2017房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》隨堂試題
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張某于2006年11月以銀行按揭方式購買(mǎi)了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營(yíng)不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評估該住宅轉讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
標準答案：
1.用市場(chǎng)法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的完全產(chǎn)權售價(jià)。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權的售價(jià)減去需繼續向銀行支付的剩余本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價(jià)。
(二)趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿(mǎn)意，拆除了部分原裝修設施，并重新進(jìn)行了裝修，花費了40萬(wàn)元。文章來(lái)源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機構進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，趙某希望評估價(jià)值為2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用，即170萬(wàn)元，現估價(jià)人員掌握的資料有：
1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;
2.趙某的購房發(fā)票;
3.商品房預售許可證復印件;
4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。
請問(wèn)：
1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?
2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?
3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?
標準答案：
1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機構應按照獨立、客觀(guān)、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。本文來(lái)源于考試大網(wǎng)。因為重新裝修會(huì )破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡(jiǎn)單的成本相加，應按別墅裝修后的社會(huì )平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產(chǎn)權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產(chǎn)，要求評估其現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當地無(wú)類(lèi)似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據正確)，估值40萬(wàn)元。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請問(wèn)：這樣確定估價(jià)結論是否正確?為什么?
標準答案：
這樣確定估價(jià)結論不正確。因為：
1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應按住宅用途估價(jià)(因為50萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應以收益法計算的價(jià)格為其合法價(jià)格。
2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途
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