假設開(kāi)發(fā)法可測算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價(jià)格、預期利潤和最高費用

　　C.假設開(kāi)發(fā)法適用的對象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

　　D.假設開(kāi)發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

　　標準答案：C

　　11.下列不屬于房地產(chǎn)區位因素的是(　)。

　　A.交通

　　B.用途

　　C.環(huán)境

　　D.樓層

　　答案：B

　　12.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

　　A.96

　　B.192

　　C.240

　　D.480

　　答案：D

　　13.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3000

　　B.3277

　　C.3295

　　D.3599

　　答案：C

　　14.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類(lèi)商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計算該類(lèi)住宅需求的收入彈性為(　)。

　　A.036

　　B.122

　　C.2.78

　　D.325

　　答案：C

　　15.下列關(guān)于比準價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

　　B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

　　C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價(jià)格或收益價(jià)格

　　D.比準價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)

　　答案：C

　　16.某房地產(chǎn)現房?jì)r(jià)格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時(shí)間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營(yíng)費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jì)r(jià)格為(　)元/m2。

　　A.3300

　　B.3324

　　C.3335

　　D.3573

　　答案：C

　　17.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價(jià)為850元/m2，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應補地價(jià)的數額為(　)萬(wàn)元。

　　A.93.75

　　B.115

　　C.293.75

　　D.315

　　答案：D

　　18.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)對象在(　)下的估價(jià)結果具有近似性。

　　A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

　　C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

　　答案：C

　　19.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/m2。

　　A.200

　　B.300

　　C.700

　　D.1000

　　答案：B

　　20.某宗地的面積為1000m2：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術(shù)平均法得到的比準價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.2160

　　B.2175

　　C.2181

　　D.2205

　　答案：C

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